孫子有云：夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也；未戰(zhàn)而廟算不勝者，得算少也。多算勝，少算不勝，而況于無算乎？

打官司猶如打仗，在確定訴訟策略時(shí)，務(wù)必要進(jìn)行多方位思考，充分考慮雙方當(dāng)事人在法律和證據(jù)方面的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，甚至考慮法官可能的看法，唯有如此才能夠制定出最有利于當(dāng)事人，而且也最能夠說服法官并獲得其支持的訴訟策略。

今天上午，李某來我所咨詢一個(gè)房屋租賃糾紛，我和張?jiān)事蓭熃哟怂?/span>他將一處商鋪?zhàn)赓U給王某經(jīng)營蛋糕店使用，雙方簽訂有書面合同，約定租期十年，年租金24萬元，每年3月1前支付當(dāng)年租金，如王某欲提前解除合同需提前三個(gè)月書面通知李某。合同已正常履行四年，但今年王某遲遲不支付租金，并于3月底在商鋪門上張貼了閉店通知，并于4月8日將其所有物品搬離了該商鋪，并給了李某一把房門鑰匙。

我們?cè)诹私獍讣闆r之后，對(duì)于如何解決該租賃糾紛，提出了如下三種方案：

第一種方案：李某起訴王某要求繼續(xù)履行合同，支付今年的租金24萬元；

第二種方案：李某起訴王某要求解除租賃合同、返還房屋、支付返還房屋前的占有使用費(fèi)，并按照三個(gè)月租金的標(biāo)準(zhǔn)主張違約損失。

第三種方案：李某首先發(fā)函給王某，指出王某于4月8日以實(shí)際行動(dòng)違法解除租賃合同的事實(shí)，并要求其賠償損失。在對(duì)方不予理睬的情況下向法院提起訴訟，要求確認(rèn)雙方之間的租賃合同于4月8日解除，要求王某結(jié)清合同解除前的租金，并按照三個(gè)月租金的標(biāo)準(zhǔn)主張違約損失。

對(duì)于第一種方案，王某可能辯稱雙方之間的租賃合同已經(jīng)于4月8日解除，雖然雙方并未簽訂書面協(xié)議解除合同，但李某接受鑰匙的行為即視為認(rèn)可，要求繼續(xù)履行合同顯然與客觀事實(shí)不符。

法官很可能支持這種主張，李某的訴訟請(qǐng)求就可能輕而易舉被擊垮，而在法院最終做出合同是否已經(jīng)解除的裁判前，李某將商鋪另行出租可能面臨著違約的風(fēng)險(xiǎn)，一旦法院認(rèn)定4月8日合同已經(jīng)解除，那么商鋪空置時(shí)間內(nèi)的損失可能要由李某自己承擔(dān)。

對(duì)于第二種方案，由于雙方并未簽訂書面的解約手續(xù)，且王某不支付租金的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，李某要求法院判令解除合同的訴訟請(qǐng)求很有可能得到法院的支持。但是，李某面臨著棘手的問題，即在法院判決合同解除前，他將商鋪另行出租是有風(fēng)險(xiǎn)的，并且即使法院支持其要求支付返還房屋前的占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，考慮到王某閉店的客觀情況，可能面臨著執(zhí)行不能的法律風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于第三種方案，由于王某發(fā)布有閉店通知，并且已經(jīng)將所有物品搬離商鋪，李某如主張確認(rèn)合同于4月8日已經(jīng)解除，則王某無需再支付后續(xù)租金，對(duì)王某是有利的，估計(jì)他不會(huì)對(duì)合同已經(jīng)解除有異議，而只可能對(duì)是否系其違約解除有異議。

在這種情況下，采用第三種方案，對(duì)于雙方當(dāng)事人，乃至法官來講都是最優(yōu)的，理由如下：

對(duì)于李某來講，由于其訴請(qǐng)是基于好聚好散的原則，確認(rèn)合同已于4月8日解除，結(jié)清房租并賠償三個(gè)月的損失，會(huì)給法官一個(gè)很通情達(dá)理的印象，其訴請(qǐng)自然容易得到法官的支持，并且也不影響其將商鋪另外出租收益，對(duì)他是最有利的。

對(duì)于王某來講，料想他估計(jì)會(huì)同意合同于4月8日已經(jīng)解除，他不需要去面對(duì)支付24萬元租金（第一種方案），或者支付肯定超過三個(gè)月（第二種方案，考慮法院審理期限）的高額租金的風(fēng)險(xiǎn)，壓力相對(duì)較小，雙方的分歧也相對(duì)較小，對(duì)于究竟是賠償李某一個(gè)月租金損失，還是兩個(gè)月或三個(gè)月租金損失，達(dá)成和解主動(dòng)履行的可能性比較大，無論是對(duì)于李某還是王某都是有利的。

對(duì)于法官來講，按照第三種方案進(jìn)行判決，支持李某的全部訴訟請(qǐng)求，無論是從法律上還是從事實(shí)上，基本上是不存在障礙的，有利于化解糾紛、定紛止?fàn)?，取得比較好的法律效果和社會(huì)效果，何樂而不為呢！

李某在聽取我們的分析后，非常認(rèn)同我們的第三種方案，當(dāng)場(chǎng)辦理了委托并支付了律師費(fèi)，究竟案件結(jié)果會(huì)如何，且聽下回分解。