無錫中產(chǎn)階級選房路：六百萬預(yù)算的選擇恐懼癥？

跟隨心法 2019-07-24

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此文要從我們的粉絲華先生（化名）去年的購房經(jīng)歷說起，其購房預(yù)算為600萬左右。這個預(yù)算在無錫已經(jīng)是屬于中級改善了。

照理說，這個價格，無錫的主流高端樓盤都可以隨意挑選了。但和大家想象的不一樣。華先生的選房之路，極其糾結(jié)，畢竟，誰的錢也不是大風(fēng)刮來的，達叔的除外。

注：本來準備寫這些樓盤的真名，但是達叔說，這樣一來，一篇文章要得罪十幾家開發(fā)商，所以只能以字母代替了，當然，寫優(yōu)點的樓盤，會直呼其名?？戳宋覀兡敲炊辔恼碌睦戏劢z，應(yīng)該知道我們在說哪些樓盤。

（一）超詳細樓盤對比

華先生很有邏輯的把看過的房子分為四擋，倒敘形式：

【1】.第四檔

這檔樓盤屬于一開始有想法，但是轉(zhuǎn)念就否決了。華先生有地緣情節(jié)，所以這檔的兩個樓盤都位于華先生附近的河埒口，也正好是我們之前寫的河埒口地緣收割的那兩個府。粗略對比后華先生就否決了這兩個樓盤，他覺得性價比實在不高，三萬左右均價，不劃算，一筆帶過。

【2】.第三檔

這檔屬于第一眼美女，但是仔細看還是被淘汰的那種。

這檔的第一個樓盤，是位于地鐵二號線大王基站的H樓盤。此樓盤2011年就以2萬一平的價格開盤，賣到現(xiàn)在七八年了，仍然是2萬出頭。

此盤主打精裝修大平層，190平米和220平米兩種戶型。華先生看上的是220平的戶型，總價差不多470萬，送一個車位，單價2.2左右。華先生對這個樓盤的評價是：戶型不錯，但是是44層的超高層，得房率感人。

他對精裝修標準也頗有微詞，相比同小區(qū)一期的二手房，用材用料明顯降標。

最終，因為500萬的房子居然廚房只有一個油煙機和煤氣灶，沒有一件嵌入式廚房電器，讓人感覺品質(zhì)太低。加上之前交付一期的不少樓的外立面墻皮也在脫落，讓華先生打消了買這個樓盤的念頭。

這檔的第二個樓盤，是位于太湖新城的地王Z樓盤。樓盤Z的樓面價至今未被其他開發(fā)商突破。

華先生18年年底去看的時候，高層最低可以談到2萬6一平左右。但是因為銷售也不敢對學(xué)區(qū)打包票。華先生對樓盤本身的品質(zhì)，裝修，外立面都不滿意，小區(qū)還不人車分流。136平的戶型雖然能朝西觀金匱公園，但是客廳的布局尷尬，電視都不知道放在哪里，只能淘汰之。

這檔的第三個樓盤，位于蠡湖百米高噴的邊上，我們稱之為T。華先生當時看了上疊，毛坯140平左右，435萬。華先生最不滿意的還是戶型，140平做成了2層，贈送面積也有限，所以相當于每層都是小戶型。而且進小區(qū)得先進入一個加油站，淘汰之。

這檔的第四個樓盤是太湖新城的W, 我們公眾號之前深入寫過。當做售樓處的會所十分fancy，銷售很是高傲。華先生過年的時候去看過，也談了價格，最低可以談到189平總價450萬左右，正常樓層，單價差不多兩萬四，毛坯。感覺比較劃算，結(jié)果當時太湖新城另一個L樓盤的銷售發(fā)過來168平小高層，特價4樓510萬，兩個戶型套內(nèi)面積差不多，這就顯的L盤的小高層性價比高一點，而且感覺樓盤W的開發(fā)商最近的項目很敷衍，各方面細節(jié)都沒有L好，淘汰之。

【3】.第二檔

第二檔就一個樓盤Y，華先生當時猶豫了很久，到了深入談價格階段。

Y樓盤就是上周五我們發(fā)文，在蠡湖邊上演甄嬛傳的這個樓盤。華先生當時看中的是別墅中間套，價格500萬左右 (據(jù)說有人找關(guān)系430萬拿到)。但是因為該盤當時特別熱銷，銷售說要找關(guān)系，500萬必須全款。

