從萬科（SZ.000002）啟動(dòng)“大江大河”計(jì)劃海選城市總經(jīng)理，到綠城中國（HK.03900）完成“去宋衛(wèi)平化”，在房企即將進(jìn)入半年業(yè)績總結(jié)之時(shí)，眾多房企密集對高層人事進(jìn)行調(diào)整。近日，江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（SZ.000961，下稱“中南建設(shè)”）旗下的地產(chǎn)板塊中南置地，也悄然開啟了一場人事大換防。

前不久，中南置地營銷副總裁甘玫、中南置地廣深區(qū)域總白皓先后離職；今年6月底，中南置地又一次性空降四個(gè)區(qū)域總，近期已陸續(xù)上任。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士向藍(lán)鯨房產(chǎn)透露，中南置地管理層變更并未就此結(jié)束。

作為2018年剛剛躋身千億陣營的一員，中南置地在2019年過半之時(shí)就對高層進(jìn)行“大換血”，是否會(huì)影響企業(yè)接下來的發(fā)展節(jié)奏？在“二代”中南置地總裁陳昱含接管各業(yè)務(wù)線不久就出現(xiàn)如此大規(guī)模人事更替，是否與“小陳老板”的用人風(fēng)格有關(guān)？

中南置地人事變動(dòng)頻繁，或?yàn)椤岸标愱藕影噤伮罚?/strong>

進(jìn)入2019年，中南置地開啟了一輪大規(guī)模的人事調(diào)整。近日，中南置地一次性空降了四個(gè)區(qū)域總。翟貴君出任中南置地環(huán)滬區(qū)域公司總經(jīng)理，白瑞出任中南置地廣佛區(qū)域公司總經(jīng)理，張洪岐出任中南置地粵東區(qū)域公司總經(jīng)理；鞠文杰出任中南置地合肥區(qū)域公司總經(jīng)理。而在今年更早的時(shí)候，武漢、蘇南等地區(qū)已經(jīng)完成人事更替。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士向藍(lán)鯨房產(chǎn)透露，接下來中南還會(huì)有個(gè)別數(shù)量的同量級、重量級管理層變化。這也就意味著中南置地的人事?lián)Q防動(dòng)作還將繼續(xù)。

在經(jīng)歷了前兩年的“招兵買馬”和“內(nèi)部造血”后，中南置地剛剛組建出的管理戰(zhàn)隊(duì)，再次被打亂。

2016年將總部從南通遷至上海之后，中南置地開始去“家族化”的嘗試，在2016-2017年間，大規(guī)模引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人。如2017年8月，董事長陳昱含主動(dòng)讓位給職業(yè)經(jīng)理人陳凱，中南置地高級副總裁辛琦、中南置地營銷副總裁甘玫等，都是在這一時(shí)期進(jìn)入公司。一大批職業(yè)經(jīng)理人的到來，助推了中南置地業(yè)績的高速增長?？硕鸢駟物@示，2016年，中南銷售額為502億，而在2018年，這一數(shù)據(jù)是1520億元。

因此，完成千億規(guī)模之后的第二年，中南置地內(nèi)部的這場人事大調(diào)整，著實(shí)令業(yè)界感到意外。

在前兩年中南置地引進(jìn)大批職業(yè)經(jīng)理人之時(shí)，有業(yè)內(nèi)評論稱，這一系列變革，與中南置地總裁陳昱含的加入有很大的關(guān)系。這位年輕的“二代”繼承人有過澳洲留學(xué)的經(jīng)歷，在視野和格局上都給中南帶來了很多新的思路，也帶來了朝氣。

那么，此輪人事調(diào)整，陳昱含又是何態(tài)度？這是業(yè)界較為好奇的問題。對此，藍(lán)鯨房產(chǎn)與中南置地相關(guān)人士取得聯(lián)系，但對方在發(fā)稿前仍未回復(fù)。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)消息稱，目前中南置地已經(jīng)完全由陳昱含獨(dú)立掌控，今年以來，陳凱在中南置地已經(jīng)不再從事具體業(yè)務(wù)。而“新管家”對高層工作內(nèi)容的調(diào)整，則不可避免的引起人員流動(dòng)。

藍(lán)鯨房產(chǎn)注意到，2019年3月，中南置地一次性新任命了15位名譽(yù)董事，各自負(fù)責(zé)1-3個(gè)戰(zhàn)區(qū)。此后不久，中南建設(shè)副總經(jīng)理羅俊、中南置地營銷副總裁甘玫便先后離職。值得一提的是，上述兩位均擔(dān)任公司名譽(yù)董事一職。

而在中南置地人事出現(xiàn)變動(dòng)的同時(shí)，陳昱含的父親、中南建設(shè)董事長陳錦石也在陸續(xù)卸任多家子公司法定代表人。據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，陳錦石已從淮安中南錦城房地產(chǎn)有限公司、中南鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島海灣新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中南世紀(jì)城(沈陽)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等十幾家公司退出。

