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【案例】某物業(yè)管理公司訴業(yè)主張某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案 原告某物業(yè)管理公司訴稱，被告張某居住在廈門某小區(qū)，未向某物業(yè)管理公司交納2006年至2015年的物業(yè)費，物業(yè)管理公司將其訴至法院，要求被告交納拖欠的物業(yè)管理費共計33,000元。張某辯稱，物業(yè)管理公司的訴訟請求中，2013年3月30日以前存在的物業(yè)糾紛已經(jīng)超過國家法律規(guī)定的兩年訴訟時效，物業(yè)管理公司沒有在法定訴訟時效內(nèi)主張權(quán)利，故不同意支付物業(yè)管理費。在庭審中，原告對被告的辯稱提出反駁意見，指原告從2006年起每一季度都有向原告催討過物業(yè)費，但由于物業(yè)管理公司沒有強制權(quán)（停水停電等）而催討未果，已構(gòu)成不間斷的時效中止。法院審理后認(rèn)為，因物業(yè)管理公司提供的物業(yè)服務(wù)系持續(xù)行為，且其現(xiàn)仍在張某所居住小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，故對于其訴訟時效的要求不宜過苛，法院將綜合雙方的證據(jù)及意見，酌情予以支持，遂根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條至一百四十條的規(guī)定，最終判決張某支付物業(yè)管理公司2010年至2015年的物業(yè)費共計15,500元。該案一審判決已經(jīng)生效。 【法律辨析】 本案涉及訴訟時效在物業(yè)服務(wù)合同糾紛的適用問題 物業(yè)糾紛作為民事訴訟，起訴時應(yīng)滿足訴訟時效的要求。訴訟時效，指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時效期間屆滿時，人民法院對權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。即權(quán)利人在超過訴訟時效后起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。物業(yè)糾紛的訴訟時效因其類型的不同而有所不同。合同類、財產(chǎn)侵權(quán)類、業(yè)主撤銷權(quán)物業(yè)糾紛，適用一般的訴訟時效期間，即《民法通則》第一百三十五條規(guī)定的兩年訴訟時效期間。人身侵權(quán)類物業(yè)糾紛，適用短期時效，即《民法通則》第一百三十六條規(guī)定一年的訴訟時效期間。所有權(quán)確認(rèn)類物業(yè)糾紛，不適用訴訟時效。本案中，原告物業(yè)管理公司在履行物業(yè)服務(wù)合同的過程中，因未收到被告的物業(yè)管理費，遂起訴到法院，由此引發(fā)原被告雙方的合同類訴訟時效之爭。 在司法實踐中，各法院對業(yè)主提出訴訟時效抗辯的裁判尺度差距較大 物業(yè)服務(wù)合同基于其連續(xù)性服務(wù)的特點，其訴訟時效制度的適用問題較為復(fù)雜。而在實踐中，物業(yè)管理公司對業(yè)主未交納物業(yè)費行為的容忍度較其他類型的債權(quán)也較大；部分業(yè)主也存在幾年一交物業(yè)費的情形。若要求過于嚴(yán)苛，不僅不利于保障物業(yè)管理公司的權(quán)利，更會促使大量物業(yè)糾紛案件滋生，影響小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主的穩(wěn)定關(guān)系，進(jìn)而影響小區(qū)物業(yè)管理的整體水平。 主要存在以下三種裁判思路（也包含本案）： 一是一般不支持。關(guān)于被告提出的訴訟時效抗辯，無論原告是否有向被告主張過權(quán)利的證據(jù),一般均不予支持。