怎么認(rèn)定首套房？

最近有長沙的讀者反映，夫妻倆打算去購房的，但女方在婚前買了一套房，且在還貸過程中，想再以男方的名義去買套房，并享受首套房的契稅跟首付政策。

房子看好以后，卻被銀行的朋友告知，這不屬于首套房，無法享受首套房的政策優(yōu)惠。這朋友就搞不懂了，女方購房是在婚前，自己買房還是首套，怎么就算不了首套房呢？

那什么的情況才是屬于首套房呢？

以長沙為例。首套房是指：購買人僅擁有一套住宅，且首套房得同時滿足于兩個條件：買房人已年滿18周歲；購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。

這么講可能比較抽象，那下面將從個人類、夫妻類兩個方面具體告訴你，怎樣去判斷自己是不是屬于首套房。

一、個人類

1、名下已有一套房，但商業(yè)貸款已還清，再貸款買房，屬于首套房；如果房貸還有還貸過程中則屬于二套房，享受二套房的購房政策。

2、全款買過一套房，銀行里沒有貸款記錄，再去貸款買房還是屬于首套。

3、全款買過一套房，后來賣掉了，并在房屋登記系統(tǒng)查不到房產(chǎn)信息，再貸款買房也是屬于首套。

4、 貸款買過一套房，后來賣掉了，在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄但貸款項已還清，通過房屋登記系統(tǒng)也查詢不到房產(chǎn)信息，再貸款買房依然屬于首套房。

5、 個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全都已還清且出售，能同時提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款時也算首套房，并按首套政策進行計算。

6、個人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款已出售，同時能夠提供住房出售證明，申請商業(yè)貸款再買房也算首套房。

二、夫妻類

1、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業(yè)金融機構(gòu)可以根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例。

2、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)，婚后買房申請貸款也能算首套房。

3、準(zhǔn)備結(jié)婚的兩人，未領(lǐng)證。一方名下有房產(chǎn)，且房貸未還清，另一方?jīng)]有任何房產(chǎn)和房貸記錄，兩個人一起買房，登記無房產(chǎn)人的名字，算首套房；寫兩個人名字，即使是沒有貸款記錄的人申請貸款，兩人共為產(chǎn)權(quán)人，按揭貸款買房還是不屬于首套房。

需要注意的是，夫妻購房是要看雙方的購房和貸款記錄，不論婚前婚后。即使雙方有一人在婚前購房，并有過貸款記錄，在貸款未還清的前提下，夫妻雙方均不屬于首套房，無法享受首套房的契稅和首付比例。上文中讀者反映的例子就是屬于此類現(xiàn)象，判斷是否首套房的依據(jù)是以夫妻雙方為前提，其中任何一方有住房購買記錄且在還貸過程中的，那么雙方都無法再申請首套房的優(yōu)惠政策。

首套房和二套房的區(qū)別在于：首套房的契稅是總房款的1.5個點，二套房契稅則是4個點，光契稅這一項就相差了近3倍！首付比例也由一套房的3成首付，提高至4.5成。如果首套跟二套房的認(rèn)定搞不清楚的話，那二套房的購房預(yù)算將要比首套房多出來一大截。是否首套對購房者來說將直接決定著購房成本的預(yù)算，多交幾個點的契稅，或是提高一兩成的首付比例，也許關(guān)系著買房人能不能買的起房子的問題。