近期，上海的垃圾分類(lèi)可謂是全民熱議的焦點(diǎn)話(huà)題之一。

廣大上海人民，每天都要接受環(huán)衛(wèi)阿姨直擊靈魂的詰問(wèn)：

“你是什么垃圾？”

類(lèi)似的還有——

配鑰匙的：你配嗎？

快遞員：你是什么東西？

食堂阿姨：你要飯嗎？

算命的：你算什么東西？

滴滴司機(jī)：你搞不清楚自己的定位啊。

人生已經(jīng)如此艱難，而在每個(gè)人人生之路上重要的任務(wù)之一——買(mǎi)房這件事上，更是一個(gè)坑接著一個(gè)坑。

殊不知，房子也是可以進(jìn)行“垃圾分類(lèi)”的：

有一些房子之所以被認(rèn)為是“垃圾”，是因?yàn)樗谫?gòu)買(mǎi)選擇上實(shí)在算不得上佳選項(xiàng)；

但有些“垃圾房”又并不是毫無(wú)價(jià)值，處理好了大有被“回收利用”的可能；

還有一些房產(chǎn)，則可以被劃歸為“有害垃圾”，扔得越遠(yuǎn)越好……

這篇文章值得收藏，它極有可能讓你在關(guān)卡重重的買(mǎi)房路上少走一些彎路。

一、可回收垃圾：老破小、遠(yuǎn)郊房

之所以將這兩類(lèi)房子劃歸為“可回收垃圾”，是因?yàn)椋核鼈冊(cè)愀猓瑓s又沒(méi)那么糟糕。

在很多人的觀點(diǎn)里，這兩類(lèi)住房都被簡(jiǎn)單粗暴地貼上“不能碰”的標(biāo)簽，但是在參謀長(zhǎng)看來(lái)，它們是“可回收”的——再垃圾，也有可取之處。

先看老破小。

首先說(shuō)它為什么垃圾。

最重要的是其在居住條件上的硬傷，這與絕大多數(shù)購(gòu)房者的購(gòu)房需求是背道而馳的。加之大部分銀行針對(duì)房齡超過(guò)20年的老房子，在辦理貸款時(shí)的條件都非常嚴(yán)苛，甚至根本無(wú)法辦理按揭貸款，這就使得“無(wú)人接盤(pán)”成為老破小注定的結(jié)局。

這就是為什么很多老舊小區(qū)，即便占據(jù)著極為優(yōu)越的地理區(qū)位，價(jià)格也始終上不去。

但老破小是否一無(wú)是處？

參謀長(zhǎng)認(rèn)為：不是。

首先，正如大家所了解的那樣，老破小通常都位于城市中心區(qū)域，除了商業(yè)、醫(yī)療、交通等資源外，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)往往是老破小最為核心的價(jià)值。

其次，很多老破小由于區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)，都能夠帶來(lái)可觀的租金收入。在一二線(xiàn)城市，市中心的老破小只要進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修上的翻新，其租金水平是相當(dāng)高的。

最后，參謀長(zhǎng)此前也提到過(guò)，老破小存量巨大，當(dāng)存量市場(chǎng)注定要占據(jù)市場(chǎng)主流的時(shí)候，老破小的命運(yùn)很可能被改寫(xiě)。“4萬(wàn)億”舊改是一個(gè)信號(hào)，在土地資源稀缺的城市，舊改還能有更大的想象空間。

再看遠(yuǎn)郊新房。

“老破小”有一個(gè)剛好完全對(duì)立的反義詞——“新遠(yuǎn)大”，“新遠(yuǎn)大”是遠(yuǎn)郊房的重要部分，二者都被視作買(mǎi)房選擇時(shí)的洪水猛獸。

在參謀長(zhǎng)看來(lái)，遠(yuǎn)郊房最大的短板，無(wú)非就是“遠(yuǎn)”。

遠(yuǎn)，意味著出行不易，出租不易，變現(xiàn)不易。

但是，在以下幾種情況下，遠(yuǎn)不是問(wèn)題：

對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)不是問(wèn)題。總會(huì)有龐大的剛需群體被過(guò)高的價(jià)格門(mén)檻擠到遠(yuǎn)郊、被稀缺的住房資源逼到遠(yuǎn)郊，人來(lái)了，配套就會(huì)來(lái)。

對(duì)一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)不是問(wèn)題。一二線(xiàn)城市的擴(kuò)張不會(huì)停下腳步，因此，遠(yuǎn)只是暫時(shí)意義上的遠(yuǎn)，相信不少買(mǎi)房者都親歷過(guò)“偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)下”搖身一變成為“新CBD”的故事。

對(duì)已經(jīng)有地鐵規(guī)劃的區(qū)域來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)不是問(wèn)題。要知道，地鐵規(guī)劃幾乎是城市規(guī)劃中最鐵板釘釘?shù)囊?guī)劃，一旦敲定幾乎沒(méi)有更改的可能。如果規(guī)劃都有了還怕什么？接下來(lái)就只是時(shí)間的問(wèn)題。