如果要華先生一下子拿出500萬，需要賣掉一套老房子。老房子一時半會兒也賣不掉。華先生說當時真的很喜歡這個樓盤，因為銷售宣傳是開發(fā)商最高端產(chǎn)品，并給他看了上海的同系列，和蘇州的高端產(chǎn)品系列，還說無錫的產(chǎn)品是全國最高端產(chǎn)品。

但是后來華先生研究發(fā)現(xiàn)，問題很多，外立面選材一般也就算了，別墅區(qū)實在太密，估計間距5米都不到，毫無隱私可言，而且145平的聯(lián)排做了5層，雖然贈送面積不少，但是平均每層面積還是很小，還要安裝電梯。裝修成本過大。

現(xiàn)在看到這個樓盤維.權(quán)，華先生很是慶幸當時沒有入手。

【4】.第一檔

第一檔的幾個樓盤，是經(jīng)過綜合考慮，最終準備入手的樓盤。

這檔的第一個樓盤，是上面提到的L樓盤。

各方面都沒毛病，雖然裝修戶型不如蠡湖北的金茂府好，但是位置和外立面是這個樓盤的優(yōu)勢。而且樓盤L的開發(fā)商，在無錫口碑非常好。

華先生的意向戶型，是總價660萬的162平上疊和總價510萬168平的小高層。

還是那句話，如果沒有大面積的贈送面積，疊加2層160平真的太小了，華先生還是考慮戶型第一，所以就小高層168平入選最后談判。

這檔的第二個樓盤，是我們公眾號不吝贊美之詞的金茂府。華先生考慮上疊。一期疊加準備買的時候已經(jīng)售罄，所以一直等二期。一期產(chǎn)品有兩種，一種是和二期戶型一樣的大面積疊墅，另外一種是客廳開間小了不少的小面積疊墅。

大面積疊墅只有兩幢樓，很難買到，小疊墅的中疊560萬(三樓四樓加負二樓)，小疊墅的上疊650萬(五樓六樓加閣樓)。

二期上疊三樓的閣樓變成了露臺，所以雖然是客廳面寬6米3的大面積疊墅，上疊還是650萬，而二期中疊變成了750左右。

金茂府被華先生淘汰的理由是，金茂府疊墅超預(yù)算了。

這檔的第三第四個樓盤緊挨著，一起考慮的，其中之一是香樟園，這個盤賣完了，可以提名字，另一個是樓盤R。

這兩個樓盤各方面都不錯，樓盤香樟園是綠城開發(fā)，考慮的是二手房，當時有套268平開發(fā)商統(tǒng)裝的房源，報價520萬。

會所方面，R是雙會所，會所入戶，無錫唯一一個，一期是干掛，相比香樟園的幕墻，華先生更喜歡，而且一期才300多戶，真的很安靜。

報價: 香樟園 268平高層，開發(fā)商統(tǒng)裝 520萬

香樟園 178平洋房毛坯 500萬

R樓盤 247平毛坯低樓層 420萬

高層里面，R樓盤華先生覺得比香樟園那套品質(zhì)和性價比更為凸顯，香樟園那套洋房比高層小了100平，還是毛坯，性價比不高，所以最終247平的R樓盤進入最后談判。

之前說了，太湖新城L樓盤也進入最后談判：小高層168平 510萬

但這個時候華先生去看了金科蠡湖 。

金科蠡湖平墅220平，當時價格未知，銷售說還沒批準，但是他們疊加想賣700萬以上，220平最小戶型 650萬以上。

后來金科銷售突然說物價局限價，220平平層最外面一排500萬不到一點，里面的540-610萬，這樣性價比就出來了。

第一，得房率百分之95，套內(nèi)面積和R差不多，價格貴了80萬，貴80萬，R是高層金科蠡湖因為限高只有3層，30層和3層的的房子，華先生選擇了后者。

第二，和L比，同樣價格，面積方面，金科大了很多，去掉L的裝修差不多50萬。綜合考慮華先生還是選擇了金科。

不過華先生覺得金科蠡湖還是存在一些問題，要等到收房后才知道。比如開發(fā)商宣傳的是否交付時能夠到位。

華先生的主要問題如下：

1. 金科宣稱金科蠡湖是金科全國第二個高定系產(chǎn)品，第一個是在金科的老家重慶的金科九曲河，可以說確實是突破了重慶所有豪宅的標準。不知道被開發(fā)商宣傳為華東區(qū)第一個金科高定豪宅的金科蠡湖實際交付品質(zhì)會不會打折；