此觀點認(rèn)為，因原告物業(yè)管理公司持續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，按時定期支付物業(yè)費是業(yè)主的一項義務(wù)；如支持業(yè)主的時效抗辯，可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司無法收取大量業(yè)主長期拖欠的物業(yè)費，導(dǎo)致部分催費不規(guī)范的物業(yè)管理公司出現(xiàn)資金困難，影響物業(yè)服務(wù)水平，使業(yè)主愈發(fā)抵制交納物業(yè)費，使得物業(yè)服務(wù)陷入惡性循環(huán)；另外，如果支持欠費業(yè)主的訴訟時效抗辯，對按時交費的業(yè)主亦有失公平。 二是依證據(jù)可予支持。嚴(yán)格適用訴訟時效制度，如果物業(yè)管理公司未能提供曾向業(yè)主主張過權(quán)利的證據(jù)或證據(jù)不足以證明相關(guān)事實，則支持業(yè)主提出的訴訟時效抗辯意見。以此可督促物業(yè)管理公司加強管理，及時規(guī)范催收物業(yè)費，保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉(zhuǎn)。 三是對證據(jù)要求不宜過分苛求。只要物業(yè)管理公司提供了催收物業(yè)費的證據(jù)，無論該催收通知是否有業(yè)主簽收，只要能表明物業(yè)管理公司積極進(jìn)行了催收，就可以認(rèn)為物業(yè)管理公司曾向業(yè)主主張過權(quán)利，訴訟時效隨之中斷。在物業(yè)費糾紛案件訴訟時，對證據(jù)的審查宜為寬松。 本案適用訴訟時效中斷而非中止 物業(yè)糾紛訴訟期間中斷的法定事由如下：（1）權(quán)利人提起訴訟；（2）權(quán)利人通過明顯方式來主張權(quán)利，如物業(yè)管理公司通過電話或張貼公告的方式要求業(yè)主交納物業(yè)費；（3）債務(wù)人同意履行義務(wù)，如業(yè)主口頭或書面同意交納物業(yè)費。中斷后，訴訟時效將重新起算。 訴訟時效中止必須因法定事由而發(fā)生；具體如下：（1）不可抗力；（2）權(quán)利被侵害的無民事行為能力人、限制民事行為能力人沒有法定代理人，或者法定代理人喪失代理權(quán)、喪失行為能力；（3）繼承開始后未確定繼承人或者遺產(chǎn)管理人；（4）權(quán)利人被義務(wù)人或者其他人控制無法行使權(quán)利。上述法定事由發(fā)生在訴訟時效期間的最后6個月內(nèi)，或發(fā)生在最后訴訟時效屆滿6個月之前但持續(xù)到最后6個月時尚未消失，均產(chǎn)生中止訴訟時效的效力。時效中止前已經(jīng)進(jìn)行的時效仍然有效，中止時效的法定事由消除后，繼續(xù)以前計算的訴訟時效至屆滿為止。 根據(jù)《民法通則》第一百三十七條的規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過20年的，人民法院不予保護(hù)。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。此處的“特殊情況”，通常指權(quán)利人于客觀的障礙在法定訴訟時效期間不能行使請求權(quán)的特殊情況。是否延長訴訟時效由法院決定。 本案在審理過程中，原告物業(yè)管理公司曾提出他們向業(yè)主催討屬于訴訟時效中止，明顯是種理解上的誤會。因為，《民法通則》第一百三十九條規(guī)定：“在訴訟時效進(jìn)行期間的最后六個月，因不可抗拒力或其他障礙不能行使請求權(quán)的，訴訟時效中止。”之后繼續(xù)計算訴訟時效。根據(jù)上述分析，原告并未發(fā)生因不可抗拒力或其他障礙不能行使請求權(quán)的法定事由，原告提到的無強制權(quán)也并非法定事由，因此不構(gòu)成時效中止。本案應(yīng)屬于訴訟時效中斷。 本案從何時起中斷時效？ 依據(jù)《訴訟時效若干規(guī)定》第十二條規(guī)定，當(dāng)事人一方向人民法院提交起訴狀或者口頭起訴的，訴訟時效從提交訴狀或者口頭起訴之日起中斷。第十四條規(guī)定，原告向社會組織等提出保護(hù)相應(yīng)民事權(quán)利的請求，訴訟時效從提出請求之日起中斷。第十五條規(guī)定，原告向公安機(jī)關(guān)、人民檢察院、人民法院報案或者控告，請求保護(hù)其民事權(quán)利的，訴訟時效從其報案或者控告之日起中斷。