一、首次業(yè)主大會(huì)的召開及業(yè)主委員會(huì)成立的條件。

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

1、物業(yè)出售并已交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總規(guī)劃建筑面積百分之五十以上的和入住50%以上的住戶。

2、首套物業(yè)出售并交付使用入住30%的住戶而費(fèi)用已交付滿二年的。

二、成立業(yè)主大會(huì)籌備組

業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)局和街道辦事處的指導(dǎo)下，由自薦或由業(yè)主推薦的業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)籌備小組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作，第一次成立可由現(xiàn)任物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)籌備工作，成立籌備組。

1、確立籌備組成員名單，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

2、籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：（1）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（2）擬定《業(yè)主公約》（草案）和《業(yè)主委員會(huì)章程》（草案）；（3）根據(jù)上款的征集結(jié)果，擬定業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)（應(yīng)為單數(shù)），及候選委員名單，印刷選票。

以上的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

三、召開首次業(yè)主大會(huì)

1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。

2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

3、召開首次業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)局、街道辦事處的有關(guān)工作人員參加。4、召開業(yè)主大會(huì)，介紹候選委員情況，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員，選舉決定必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

5、大會(huì)作出制定《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》的決定，決定必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

四、備案

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到區(qū)建設(shè)局綜合管理科備案。備案需提交以下資料：

1、業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議記錄，業(yè)主委員會(huì)籌備小組成員名單；

2、召開業(yè)主大會(huì)的通知；

3、業(yè)主公約（業(yè)主委員會(huì)委員簽名）;

4、業(yè)主委員會(huì)章程（業(yè)主委員會(huì)委員簽名）;

5、填寫《業(yè)主委員會(huì)備案表》，填寫的內(nèi)容包括：業(yè)主大會(huì)情況記述，投票記錄；業(yè)主委員會(huì)委員名單及其個(gè)人簡歷；

6、其他有關(guān)資料。

五、公布結(jié)果

備案完成后，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)小區(qū)內(nèi)公布該小區(qū)已正式成立業(yè)主委員會(huì)的消息。

附：

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。在成立之前，是由發(fā)展商負(fù)責(zé)小區(qū)的前期物業(yè)管理，并有權(quán)選聘物業(yè)管理公司。要是住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%以上，或者自第一位業(yè)主入伙之日起滿2年的，發(fā)展商或其委托單位就應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知該區(qū)住宅主管部門，6個(gè)月內(nèi)召開第一次業(yè)主大會(huì)。而第一屆業(yè)主委員會(huì)則由物業(yè)管理行政主管部門與發(fā)展商或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，推薦業(yè)主委員會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

有些小區(qū)是分期開發(fā)，如遇到這種情況，可以經(jīng)過已入住半數(shù)業(yè)主的申請，成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，而臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)則具有與業(yè)主委員會(huì)同樣的權(quán)利和義務(wù)。

因?yàn)閾?dān)任業(yè)主委員會(huì)的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務(wù)地為廣大業(yè)主服務(wù)，所以經(jīng)常被視為是一項(xiàng)“吃力不討好”的苦差事。

那么，業(yè)主委員會(huì)的成員就應(yīng)當(dāng)是既熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，又有一定的組織能力和時(shí)間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會(huì)由11至17位成員組成，也可以適當(dāng)增減，但最少不能低于5人。

其每屆任期為3年，可以連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。

業(yè)主大會(huì)行使的職權(quán)

1.選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的成員；

2.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

3.聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；

4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

5.修改業(yè)主公約；

6.改變和撤消業(yè)主委員會(huì)不恰當(dāng)?shù)臎Q定；

7.批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)的章程。

要辦理的登記手續(xù)

業(yè)主委員會(huì)的成立，并不需要政府部門的審批，只需到所轄區(qū)的政府房管部門備案即可(在房地產(chǎn)管理部門填寫備案表,一式三份)。也就是說，即使物業(yè)公司不配合，業(yè)主們只需在“內(nèi)部”完成有關(guān)程序，再到政府部門備案，即可獲得法定地位。業(yè)主委員會(huì)及其成員名單應(yīng)當(dāng)自選取產(chǎn)生之日起的15日內(nèi)，持下列文件報(bào)所在地的區(qū)住宅主管部門辦理登記：

1、成立業(yè)主委員會(huì)登記申請書；

2、業(yè)主委員會(huì)委員名單；

3、業(yè)主委員會(huì)章程。

此部門應(yīng)自受理登記申請之日起15日內(nèi)，完成登記工作，而對于不符合規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并用書面通知申請人。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)與公安部門(法制科)取得聯(lián)系為業(yè)主委員會(huì)刻制業(yè)主委員會(huì)印章.