2.車位比1:3，層高3.3米，樓間距15米，人車分流，私家電梯，干掛，結(jié)合金屬立面是否做到實處；

3.購房時簽訂的物業(yè)管理公司是金佳物業(yè)，非金科物業(yè)。金科給出的解釋是表面簽約金佳物業(yè)，人全是金科的，也是金科管理；

4.在建的會所，室內(nèi)泳池;售樓處改成進口超市;商業(yè)能否于別墅區(qū)的安靜私密互不干擾；

5.低密度毛坯別墅洋房產(chǎn)品交付后裝修期間容易出現(xiàn)大規(guī)模違建，如果未來有人違章建筑物業(yè)是否第一時間管理。

（二）我們對金科蠡湖的粗解

華先生對金科蠡湖的選擇邏輯，已經(jīng)很詳細了，本來不打算采用他的私信的，但是我們覺得這實在是教科書般的對比。

可惜大部分開發(fā)商的名字不能直接提，畢竟涉及到他們認為的負面，需要知道字母對應(yīng)開發(fā)商名字的，掃本文最后的二維碼，我來告訴你。

老粉絲都知道，我們公眾號是不收任何開發(fā)商好處費的，但是金科蠡湖這個盤例外，因為，開發(fā)商給我和達叔每人5塊錢的購房現(xiàn)金抵用券，雖然不能疊加使用，而且要滿500萬才能抵扣，但是因為金科蠡湖確實有很高的性價比，我和達叔還是會寫褒獎的一面更多一些。

金科蠡湖是金科地產(chǎn)花23億收購的蠡湖一號三期地塊后打造的樓盤，樓面價大概只要8800元每平米，這也就是為什么金科蠡湖會被限價的原因。

收購后，用地指標還是要沿用蠡湖一號十多年前的規(guī)劃指標，諸如容積率之類都不能變，這里就凸顯出了一個優(yōu)勢：蠡湖一號被收購的地塊當年是被限高和限容積率的，地塊容積率被限制在了0.64，稍微懂點容積率的人應(yīng)該知道這意味著什么，牛叔不懂，所以覺得挺牛逼的。

開個玩笑，理論上容積率越低越好，現(xiàn)在無錫那些賣三萬左右的主流新盤，容積率都在2.5左右，因為地價普遍在1w6朝上，開發(fā)商為了貨值最大化基本都做了高低配的規(guī)劃，所以密度一般比較高，故而住著自然壓抑。這更凸顯了金科蠡湖的優(yōu)勢。

金科蠡湖的產(chǎn)品分為類獨棟，大平層，疊墅，三種，里面還要細分，牛叔懶得考證了，真踏馬麻煩。

類獨棟就是兩個獨棟上面屋頂相連，這么做的原因，牛叔猜想，是因為之前對獨棟別墅用地的限制供應(yīng)，開發(fā)商打了擦邊球，畢竟屋頂相連就不算獨棟了，對伐？

類獨棟產(chǎn)品現(xiàn)在售價一般在1500萬朝上，受眾小，咱們略過，主要說下大平層和疊墅。

金科蠡湖的大平層很有特色，因為上文說的限高原因，所以都做成了三層樓的高度，一樓大平層是帶挑高5.2米的地下室的，可惜地下室計入產(chǎn)證面積。

試問各位，你見過三層樓的大平層小區(qū)嘛？大概這就叫稀缺性？

大平層的客廳開間是整整8.6米的大橫廳，陽臺面寬有11米左右，足夠停各位的私人飛機了。

這個戶型的客餐廳尺度一般是3-400平米房子的標配，配上3米3的層高，氣派非凡。還預(yù)留了西廚空間，西廚連著超大客廳，洋氣！這個戶型有個缺點:主衛(wèi)過小，好在毛坯交付可以在裝修期間擴大空間，其他方面都很完美。達叔看到這戶型，路都走不動了，要不是牛叔拉著，估計當場就付定金買下來了。

是牛叔力氣大，所以才拉的住達叔嗎？錯了，其實牛叔在拉達叔的時候，偷偷的在他耳邊告訴他，他的兜里比他臉還干凈這個事實。