第十九條規(guī)定，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定訴訟時效從債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知到達(dá)債務(wù)人之日起中斷。債務(wù)承擔(dān)情形下，構(gòu)成原債務(wù)人對債務(wù)承認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定訴訟時效從債務(wù)承擔(dān)意思表示到達(dá)債權(quán)人之日起中斷。 司法實踐中，對于物業(yè)服務(wù)合同的時效問題的把握，與其他類型的民事案件的訴訟時效相比存在一定的特殊性。從法理上說，物業(yè)管理企業(yè)對拖欠物業(yè)費的業(yè)主，應(yīng)及時行使權(quán)利。同時物業(yè)管理企業(yè)也可以請求業(yè)主委員會協(xié)助催討物業(yè)費。當(dāng)然業(yè)主在物業(yè)糾紛訴訟中，對超過訴訟時效的訴訟請求，必須主動行使訴訟時效抗辯，否則人民法院不對訴訟時效問題進(jìn)行釋明及主動適用訴訟時效的規(guī)定進(jìn)行裁判。根據(jù)《民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條和第一百四十條規(guī)定，物業(yè)管理公司向業(yè)主追交物業(yè)費的訴訟時效為兩年，從費用交納期限屆滿的第二天開始計算，若中間物業(yè)管理公司曾向業(yè)主追交過欠費或業(yè)主同意交納欠費，則可適用訴訟時效中斷，從物業(yè)管理公司向業(yè)主追交物業(yè)費或業(yè)主統(tǒng)一交納欠費第二天起，訴訟時效重新計算。本案中，原告物業(yè)管理公司提供的證據(jù)，出示的是2010年以來不間斷地向被告催討物業(yè)費的旁證，如通知、證人等。這部分證據(jù)，雖然業(yè)主并未簽收，但仍可以證明時效的中斷，其不受兩年訴訟時效限制。但2010年之前，原告方由于物業(yè)管理人員的更替，出示的證據(jù)不充分，僅有證人證明，加上2010年以前物業(yè)費賬簿不全，遂法院不予采納。最終法院判決張某支付物業(yè)管理公司2010年至2015年的物業(yè)費共計15,500元。 應(yīng)對此類案件的訴訟時效裁判尺度加以統(tǒng)一 一是對物業(yè)管理公司尚未撤離小區(qū)的，一般不支持業(yè)主提出的訴訟時效抗辯意見?？紤]到物業(yè)管理公司一直持續(xù)地履行合同、提供服務(wù)，即一直在以作為的形式持續(xù)履行合同義務(wù)，業(yè)主就應(yīng)負(fù)有定期交納物業(yè)費的義務(wù)。即使物業(yè)管理公司未及時進(jìn)行催收，但應(yīng)認(rèn)為其以自己繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的行為主張了權(quán)利，故不應(yīng)支持業(yè)主提出的訴訟時效抗辯意見。業(yè)主仍負(fù)有交清所欠物業(yè)費的義務(wù)。 二是對物業(yè)管理公司已經(jīng)撤離小區(qū)的，以撤離之日起算訴訟時效，并可適度從寬把握。如物業(yè)管理公司從撤離小區(qū)之日起超過兩年未向業(yè)主主張權(quán)利，則可認(rèn)為業(yè)主的訴訟時效抗辯意見成立；如物業(yè)管理公司從撤離之日起兩年內(nèi)，曾通過提起訴訟等方式催討，則訴訟時效發(fā)生中斷，應(yīng)重新計算。其中，對于以提起訴訟之外的方式催要的，審查不宜過苛。 在司法實踐中，因為關(guān)于物業(yè)費的案件數(shù)量多，涉及業(yè)主較廣，群體性特點強，出于社會效果的考慮，部分法院對有關(guān)物業(yè)費的案件按照批次予以受理，也從一定程度上對時效問題有所影響。因此在實踐中，法院基本的審理原則是從寬把握，并結(jié)合案件實際特點，如物業(yè)管理公司是否撤場、是否在訴訟時效內(nèi)通過不同方式主張過權(quán)利等因素予以綜合考量。 |
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