至于“大”的問(wèn)題，參謀長(zhǎng)可以完全可以根據(jù)個(gè)人需求進(jìn)行選擇，如果考慮后續(xù)的置換，那么面積在80-110平米的剛需戶(hù)型流動(dòng)性肯定更強(qiáng)。

而且，這兩類(lèi)住房，在價(jià)格上都比較有優(yōu)勢(shì)，因此絕不屬于“不能碰”范疇。

老破小、遠(yuǎn)郊房，就是可能變廢為寶的“可回收垃圾”。

二、濕垃圾：商住房、法拍房

濕垃圾，大多屬于廚余垃圾，產(chǎn)生于“吃”這一剛需中的剛需。

商住房、法拍房，購(gòu)買(mǎi)者多看中它們價(jià)格較低的特點(diǎn)，產(chǎn)生于“住”這一剛需中的剛需。

它們之所以“垃圾”，是因?yàn)?strong>它們?cè)谡麄€(gè)購(gòu)置、居住、處理的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生各種大大小小的麻煩。

但，仍然不乏購(gòu)房者前仆后繼地入手這兩類(lèi)房產(chǎn)。

商住房，面積小、戶(hù)型不合理、產(chǎn)權(quán)期限短、水電價(jià)格高……但，它的價(jià)格可能只有同以區(qū)域商品住宅的50%左右；

法拍房，不能貸款、稅費(fèi)較高、有潛在的債務(wù)產(chǎn)權(quán)糾紛風(fēng)險(xiǎn)……但，同樣成交價(jià)只為市場(chǎng)價(jià)的70%。

相對(duì)于上一類(lèi)的“可回收垃圾”來(lái)說(shuō)，這兩類(lèi)“垃圾”的短板更為明顯，對(duì)多數(shù)人來(lái)說(shuō)，參謀長(zhǎng)都不建議去觸碰。

但參謀長(zhǎng)接觸到很多商住房的真實(shí)需求，他們對(duì)商住房的缺點(diǎn)了然于胸，卻仍然義無(wú)反顧的購(gòu)買(mǎi)商住房，無(wú)非是兩重考慮：一是價(jià)格，二是購(gòu)房資質(zhì)。如果是這樣，那參謀長(zhǎng)認(rèn)同你的選擇。

法拍房也是如此，如果你已經(jīng)清晰全面地認(rèn)識(shí)到法拍房的性質(zhì)，并愿意承擔(dān)其風(fēng)險(xiǎn)，那這不失為一個(gè)節(jié)省購(gòu)房成本的選擇。

因此，這兩類(lèi)住房，也非一無(wú)是處。

3、有害垃圾：收縮型城市的房產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)公寓

最后這兩類(lèi)房產(chǎn)，是需要被單獨(dú)存放、特殊處理的“有害垃圾”。

參謀長(zhǎng)對(duì)此的建議是：能處理的盡快處理，能替代的趕緊替代，能不碰的盡量不碰。

你可能要問(wèn)，有這么嚴(yán)重嗎？

真的就有這么嚴(yán)重。

收縮型城市，也有一個(gè)更為形象、也更讓人毛骨悚然的叫法：“鬼城”。

什么叫鬼城？很簡(jiǎn)單，就是沒(méi)人了。

沒(méi)有人，房子就什么都不是。

更理性的說(shuō)法是，在這樣的城市，當(dāng)你購(gòu)置房產(chǎn)的那一刻，就把你個(gè)人或是家庭的資產(chǎn)置入一條滿(mǎn)是窟窿、日漸下沉的大船，你的資產(chǎn)就開(kāi)始了急速貶值的過(guò)程。

如何辨別收縮型城市？

1、收縮型城市多為傳統(tǒng)的資源依賴(lài)型城市，如今產(chǎn)業(yè)升級(jí)遭遇困境，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢甚至倒退。

2、人口持續(xù)流失，房產(chǎn)已無(wú)人承接。

最后一種“垃圾房”是小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房是不能公開(kāi)轉(zhuǎn)讓、抵押的房產(chǎn)，這類(lèi)房產(chǎn)如果遇到拆遷情況，也不能依法得到補(bǔ)償，其產(chǎn)權(quán)狀況存在很多問(wèn)題，購(gòu)房者需要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

這種在灰色地帶運(yùn)行的房產(chǎn)，注定命運(yùn)不定、前途不明。它們就像一顆定時(shí)炸彈，指不定什么時(shí)候出事、指不定傷害威力如何。

在這個(gè)“垃圾分類(lèi)”時(shí)代，參謀長(zhǎng)為大家歸類(lèi)出這六種“垃圾房”，建議收藏并轉(zhuǎn)發(fā)給有買(mǎi)房需求的朋友！

友情提醒：垃圾要分類(lèi)，買(mǎi)房需謹(jǐn)慎！