房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，合作單位較多，有樁基工程公司、總包公司、各分包公司以及裝修公司施工企業(yè)等，這些公司在施工過(guò)程都需要使用水電費(fèi)。但是由于水表和電表無(wú)法根據(jù)每一個(gè)公司進(jìn)行安裝，只能以開(kāi)發(fā)公司的名義統(tǒng)一進(jìn)行安裝和計(jì)量，水電費(fèi)由房地產(chǎn)公司支付給供電公司和自來(lái)水公司，房地產(chǎn)公司再?gòu)氖┕て髽I(yè)收回水電費(fèi)。

一、實(shí)務(wù)操作中會(huì)出現(xiàn)兩種處理方法：

第一種方法：按代扣代繳處理，由供電公司和自來(lái)水公司將發(fā)票開(kāi)給施工企業(yè)，結(jié)算時(shí)房地產(chǎn)公司從工程款扣除代繳的電費(fèi)。此種方式下，存在兩個(gè)問(wèn)題：

1、由供電公司和自來(lái)水公司將發(fā)票開(kāi)給施工企業(yè)的難度較大，而且無(wú)法達(dá)到資金流、銷售流、發(fā)票流一致，取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票存在無(wú)法抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。

2、國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年28號(hào)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》第十八條 企業(yè)與其他企業(yè)（包括關(guān)聯(lián)企業(yè)）、個(gè)人在境內(nèi)共同接受應(yīng)納增值稅勞務(wù)(以下簡(jiǎn)稱“應(yīng)稅勞務(wù)”)發(fā)生的支出，采取分?jǐn)偡绞降?，?yīng)當(dāng)按照獨(dú)立交易原則進(jìn)行分?jǐn)?，企業(yè)以發(fā)票和分割單作為稅前扣除憑證，共同接受應(yīng)稅勞務(wù)的其他企業(yè)以企業(yè)開(kāi)具的分割單作為稅前扣除憑證。如果按照該規(guī)定，由供電公司和自來(lái)水公司將發(fā)票開(kāi)給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司對(duì)水電費(fèi)進(jìn)行分割，將水電費(fèi)發(fā)票復(fù)印件和分割單交給建筑企業(yè)作稅前抵扣憑證，房地產(chǎn)企業(yè)是按照全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅還是按照自己承擔(dān)的水電費(fèi)部分抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

第二種方法：按轉(zhuǎn)售水電費(fèi)處理，由供電公司和自來(lái)水公司將發(fā)票開(kāi)給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司再開(kāi)發(fā)票給施工企業(yè)，結(jié)算時(shí)從工程款扣除代繳電費(fèi)按銷售收入處理。此種方式下，如果自來(lái)水公司開(kāi)具的是3%的普通發(fā)票，那么房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)售時(shí)按照13%開(kāi)具銷售發(fā)票，會(huì)多交增值稅10%。

以上兩種方法，不管是房地產(chǎn)公司還是建筑公司都是無(wú)法接受的，因?yàn)殡p方都會(huì)有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或者稅款損失。

二、解決的方法及管理措施

為了規(guī)避房地產(chǎn)公司及施工企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建議房地產(chǎn)公司將水電費(fèi)也作為“甲供材料”管理。對(duì)于一項(xiàng)工程的水電費(fèi)國(guó)家都有預(yù)算定額的，而且在項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，商務(wù)標(biāo)中都會(huì)包括水電費(fèi)的定額，因此房地產(chǎn)公司可以把按照預(yù)算定額核定水電費(fèi)的總消耗量和金額從總包合同中分離出來(lái)，不作為總包合同的構(gòu)成部分，作為“甲供材料”提供。并約定對(duì)于超核定的水電費(fèi)消耗量由施工企業(yè)承擔(dān)，從支付的工程款中扣除。

（一）水電費(fèi)發(fā)票開(kāi)具：

水電費(fèi)發(fā)票直接開(kāi)給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司收到的增值稅專用發(fā)票可以直接進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，不含稅部分直接計(jì)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中。建筑企業(yè)按照工程款開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票不包含水電費(fèi)。

（二）發(fā)生水電費(fèi)賬務(wù)處理：

房地產(chǎn)公司支付供電公司電費(fèi)，收到開(kāi)具的專用發(fā)票時(shí)：

借：開(kāi)發(fā)成本—XX項(xiàng)目-建筑安裝費(fèi)-水電費(fèi)（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承擔(dān)部分）

管理費(fèi)用-水電費(fèi) （本單位承擔(dān)部分）

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅—進(jìn)項(xiàng)稅額

貸：銀行存款

（三）項(xiàng)目水電費(fèi)日常管理：

1、由工程部指定專人負(fù)責(zé)水電費(fèi)的交納、分?jǐn)偣ぷ?。每月在交費(fèi)前兩日辦理借款審批手續(xù)，在規(guī)定交納時(shí)間內(nèi)辦理交費(fèi)。

2、由工程部人員抄表、分推到各用電單位，包括損耗的分推。分推計(jì)算表，由用電單位簽字確認(rèn)后，送交財(cái)務(wù)部和審算部各一份。

3、對(duì)務(wù)部會(huì)計(jì)審核實(shí)際支付費(fèi)用總額與分推明細(xì)表合計(jì)總額是否一致。按分?jǐn)偯骷?xì)表分別登記各水電費(fèi)使用單位的明細(xì)賬。

4、審算部按分推明細(xì)表分別登記水電費(fèi)使用單位臺(tái)賬，在項(xiàng)目竣工決算時(shí)，與核定的水電費(fèi)消耗總量進(jìn)行核對(duì)，超核定量的，在支付工程款時(shí)，將水電費(fèi)金額填在《付款單》的扣款欄內(nèi)。

5、財(cái)務(wù)部經(jīng)理或會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)按財(cái)務(wù)賬核對(duì)《付款單》上的扣款金額。如果經(jīng)核對(duì)發(fā)現(xiàn)有差異，及時(shí)與有關(guān)部門溝通解決。

這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的水電費(fèi)，既不用作為代扣代繳處理，也不用按照轉(zhuǎn)售水電費(fèi)處理，有效地避免了房地產(chǎn)公司與建筑公司雙方的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和稅款損失。