文章來源：舊改阿張

導(dǎo)讀：

根據(jù)平時(shí)的交流，大多數(shù)朋友關(guān)心的是三舊改造里的拆遷的問題，今天就和大家聊一聊拆遷的操作流程以及相關(guān)政策。

文章共七部分

一、關(guān)于拆遷的法律法規(guī)

二、拆除重建的整體流程

三、拆遷工作流程

四、關(guān)于拆遷補(bǔ)償安置

五、特殊情況的拆遷補(bǔ)償、安置

六、拆遷過程中的操作要點(diǎn)

七、房屋拆遷糾紛處理

一、關(guān)于拆遷的法律法規(guī)

政策對(duì)于拆遷這項(xiàng)工作來說是必須要摸清的，工作必須做到依法依規(guī)。相關(guān)政策最上層的有物權(quán)法、土地法、房地產(chǎn)法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法。往下就是拆遷管理?xiàng)l例、土地出讓轉(zhuǎn)讓條例、征收拆遷補(bǔ)償條例等。再往下就是各省各地市的條例。

二、拆除重建的整體流程

把拆除重建工作細(xì)分來看，基本分為前期申報(bào)、拆遷實(shí)施、拿地實(shí)施、開發(fā)實(shí)施四步。

其中重點(diǎn)是前期申報(bào)階段，需要做的有更新研究、更新意愿征集、補(bǔ)償方案定稿、可行性論證、計(jì)劃申報(bào)等等，前期申報(bào)的工作內(nèi)容做得全面，對(duì)項(xiàng)目好壞、重點(diǎn)難點(diǎn)都有了大概的認(rèn)知，對(duì)于后續(xù)工作的展開能起到很好開頭作用。

拆除重建的難點(diǎn)就是拆遷實(shí)施階段，俗話說“千難萬(wàn)難，征地拆遷第一難”，這一項(xiàng)工作做好，那么項(xiàng)目也就成功了一大半。本文主要講得就是拆遷實(shí)施階段，供大家參考。

三、拆遷工作流程

1、發(fā)布拆遷審批和拆遷公告：該階段重點(diǎn)在于取得拆遷許可證后，在拆遷現(xiàn)場(chǎng)公示相關(guān)證件、工作流程、補(bǔ)償安置方案和標(biāo)準(zhǔn)、拆遷單位名稱及工作人員等，接受政府及居民的監(jiān)督，提高被拆遷戶配合性和積極性。

2、簽署拆遷協(xié)議：權(quán)利雙方簽訂相關(guān)協(xié)議、合同。該階段重點(diǎn)在于及時(shí)鞏固談判結(jié)果，及時(shí)簽訂相關(guān)合同，避免被拆遷戶反悔。

3、實(shí)施房屋拆遷

四、關(guān)于拆遷補(bǔ)償安置

這是被拆遷戶最關(guān)心的問題，也是工作難推進(jìn)的根源。

1、補(bǔ)償對(duì)象：被拆除房屋的所有人，而不是使用人。

2、補(bǔ)償方式分為貨幣補(bǔ)償及房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（指拆遷人用自己的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷人進(jìn)行調(diào)換），貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~需按被拆除房屋的屬性，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換也需要進(jìn)行估價(jià)后結(jié)算差價(jià)。被拆遷人自行選擇補(bǔ)償方式。

3、拆遷補(bǔ)償內(nèi)容包括被拆遷房屋補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、室內(nèi)自行裝修裝飾補(bǔ)償費(fèi)、房屋以外構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性房屋停產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)等。

五、特殊情況的拆遷補(bǔ)償、安置

針對(duì)一些常見的特殊情況說明，其余少見特例按當(dāng)?shù)卣咭?guī)定進(jìn)行。

1、產(chǎn)權(quán)不明確房屋

即無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無法確定產(chǎn)權(quán)合法所有人的房屋

• 拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，拆遷辦審核
• 拆遷人對(duì)被拆遷房屋辦理證據(jù)保全公證
• 將拆遷補(bǔ)償費(fèi)依法提存
• 實(shí)施房屋拆除

2、設(shè)有抵押權(quán)的房屋

• 認(rèn)定抵押的有效性
• 通知抵押權(quán)人
• 能解除抵押合同的，補(bǔ)償款支付給被拆遷人，付款前須經(jīng)過抵押權(quán)人認(rèn)可
• 不能解除抵押關(guān)系的，按照清償順序清償，不足清償?shù)模傻盅簷?quán)人按照有關(guān)法律規(guī)定向抵押人進(jìn)行追償。

3、公益事業(yè)用房

• 拆遷人應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)主管部門的認(rèn)可，依照有關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的要求予以重建
• 不能或無需原地重建的，由拆遷人按照原性質(zhì)的規(guī)模予以異地重建或按照評(píng)估予以貨幣補(bǔ)償

4、違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑

• 違章建筑不予補(bǔ)償
• 拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償

六、拆遷過程中的操作要點(diǎn)

本文精華所在

1、拆遷工作人員素質(zhì)要求：拆遷人員首先需要對(duì)政策熟悉，了解相關(guān)法律法規(guī)。同時(shí)懂心理學(xué)、社會(huì)學(xué)為佳。

