現(xiàn)在一些小區(qū)物業(yè)服務(wù)做得差，管理混亂、垃圾遍地，甚至只收錢不服務(wù)、毆打業(yè)主、搶奪業(yè)主的共有部位收益等。業(yè)主是物權(quán)人，是小區(qū)的主人，是物業(yè)管理的權(quán)利主體和責(zé)任主體，“誰的物業(yè)誰做主”。于是一些業(yè)主提出小區(qū)自治。事實(shí)上，網(wǎng)上也有很多小區(qū)業(yè)主自治的例子，有成功的，也有失敗的，總體而言，失敗的還是多一些。

那么，小區(qū)業(yè)主自治需具備哪些條件呢？筆者分析了以下幾點(diǎn)。

首先，業(yè)主要相互熟悉。單位福利小區(qū)、拆遷小區(qū)、老舊小區(qū)就是這種類型。不是單位上共同工作的人，就是同一地點(diǎn)拆遷過來的，還有就是在一起住了很多年的鄰居，基本都是熟臉孔，好說話。

第二、小區(qū)規(guī)模小。人數(shù)少，總面積不大。這樣的小區(qū)物業(yè)進(jìn)場會虧本，適合業(yè)主自治。

第三、小區(qū)為多層建筑。多層建筑一般沒有電梯，不會二次供水。設(shè)施設(shè)備簡單，主要做好環(huán)境衛(wèi)生、綠化、秩序維護(hù)等簡單工作即可。

第四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很低的小區(qū)。物業(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)一般都要求“質(zhì)價(jià)相符” ，在低價(jià)領(lǐng)域幾乎沒有品質(zhì)服務(wù)可言。如電梯公寓只收取3毛錢，連成本都不夠。

第五、要有公共收入。從業(yè)主口袋掏錢難。沒有錢，一切都是空談。因此，要有共用活動(dòng)房、營業(yè)場地、共用停車位（庫）等出租。

第六、自治小組成員要有人帶頭，要有肚量，大公無私，甘愿奉獻(xiàn)，負(fù)責(zé)任，有魄力。人上一百形形色色，每個(gè)人對管理的理解和標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，難免會和自治小組成員發(fā)生爭執(zhí)和沖突。因此，要有良好的心理素質(zhì)，能接受別人的批評。遇到事情，不能一走了之，要積極想辦法解決。

第七、業(yè)主要配合、包容、團(tuán)結(jié)。一些業(yè)主凡事不參與，事不關(guān)己高高掛起，導(dǎo)致很多事情的投票率很低，決策合理性客觀上就有水分。有些業(yè)主就是不交管理費(fèi)，說啥子都不交，搞得自治小組很被動(dòng)。一分錢一分貨。什么樣的價(jià)格什么樣的服務(wù)，所以，業(yè)主還應(yīng)包容。

第八、要及時(shí)公布收支賬目。這個(gè)最重要，也是業(yè)主們最關(guān)心的。有必要的話，可以搞第三方監(jiān)督。

當(dāng)然，網(wǎng)上也有中高端小區(qū)業(yè)主自治成功的案例報(bào)道，但個(gè)數(shù)太少，不具有普遍示范意義。