對此，有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，陳錦石或有意減弱自身在地產(chǎn)板塊的影響力，為陳昱含的“接班”鋪路。不過亦有專家認(rèn)為，中南人事?lián)Q防，或是業(yè)績承壓下的“謀變”之舉?！蔼?dú)挑大梁”的陳昱含，此次人事調(diào)整會(huì)帶來怎樣的效果，還有待時(shí)間觀察。其中，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，這兩年中南置地業(yè)績持續(xù)保持著高速增長，由此也會(huì)給管理層帶來很多經(jīng)營方面的壓力。

中南主動(dòng)引進(jìn)人才“謀變”，股權(quán)激勵(lì)為提振業(yè)績？

按照陳昱含的思路，中南置地未來的銷售額將突破3000億元，并躋身于房企TOP10之列。不過，隨著房地產(chǎn)存量時(shí)代的來臨，房企在規(guī)模排名上實(shí)現(xiàn)突破的難度正在加大。

而由于早期在規(guī)模上過于用力，中南置地各項(xiàng)指標(biāo)也亟待改善。如企業(yè)2016年至2018年凈利率分別為：1.24%、1.76%、5.77%。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，早在2017年，房地產(chǎn)行業(yè)主流企業(yè)平均凈利率就已達(dá)到12.4%。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦向藍(lán)鯨房產(chǎn)分析稱，“一般來講，新領(lǐng)導(dǎo)會(huì)給企業(yè)帶來新的想法和動(dòng)作。此次人事?lián)Q防，或意味著企業(yè)發(fā)展速度和質(zhì)量出現(xiàn)微調(diào)?！?/p>

從近期中南置地的變化動(dòng)作中亦可以看出，其在做有針對性的布局和調(diào)整。如在廣深區(qū)域總白鋯離職后，中南置地將廣州、深圳區(qū)域進(jìn)行拆分，以利于企業(yè)聚焦和深耕。目前，廣、深區(qū)域分為廣佛區(qū)域、粵東區(qū)域、深莞惠區(qū)域。廣佛區(qū)域總白瑞，是由中國金茂佛山區(qū)域過來的；而粵東區(qū)域總張洪岐?jiǎng)t來自陽光城粵東區(qū)域。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，中南置地2018年新增土儲(chǔ)中，珠三角區(qū)域僅占9%，處于相對較低的水平。而在2019年上半年，中南置地共斬獲27宗地塊，僅有2宗位于珠三角區(qū)域。有業(yè)內(nèi)分析稱，白瑞和張洪岐的到來，或?qū)χ心现玫卦谥槿菙U(kuò)儲(chǔ)和營銷工作帶來幫助。

此外，中南置地雖然一直在強(qiáng)調(diào)“高周轉(zhuǎn)”，但其運(yùn)營能力卻有待提升。據(jù)雪球數(shù)據(jù)顯示，中南建設(shè)2018年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)1372.47天，而同等規(guī)模的陽光城（SZ.000671）、旭輝（HK.00884）分別為1158天、794天。

對此，安居客首席分析師張波也曾向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出：“中南建設(shè)的存貨一直處于高位，而其每個(gè)季度的營業(yè)收入?yún)s相對較少，這表明其整個(gè)存貨去化速度比較慢，這可能是導(dǎo)致其利潤比較低的主要原因。而其毛利率偏低的表現(xiàn)，可能是因?yàn)槟玫搅说貎r(jià)相對較高的地?！彼硎?，如果企業(yè)的毛利率和凈利率都低的話，可能會(huì)對使企業(yè)未來的資金面臨壓力，同時(shí)也會(huì)影響企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

藍(lán)鯨房產(chǎn)注意到，自2019年5月開始，中南置地銷售增速出現(xiàn)明顯下滑。2019年上半年，中南銷售額811.9億元，同比增長24%；而在2017年、2018年兩年，中南增速分別為92%、52%。

中南置地2019年上半年銷售業(yè)績/藍(lán)鯨房產(chǎn)根據(jù)企業(yè)公告制圖

值得關(guān)注的是，魏杰、顏智勇、張洪岐等一大批新入職人員，均在中南建設(shè)2019年股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃激勵(lì)對象名單上。根據(jù)中南建設(shè)的公告，此次期權(quán)激勵(lì)的公司業(yè)績達(dá)標(biāo)要求為：2019年相對2017年度凈利潤增長率不低于560%，2020年相對2017年度凈利潤增長率不低于1060%，2021年相對2017年度凈利潤增長率不低于1408%。

在中南置地總裁陳昱含看來，未來企業(yè)的增長不能依賴于環(huán)境，而要依賴于內(nèi)在的力量。此次中南置地開啟的大規(guī)模人才引進(jìn)，又能否給企業(yè)帶來新的改變和突破？在市場降溫的行情下，與之伴隨的期權(quán)激勵(lì)政策，又能否達(dá)到預(yù)期效果？藍(lán)鯨房產(chǎn)會(huì)持續(xù)觀察。