訴訟時(shí)效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時(shí)效期間屆滿時(shí)，人民法院對(duì)權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。物業(yè)服務(wù)合同糾紛適用于3年訴訟時(shí)效，而關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛中訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)問(wèn)題，在司法實(shí)踐中存在兩種觀點(diǎn)，以下將對(duì)兩種觀點(diǎn)的法律依據(jù)和主要理由進(jìn)行分析：

　　觀點(diǎn)一：物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效期間自最后一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日起算。

　　法律依據(jù)：《適用訴訟時(shí)效的規(guī)定》第五條“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算?！?/p>

　　首先，從物業(yè)服務(wù)所產(chǎn)生的債務(wù)具有整體性、關(guān)聯(lián)性、連續(xù)性的角度分析，在物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下，物業(yè)公司一方在約定期限內(nèi)為業(yè)主提供連續(xù)性物業(yè)管理服務(wù)，相應(yīng)地按時(shí)定期支付物業(yè)費(fèi)用是業(yè)主應(yīng)履行義務(wù)。盡管各期物業(yè)費(fèi)用是隨時(shí)間的推移而不斷產(chǎn)生，而不是在物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)就已經(jīng)形成，但針對(duì)單個(gè)業(yè)主而言，其所應(yīng)承擔(dān)的各期物業(yè)費(fèi)形成于同一物業(yè)合同的約定，具有整體性，并且各期間的債務(wù)之間相互關(guān)聯(lián)，分期履行的獨(dú)立性不足以否定其整體性和關(guān)聯(lián)性。

　　其次，從審判角度考慮，該類案件的訴訟時(shí)效期間自最后一期履行期限屆滿之日起算，有利于節(jié)約訴訟成本，提高審判效率。因物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，物業(yè)公司對(duì)于業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)行為相比其他類型的債權(quán)其容忍度較大，部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的情形時(shí)間跨度較長(zhǎng)，甚至幾年一交。這種情況下容易出現(xiàn)證據(jù)缺失、難以查明案件真實(shí)情況的問(wèn)題。而按照上述觀點(diǎn)來(lái)計(jì)算訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)，很容易地確定“最后一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日”，對(duì)于案件關(guān)鍵點(diǎn)的判斷更具有可操作性。

　　案例鏈接：

　　1、成都天府時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司與龔游杰物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審民事判決書。

　　2、天津藍(lán)海苑物業(yè)管理有限公司與殷梅物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審民事判決書。

　　觀點(diǎn)二：物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效期間自每一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日起算。

　　法律依據(jù)：《民法通則》第一百三十七條“訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算”。

　　首先，法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺(jué)的人，訴訟時(shí)效制度的規(guī)定是為了督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利。如果按照“最后一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日”作為訴訟時(shí)效起算點(diǎn)，物業(yè)公司根本不需要在物業(yè)服務(wù)合同履行期間催交物業(yè)費(fèi)，只需等到合同履行完畢或解除或終止后再提起。這樣物業(yè)公司就不需要依照最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條“經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。”的規(guī)定進(jìn)行書面催繳，該條規(guī)定便成了擺設(shè)。

　　其次，《適用訴訟時(shí)效的規(guī)定》第五條適用的情形是對(duì)同一筆債務(wù)約定分期履行，屬于普通債權(quán)的分期履行。物業(yè)費(fèi)雖約定分期履行，但屬于定期給付債權(quán)，其性質(zhì)屬于不同筆債權(quán)，應(yīng)按照每一期物業(yè)費(fèi)履行期限進(jìn)行計(jì)算。

　　案例鏈接：

　　綿陽(yáng)博瑞物業(yè)服務(wù)有限公司與郭光旭、王秀英物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審民事判決書。

　　針對(duì)上述兩種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，對(duì)于該類案件訴訟時(shí)效起算點(diǎn)的問(wèn)題可以分情況進(jìn)行考慮。首先，不可否認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同具有履行的連續(xù)性，那么對(duì)于長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)的情況，可按照“最后一期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日”作為訴訟時(shí)效起算點(diǎn);其次，如果單筆債務(wù)已經(jīng)具有了獨(dú)立性，如業(yè)主在5年前拖欠2個(gè)月物業(yè)費(fèi)，后期的物業(yè)費(fèi)正常履行，那么訴訟時(shí)效應(yīng)從合同約定的支付時(shí)間開(kāi)始起算，

　　以上僅為個(gè)人觀點(diǎn)。

　　從物業(yè)公司的角度考慮，不管當(dāng)?shù)厮痉▽?shí)踐中對(duì)訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)如何認(rèn)定，都要有意識(shí)地對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行上門催繳、張貼催繳通知單以中斷訴訟時(shí)效，并保存好相關(guān)證據(jù)。從律師的角度考慮，在接受該類案件的委托后，若涉及訴訟時(shí)效起算點(diǎn)的爭(zhēng)議，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)胤ㄔ旱囊话阏J(rèn)定的觀點(diǎn)和案件本身進(jìn)行具體分析，并協(xié)助當(dāng)事人收集、固定好相關(guān)證據(jù)，在物業(yè)費(fèi)、違約金等方面做最大程度的爭(zhēng)取。