但實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，由于繼承登記涉及相關(guān)當(dāng)事人多、時(shí)間跨度長(zhǎng)、材料收集困難等特殊情況，申請(qǐng)人往往難以提交完全符合《規(guī)范》要求的完整申請(qǐng)材料，無法供登記機(jī)構(gòu)審查認(rèn)定相關(guān)事實(shí)。對(duì)登記人員而言，繼承權(quán)的審查認(rèn)定十分專業(yè)、復(fù)雜，涉及法律法規(guī)多，一旦發(fā)生錯(cuò)誤，面臨的就是機(jī)構(gòu)連帶賠償責(zé)任及追究個(gè)人責(zé)任的問題。因此，如何既依法合規(guī)登記，又方便群眾辦事，成為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)亟待解決的重點(diǎn)、難點(diǎn)。

《繼承法》第2條規(guī)定：“繼承從被繼承人死亡時(shí)開始?！钡怯洐C(jī)構(gòu)首先必須查明被繼承人死亡的基本事實(shí)，否則無法啟動(dòng)繼承登記程序。這里要注意的是，死亡情況有兩種：自然人常規(guī)意義上的死亡和被人民法院宣告死亡。所以登記機(jī)構(gòu)在審查并確認(rèn)被繼承人死亡事實(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)別以上情況,分別按照《規(guī)范》規(guī)定，要求申請(qǐng)人提交以下材料，以確認(rèn)被繼承人死亡的基本事實(shí)。

一是自然人死亡的，需提供醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡證明或醫(yī)學(xué)死亡推斷書；公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明或其他能夠證明被繼承人死亡的材料。

二是人民法院宣告死亡的，需提交人民法院宣告死亡判決書原件。

一般來說，登記機(jī)構(gòu)根據(jù)申請(qǐng)人提交的被繼承人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或房屋所有權(quán)證書和土地使用證，經(jīng)比對(duì)登記簿信息后即可查明被繼承人名下遺產(chǎn)范圍、所占份額等情況。但是，由于歷史原因或當(dāng)事人的原因，造成被繼承的不動(dòng)產(chǎn)存在已登記和未登記兩種基本狀態(tài)，特別是未登記的情形更為復(fù)雜。如何依法區(qū)別并厘清，是確保準(zhǔn)確登記的又一關(guān)鍵要素。

根據(jù)《婚姻法》和《繼承法》相關(guān)規(guī)定，如果符合個(gè)人財(cái)產(chǎn)認(rèn)定相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)全部認(rèn)定為被繼承的遺產(chǎn)，份額為100%；如果是共同財(cái)產(chǎn)，則被繼承的遺產(chǎn)份額為50%，另外50%則為另一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)被認(rèn)定為遺產(chǎn)。

但是，登記機(jī)構(gòu)在審查認(rèn)定遺產(chǎn)份額后，如果當(dāng)事人提出異議且拒絕認(rèn)可登記機(jī)構(gòu)的認(rèn)定結(jié)果時(shí)，該如何處置？筆者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人通過司法途徑解決爭(zhēng)議，并根據(jù)人民法院的判決結(jié)果予以登記；當(dāng)事人拒絕司法救濟(jì)的，登記機(jī)構(gòu)不予登記。對(duì)于未登記的不動(dòng)產(chǎn)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)一并要求申請(qǐng)人提交取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的確權(quán)材料，審查該不動(dòng)產(chǎn)的合法性后，啟動(dòng)確權(quán)登記與繼承登記，進(jìn)行二次連續(xù)登記，確保登記簿信息數(shù)據(jù)的連續(xù)性和完整性。

根據(jù)《繼承法》規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過詢問、具結(jié)等方式查明被繼承人是否有遺囑繼承或者遺贈(zèng)及遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議等優(yōu)先繼承的情況，并經(jīng)全部繼承人具結(jié)確認(rèn)沒有以上優(yōu)先繼承情況后，才可以按照法定繼承順序啟動(dòng)審查、確認(rèn)和登記程序。

按照法定繼承順序，登記機(jī)構(gòu)必須審查繼承人的身份情況、數(shù)量、現(xiàn)狀、意思表示等基本事實(shí)和實(shí)際情況。從工作實(shí)踐來看，遇到的難點(diǎn)和重點(diǎn)在于，如何查明被繼承人父母生存狀態(tài)及其婚生子女的數(shù)量問題上。筆者認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)以下情況來確認(rèn)相關(guān)事實(shí)。

