 讀者小A： 櫻桃，因為母親確診了胃癌晚期，目前手上的流動資金已經(jīng)用得差不多了，考慮賣房給母親治病。 目前名下有2套房產(chǎn)，一套在老家二線城市父母自住的，當(dāng)初全款購買，市場價預(yù)計在200萬。另一套是我住的，前年買下的，三成首付+房貸，市場估價450萬。 如果賣父母那套則擔(dān)心交易周期長，賣自己住的這套又擔(dān)心后面自己無法兼顧照顧家人和工作（計劃等母親出院，接到我現(xiàn)在的房子，也方便照顧）。 櫻桃能幫我分析分析嗎？ 櫻桃： 類似這種家里人生大病急需用錢，需要全款或者巨額首付立即到賬的，很難立即賣個好價格，總會有一些隱性損失，賣家要有個心理預(yù)期。 房產(chǎn)變現(xiàn)周期，主要會涉及4個方面的問題。
前3個涉及政策或法律問題，一般交易周期都是比較確定的。第4個問題就比較個性化了，很難一概而論。
部分城市新房是限售的，比如廣州個人購買的房產(chǎn)證需要滿2年方可出售（析產(chǎn)），所以新房未必可以快速出售，這個具體要看所在城市的售政策。 賣家是全款購買還是按揭？ 全款買下的房子，已經(jīng)完全屬于個人資產(chǎn)，可以直接交易，辦理買賣房產(chǎn)的流程會快很多。 貸款未還清的房子，本質(zhì)上還處于抵押狀態(tài)。賣方需要先到銀行解除抵押，買賣雙方才能正常交易的。也就是說想要上市交易的話需要先還清貸款才行。 簡單說一下，貸款房子賣房的流程：
向銀行申請?zhí)崆斑€貸的方法有三個： ① 房貸轉(zhuǎn)按揭 ② 用買方的首付款繳清剩余貸款 ③ 利用其它抵押物給銀行進(jìn)行貸款來還清房貸 從執(zhí)行周期上來說，第二種方式比較快，適合急需現(xiàn)金治病的小A。 但小A自己那套房產(chǎn)可能還有高額的貸款需付，要找到一個短期內(nèi)能交付這么多現(xiàn)金的人，可能需要降低下售價，損失會比較大。
買家如果是全款付，就不用等銀行放貸，周期會快很多。當(dāng)然，想要買家全款付，賣家小A的議價空間也會比較小。 畢竟，現(xiàn)金流也是一個價值。
房子的新舊等，這個問題就比較多樣了。建議還是找靠譜的中介機構(gòu)，了解下市場行情，以及同等類型的房子的交易周期。 按目前小A提供的資料，撇開房子新舊程度、地理位置等不說，父母名下那套已全款付的房產(chǎn)，交易周期是會比較短的。而且房子持有較久，相應(yīng)的稅費會比較低，買家更容易接受。 分享小A這個事情，其實印證了我之前的觀點：房子既是資產(chǎn)，也可能是負(fù)債。像小A這樣算是比較好的了，有一套全款有一套按揭。大多數(shù)人沒這么幸運，基本都是首付+貸款。 這種情況下，一旦發(fā)生家人或自己急需現(xiàn)金治病的問題，會特別棘手。 賣房難，不賣呢，沒錢治病。上眾籌，且不說這個要錢的方式，有人覺得傷尊嚴(yán)。即使豁出去，也可能會被diss，被攻擊。“自己有房不賣，上眾籌來賣慘……” 前段時間鬧得很大德云社演員吳鶴臣眾籌，就是實例?？粗潜本┩林?、家有兩套房等，但都是公有產(chǎn)權(quán)，不能交易。父母雖然有退休工資，但身體不好，退休工資基本都送去了醫(yī)院。 這個例子，就像一根針，一針扎破中國中產(chǎn)家庭脆弱的穩(wěn)態(tài)。看似有房有車，其實都是負(fù)債，一旦出現(xiàn)意外事件，這個穩(wěn)態(tài)就完全hold不住了。 櫻桃也見過名下有很多房產(chǎn)的人，嚴(yán)格意義上他們并不缺治療費用。但我發(fā)現(xiàn)，這種人更懂得運用經(jīng)濟杠桿，全方位降低任何意外事故對自己經(jīng)濟的影響。 比如，很多人會購買保險做風(fēng)險對沖，用確定的成本，也就是保費，去轉(zhuǎn)移不確定的風(fēng)險損失。一旦出現(xiàn)小概率意外事件，包括生大病、意外交通事故、早亡等，保險公司賠錢。 關(guān)于保險，說到底還是一個有沒有風(fēng)險管理意識的問題。沒意識的人，覺得保險就是騙錢的，跟賭博差不多。 其實這兩者是完全不同的，好賭的人都是風(fēng)險愛好者，風(fēng)險大刺激大，可能的收益也大。而買保險的人，都是風(fēng)險厭惡者，櫻桃就是這類人，不喜歡任何會對自己的財產(chǎn)造成威脅的風(fēng)險，比如擔(dān)心生病要賣房治病，就會提前先買了健康險，生病了由保險公司賠錢治??；擔(dān)心開車發(fā)生交通事故，那就提前買了車險，萬一真撞到幾百萬豪車，也有保險公司出面賠錢。 當(dāng)然，櫻桃也見過很多在保險里踩坑的案例。比如從我爸媽買的，N年前紅遍大江南北的萬能險，年交保費2千，保額5萬。 還有現(xiàn)在仍然有朋友會買的分紅險。這類保險，大多數(shù)年交保費都要幾萬塊，而且保險期長達(dá)幾十年，資金靈活度低。保額等于保費，完全沒杠桿。而所謂的分紅或固定返還金，仔細(xì)算一下真正的收益，大多數(shù)比一年定期還低。 還有人覺得一張保單搞定所有的，其實這類“全家桶式”的保險，看著每一項都保障（如重疾、醫(yī)療、意外、身故...）都有了，其實真正有用的保額都很低。拿同樣的預(yù)算分開買重疾、壽險、意外這些，可以買到更高的保額。 保險其實是一個嚴(yán)監(jiān)管的行業(yè)，特別2018年銀監(jiān)會和保監(jiān)會合并之后，各種規(guī)范和相關(guān)管控更嚴(yán)格了。 但很多人還是不信任保險、不認(rèn)可保險的杠桿作用，說到底對它的了解不夠多，所以會擔(dān)心被騙。 最近櫻桃計劃給家人要重新買保險，包括老人家還有小孩的，公司員工也計劃要購買保險，所以計劃接下來花點精力科普一些保險知識，讓更多的粉絲不用在遇到極端事件時，要靠賣房變現(xiàn)。 留言告訴櫻桃，關(guān)于保險，你有哪些知識想了解的，留言告訴我。
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