文/瘋狂稅客 

個人無償贈與房屋，按雙方的身份關系不同，其個人所得稅的處理也不同。對于特定關系人，雙方當事人均不征個稅；特定關系人以外的個人，受贈人按照“偶然所得”征個稅。

咱們接著往下走，看一下受贈人轉讓受贈房屋的個人所得稅處理。因內容涉及比較多，計劃分期進行。本期先說個關鍵問題：個人轉讓受贈房屋原值如何確定？

《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）規(guī)定：

受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

受贈人轉讓受贈房屋，應按照“財產轉讓所得”，適用20%的比例稅率計算繳納個人所得稅。

財產轉讓所得，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額。

因此，78號文關于受贈人轉讓受贈房屋應納個人所得稅，轉化成公式表示為：

受贈人轉讓受贈房屋應納個人所得稅=受贈人轉讓受贈房屋應納稅所得額*20%

受贈人轉讓受贈房屋應納稅所得額=受贈人轉讓受贈房屋的收入-原捐贈人取得該房屋的實際購置成本-贈與過程中受贈人支付的相關稅費-轉讓過程中受贈人支付的相關稅費（受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。）

有朋友可能會說了，受贈人轉讓受贈房屋，必須據(jù)實征收，不得核定征收，有文件吶：

根據(jù)《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》（國稅發(fā)[2006]144號）規(guī)定：個人將受贈不動產對外銷售時，“在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收?！?/p>

請注意：這里的核定征收，特指對應納稅所得額或應納稅額的核定，有人稱之為“大核定”。對于轉讓價格的，不屬于144號文里所說的“核定征收”。

這里還有一個非常重要的問題要注意，前述公式里的扣除項目，必須取得合法有效憑據(jù)！如果扣除項目無合法有效憑據(jù)，一來不得扣除，二來又不得核定征稅，這個稅負就相當高了。

因此，受贈人在受贈房屋時，應向贈與人索取原購房的發(fā)票或其他能證明原值的憑證，保留好受贈時繳納的各項稅費憑證。

78號文對于受贈人轉讓受贈房屋的原值規(guī)定的很明確：原捐贈人取得該房屋的實際購置成本。

這里并未提及計稅價格被核定的情形，或者說受贈人再轉讓受贈房屋的原值，與受贈人在受贈時繳納個稅的計稅價格無必然的聯(lián)系。

受贈環(huán)節(jié)的計稅依據(jù)有兩種可能：要么是贈與合同標明的房屋價格，要么就是稅務機關核定的價格。通常情況下，此兩種價格與“原捐贈人取得該房屋的實際購置成本”大都不一致。

情形一：對于受贈時不征個人所得稅的情形

這個比較容易理解。之所以不征個稅，是因為贈與雙方的特殊身份關系使然。

有觀點認為：此種情形下，受贈人受贈房屋時，未付出相應代價，也就等同于受贈人取得受贈房屋時的成本為0。因此，受贈人再轉讓時，該房屋的原值為0。

此種錯誤的觀點忽視了一個大的前提：這是具有特殊身份關系之前的贈與行為，不是轉讓行為！

宏觀來看，咱們可以將贈與雙方視做一個“人”，無償轉讓，可以視作這個“人”將房屋左手轉右手，轉給外人時，其原值自然是被視為的這個“人”取得該房屋時的成本。

情形二：對于受贈時征個人所得稅的情形

咱們首先應做“情形一”的理解。

其次，有朋友就注意到這么個情況：如果在受贈環(huán)節(jié)計征個稅時，稅務機關對計稅價格進行了核定，那么再轉讓時的原值如何確定呢？

這其實不應是個問題，78號文白紙黑字寫的清楚：其原值為“原捐贈人取得該房屋的實際購置成本。”

核定的計稅價格是計稅價格，和購房原值可是兩碼事！原值，是贈與人購置該房屋時付出的真金白銀，拿前述被視為的這個“人”來說，就更好理解了。

【舉個例子】：甲轉讓給乙房屋一套，成交價100萬元，稅務機關二手房評估系統(tǒng)評估價為150萬元。稅務機關在計征各項稅費時，計稅依據(jù)為150萬元，而開具的增值稅發(fā)票為100萬元。

對于乙來說，其取得該房屋的“購置成本”即為100萬元，這可是乙為取得該房屋而付給甲的真金白銀付。