不能提供相關(guān)證明材料。針對(duì)被繼承人父母由于年代久遠(yuǎn)、死亡時(shí)間較早或相關(guān)材料缺失、難以提供證明材料的情況，可采用3種方式作為確認(rèn)被繼承人父母早于被繼承人死亡的依據(jù)。一是通過被繼承人的人事檔案中的相關(guān)記載來佐證；二是被繼承人父母原服務(wù)或工作單位出具相關(guān)證明材料；三是其原戶籍地、居住地的村（居）委會(huì)出具相關(guān)證明材料。

未經(jīng)結(jié)婚登記。針對(duì)年代久遠(yuǎn)、未經(jīng)結(jié)婚登記的配偶確認(rèn)問題，可依照《婚姻法》及相關(guān)司法解釋，對(duì)能夠提供單位、村（居）委會(huì)證明其與被繼承人為夫妻且符合事實(shí)婚姻確認(rèn)條件的，可認(rèn)定為配偶。

被繼承人子女?dāng)?shù)量確認(rèn)。如何確認(rèn)被繼承人子女?dāng)?shù)量問題和狀態(tài)問題，筆者認(rèn)為，也可以通過檔案資料、工作單位、社區(qū)等出具證明的方式來確認(rèn)被繼承人子女的數(shù)量，而后根據(jù)其子女到場(chǎng)情況，即可確認(rèn)被繼承人部分子女目前的生存狀態(tài)，從而依法確認(rèn)是否存在代位繼承或轉(zhuǎn)繼承的情況。

準(zhǔn)確區(qū)分代位繼承與轉(zhuǎn)繼承。被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人子女的子女繼承，通俗地說就是由被繼承人的孫輩代已故的父或母直接繼承，即代位繼承；如果被繼承人的子女遲于被繼承人死亡，則不屬于代位繼承的法律關(guān)系，而是轉(zhuǎn)變成轉(zhuǎn)繼承的法律關(guān)系，即該已故子女原應(yīng)當(dāng)繼承其父或母的不動(dòng)產(chǎn)份額，轉(zhuǎn)化成已故子女的個(gè)人遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照繼承相關(guān)規(guī)定重新審查認(rèn)定繼承權(quán)。

登記機(jī)構(gòu)通過對(duì)申請(qǐng)人提供的直接材料、佐證材料等進(jìn)行全面審查，在充分知悉全部繼承人、當(dāng)事人的真實(shí)意思表示后，登記人員應(yīng)當(dāng)以詢問筆錄、具結(jié)書、聲明等為載體固定相關(guān)事實(shí)，并最終確認(rèn)繼承人及繼承份額，形成完整的繼承權(quán)確認(rèn)文件。完整的繼承權(quán)確認(rèn)文件，至少應(yīng)明確包括以下內(nèi)容。

一是對(duì)申請(qǐng)人及全部繼承人基本情況的審查確認(rèn)情況，以及對(duì)當(dāng)事人提交材料與承諾事實(shí)的具結(jié)確認(rèn)情況。

二是對(duì)被繼承人死亡事實(shí)、個(gè)人遺產(chǎn)的確認(rèn)情況，以及對(duì)所提交的權(quán)屬依據(jù)材料和其他事實(shí)確認(rèn)材料的審查情況。

三是詢問全部繼承人的記錄、并由全部繼承人具結(jié)確認(rèn)情況，被繼承人生前是否有遺囑、是否有與他人簽訂過遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議等相關(guān)事實(shí)，并如實(shí)載明辦理登記及公告期間，是否有其他利害關(guān)系人向登記機(jī)構(gòu)提出異議的事實(shí)。

四是法定繼承人的審查情況及審查依據(jù)。包括對(duì)其父母、配偶、子女的生存狀況、人員構(gòu)成和數(shù)量等基本情況的審查過程、審查依據(jù)和審查結(jié)果等，如果相關(guān)繼承人死亡，需要查明是否先于被繼承人死亡還是遲于被繼承人死亡，是否存在代位繼承或轉(zhuǎn)繼承等情況。

五是具結(jié)、聲明等文件材料的簽署情況。查明并確認(rèn)全部繼承人的真實(shí)意思表示，如是否有放棄繼承權(quán)的情況、繼承人是否同意接受繼承等，并由此確定最終繼承人及繼承份額。

最后，登記機(jī)構(gòu)按照上述繼承權(quán)確認(rèn)文件為依據(jù)，結(jié)合當(dāng)事人提交的其他申請(qǐng)登記材料，完成未提交公證材料的繼承登記。