2、原則

• 依法拆遷原則。一切都以法律法規(guī)為基點(diǎn)，在這個(gè)基礎(chǔ)進(jìn)行溝通，分歧就能少很多，再尋找雙方利益的平衡點(diǎn)。做到合情合理，爭(zhēng)取拆遷順利進(jìn)行。
• 統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范操作原則。將補(bǔ)償政策、操作程序、評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估證明、拆遷機(jī)構(gòu)、簽約情況等進(jìn)行公示，讓被拆遷人充分了解情況，知道本次拆遷流程和操作是規(guī)范的，補(bǔ)償是合理的。
• 變通原則。被拆遷人利益有多重性，需求有差異性，因此當(dāng)談判不能達(dá)成一致時(shí)，不必在一個(gè)方案上僵持不下，而應(yīng)該積極尋求合理的解決方案，通過溝通協(xié)商，最后通過理解讓步達(dá)成一致。

3、拆遷談判的最佳時(shí)期

在被拆遷戶得知將被拆遷的時(shí)候，心理一定是既興奮又忐忑，興奮在于可以得到金錢補(bǔ)償，可以舊房換新房，預(yù)見中的暴富；忐忑在于對(duì)拆遷的不了解，只在于知道會(huì)有暴富可能，但具體政策如何，利益多大并不清楚，對(duì)是否能獲得高額利益較為迷茫。

在這個(gè)階段的被拆遷戶是最配合工作的，故應(yīng)該趁熱打鐵，在最初階段即應(yīng)該建立相關(guān)的qq群、微信群，實(shí)時(shí)進(jìn)行線上答疑、宣傳和溝通協(xié)商，同時(shí)搜集被拆遷戶的意愿。工作效率要快，爭(zhēng)取一個(gè)月不到即拿下。如果這一階段拿不下來，被拆遷戶興奮的心理冷卻，進(jìn)入消極心態(tài)或蠻纏心態(tài)，那么就要進(jìn)入漫長(zhǎng)的拉鋸戰(zhàn)。這就是為什么有些舊改項(xiàng)目的拆遷10多天就能簽約完，而有些需要好幾年的原因之一。

4、拆遷技巧

• 以點(diǎn)帶面。被拆遷戶通常因?yàn)閷?duì)拆遷事項(xiàng)的不了解，認(rèn)為拆遷工作人員剝奪他們的利益，容易形成抱團(tuán)，一起抵抗談判人員，不信法規(guī)政策，不信專家建議，只信錢。這種情況需要先疏導(dǎo)少數(shù)人，再相互配合疏導(dǎo)全部。對(duì)于極個(gè)別頑固的釘子戶，就從家庭內(nèi)部個(gè)別成員開始疏導(dǎo)，再進(jìn)行配合。
• 宣傳引導(dǎo)。消除被拆遷戶對(duì)拆遷相關(guān)事項(xiàng)的疑惑及盲目能很大程度地推進(jìn)工作開展，那么宣傳引導(dǎo)就極為重要。通過線上的社群、線下的橫幅、海報(bào)、宣傳手冊(cè)、廣播、定點(diǎn)答疑等進(jìn)行宣傳引導(dǎo)，讓被拆遷戶配合工作。
• 社區(qū)活動(dòng)。通過舉辦社區(qū)活動(dòng)拉近雙方距離，較為有利于工作的開展，可以舉辦一些廣場(chǎng)舞、羽毛球、籃球類的比賽。

七、房屋拆遷糾紛處理

1、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，形成糾紛

1.1、行政裁決

（1）由當(dāng)事人申請(qǐng)，房屋拆遷管理部門裁決

（2）裁決的內(nèi)容包括補(bǔ)償方式和金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)

（3）裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出

（4）行政裁決的六項(xiàng)主要制度

• 1行政調(diào)解制度：先調(diào)解，調(diào)解不成的作出書面裁決
• 2拆遷聽證制度：未達(dá)成協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，裁決申請(qǐng)受理前應(yīng)進(jìn)行聽證
• 3集體決策的制度：書面裁決由拆遷管理部門領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定
• 4對(duì)違法違規(guī)行為建立責(zé)任追究制度
• 5不服行政裁決的救濟(jì)制度：對(duì)裁決不服可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向法院起訴
• 6回避制度

1.2、依法起訴

（1）在接到裁決書之日起60日內(nèi)向本級(jí)人民政府或上一級(jí)主管部門申請(qǐng)行政復(fù)議

（2）在接到裁決書之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴

（3）在訴訟期間，拆遷人已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供了拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的情況下，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行

1.3、強(qiáng)制拆遷

（1）實(shí)施強(qiáng)制拆遷必須以裁決為前提

（2）在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，可以依法強(qiáng)制拆遷

（3）實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷的時(shí)候，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門執(zhí)行，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院執(zhí)行

2、達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，拆遷糾紛處理方式

• 因房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議發(fā)生的糾紛，按照《民法通則》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定處理
• 協(xié)議簽訂后，在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，通過司法途徑解決

結(jié)語(yǔ)：拆遷的主要重點(diǎn)在于前期的調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的情況摸清摸透，在拆遷開始時(shí)就能對(duì)癥下藥，迅速完成簽約。工作人員必須熟悉相關(guān)政策，工作推進(jìn)中依法依規(guī)，建立相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，做到這些，拆遷或許并沒有那么難。

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