權(quán)利和義務(wù)

業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織，獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)的民事責(zé)任由全體業(yè)主分擔(dān)。

業(yè)主委員會(huì)行使的職權(quán)

1.召集和主持業(yè)主大會(huì)；

2.審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；

3.采用公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；

4.審議管家制定的對本小區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；

5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本小區(qū)的物業(yè)管理工作。

業(yè)主委員會(huì)履行的義務(wù)

1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)決定；

2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同；

3.不能從事各種投資和經(jīng)營活動(dòng)；

4.對物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動(dòng)予以支持和配合。業(yè)主委員決定問題時(shí)采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

業(yè)主委員會(huì)必須有入住過半投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。如果業(yè)主外出不能參加，還可以委托代理人出席，而不滿18周歲的小業(yè)主們，同樣擁有說話的權(quán)利，由其法定代理人代表出席。業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次，在大會(huì)召開的前7天，業(yè)主委員會(huì)會(huì)將召開的時(shí)間和內(nèi)容送達(dá)到每位業(yè)主的手里。

當(dāng)只有部分業(yè)主覺得有必要就某個(gè)問題需要召開業(yè)主大會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)又不執(zhí)行時(shí)，這少部分的業(yè)主應(yīng)該怎么辦呢？

要是有10%以上擁有投票權(quán)的業(yè)主提議，從接到提議之日算起，20日內(nèi)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該就此提議內(nèi)容召開業(yè)主大會(huì)；如果逾期未召集的，提議的業(yè)主可以向區(qū)住宅主管部門申請，那么，該部門會(huì)責(zé)令或限期業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)。而業(yè)主大會(huì)的決議，由出席會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過為效。

會(huì)議可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加。

任職條件

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成 業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一） 具有完全民事行為能力；

（二） 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三） 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五） 具有一定的組織能力；

（六） 具備必要的工作時(shí)間。

業(yè)主委員會(huì)委員必須符合下列條件

1．是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；

2．能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程；

3．有一定組織能力和必要工作時(shí)間，能夠較好履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)；

4．品行端正無劣跡；

5．熱心公益事業(yè)。

責(zé)任

1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:

業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)： 業(yè)主委員會(huì)（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

2.《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定:

比如原上海市房屋土地資源管理局頒布的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（示范文本）【滬房地資物[2008]389號(hào)】規(guī)定：

業(yè)主委員會(huì)除依法履行職責(zé)外，同時(shí)履行下列職責(zé)：

（一）擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案；

（二）擬訂業(yè)主委員會(huì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；

（三）擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；

（四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；

（五）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；

（六）擬訂專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；

（七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；

（八）對違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理；

3.《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則》的規(guī)定:

業(yè)主大會(huì)可以制訂《業(yè)主委員會(huì)章程》或者《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則》對業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)作出更具體的規(guī)定，比如成都市房產(chǎn)管理局頒布的《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則》（示范文本）【成房發(fā)[2007]87號(hào)】規(guī)定：

業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的方案、選聘實(shí)施人以及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的議案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（五）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、收益方案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定； 業(yè)主委員會(huì)

（六）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（七）根據(jù)業(yè)主的提議，擬訂本建筑區(qū)劃的劃分、調(diào)整方案，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（八）初審物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人制訂的年度服務(wù)計(jì)劃，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（九）提請業(yè)主大會(huì)決定終止業(yè)主委員會(huì)委員資格，增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員；

（十）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同，并每半年對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行一次全面考核評定。

（十一）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理；

（十二）督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（十三）督促未按照管理規(guī)約的約定繳存建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的業(yè)主，限期交納建筑物及其附屬設(shè)施維修資金。

（十四）對有關(guān)檔案資料、會(huì)議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)的財(cái)物進(jìn)行妥善保管；

（十五）及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，形成議案提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；

（十六）協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間的關(guān)系，調(diào)處業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間的物業(yè)管理糾紛；

（十七）加強(qiáng)對物業(yè)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳，不斷提高業(yè)主自主管理的意識(shí)和能力；

（十八）建立業(yè)主委員會(huì)接待制度，接受業(yè)主、使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報(bào)告；

（十九）依法忠實(shí)履行職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二十）定期參加房產(chǎn)管理部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)以及房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)與監(jiān)督；

（二十一）按規(guī)定建立業(yè)主委員會(huì)信用信息；

（二十二）積極配合公安機(jī)關(guān)、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)做好計(jì)劃生育、流動(dòng)人口、犬只管理等相關(guān)工作；

（二十三）不得以業(yè)主委員會(huì)名義從事與本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，不得組織、參與任何經(jīng)營性活動(dòng)，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機(jī)構(gòu)中任職；