文／中聞律師事務所  馬懿

土地情況是否清晰

二手房交易中，買受人應注意土地的使用性質，看是“劃撥”還是“出讓”，“劃撥”的土地一般是無償使用，政府可無償收回，“出讓”是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性保障住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

其他權利限制情形的審查

買受人應注意，二手房若存在被依法收回土地使用權或法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形的，不得買賣。

若是已購公有住房和經濟適用住房買賣，還要審查已購公有住房和經濟適用住房有無下列禁止買賣的情形之一：

（1） 以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

（2） 住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3） 處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的；

（4） 上市出售后形成新的住房困難的；

（5） 擅自改變房屋使用性質的；

（6） 有法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售情形的。

已購買經濟適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場價格出售住房，確需出售的，可出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購，出售單價不得高于購買時的單價。

已購買經濟適用住房的家庭住滿5年的，按照當地政府的規(guī)定，以簽訂合同時間為限；有些即使住滿5年，也不能上市出售。有些經濟適用房可以按市場價格出售，但需由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國土房屋管理局按成交額的10%-70%繳納綜合地價款。

單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為“劃撥”，轉讓時應繳納土地出讓金。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，相關欠費有可能使得買受人陷入訴累，帶來不必要的麻煩。

中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。

合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像一手房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利與義務、房屋價款、付款時間、交易方式、房屋交割時間、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等問題均應全面考慮。

二手房交易對于一個家庭而言應當算得上是大額投資了，一般交易談判和簽約時都會談到深夜，使得買、賣雙方在很疲憊的狀態(tài)下倉促簽約，作為當事人很難做到保持清醒的頭腦。二手房買賣中，涉及多方面的法律問題，在各個交易環(huán)節(jié)的把控上，還是有必要請專業(yè)律師介入，幫助買、賣雙方做好風險防控，為買賣合同的順利履行保駕護航！