提要：在二手房交易市場(chǎng)中，目前關(guān)于“陰陽(yáng)”合同，“低價(jià)過(guò)稅”等不規(guī)范現(xiàn)象還是普遍存在的。地產(chǎn)中介為促成買賣雙方成交，不少經(jīng)紀(jì)人員在為買主預(yù)算稅費(fèi)時(shí)，往往建議買主“低價(jià)格報(bào)稅”，以降低買主的稅費(fèi)支出與購(gòu)買成本。然而，買賣雙方簽訂合同成交后，有個(gè)別業(yè)主在具體報(bào)稅環(huán)節(jié)中，不同意配合“低價(jià)過(guò)稅”，于是買賣雙方各執(zhí)一詞，合同無(wú)法繼續(xù)履行，甚至出現(xiàn)業(yè)主沒(méi)收買主定金，買主進(jìn)而狀告中介賠償其定金損失。中介的做法顯然存在過(guò)錯(cuò)，但因此導(dǎo)致買主違約被沒(méi)收定金，是否能要求中介賠償呢？

  2014年12月31日，業(yè)主陳某、買主容某與地產(chǎn)中介永某地產(chǎn)三方簽訂一份位于珠海明珠路某房屋買賣合同。合同約定，按政府有關(guān)規(guī)定，買賣雙方應(yīng)交的稅費(fèi)由買主全部承擔(dān)。合同簽訂當(dāng)日，買賣雙方分別向永某地產(chǎn)各出具內(nèi)容基本相似的《委托書》，內(nèi)容為：本人購(gòu)買/出售位于珠海明珠路某房屋一套，購(gòu)買總價(jià)為人民幣陸拾萬(wàn)元整?，F(xiàn)本人要求委托永某地產(chǎn)將該房評(píng)估到人民幣------     元整，為我進(jìn)行報(bào)稅、填寫合同、交易過(guò)戶。特此承諾！合同簽訂后容某依約支付了定金5萬(wàn)元給陳某，在永某地產(chǎn)的協(xié)助下辦妥了銀行貸款申請(qǐng)與審批手續(xù)，并備妥首期房款15萬(wàn)元后，三方到稅局?jǐn)M辦理房屋買賣稅收申報(bào)手續(xù)。永某地產(chǎn)根據(jù)買賣雙方出具的《委托書》，以較低價(jià)格填寫合同并申報(bào)納稅，當(dāng)永某地產(chǎn)安排業(yè)主陳某簽字的時(shí)候，陳某表示不同意以低于原成交價(jià)報(bào)稅，要求按實(shí)際成交價(jià)60萬(wàn)元進(jìn)行報(bào)稅。

經(jīng)核算，如按60萬(wàn)元報(bào)稅，則應(yīng)交稅費(fèi)達(dá)8萬(wàn)元，買主容某表示不能接受，并聲稱在簽訂合同前，永某地產(chǎn)多次表示可以按較低價(jià)格報(bào)稅，稅費(fèi)總額為3.5萬(wàn)元左右。三方經(jīng)反復(fù)交涉，各執(zhí)一詞，一直無(wú)法達(dá)成一致意見，房屋最終沒(méi)能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。于是，買主容某起訴業(yè)主與永某地產(chǎn)要求雙倍返還定金與賠償合同不能履行的損失，后經(jīng)法院一二審判決駁回買主容某的訴訟請(qǐng)求，業(yè)主陳某沒(méi)收了容某的定金。

  買主容某訴業(yè)主與中介公司雙倍返還定金不成，遂單獨(dú)起訴中介公司永某地產(chǎn)，要求賠償因業(yè)主沒(méi)收的定金與其它損失。經(jīng)珠海市香洲區(qū)人民法院審理終結(jié)，法院判決駁回了容某的全部訴訟請(qǐng)求，之后經(jīng)珠海市中級(jí)人民法院審理判決駁回買主容某的上訴，維持原判。

 法院審理認(rèn)為：案涉合同中關(guān)于容某與永某地產(chǎn)之間權(quán)利義務(wù)的約定，形成居間合同，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容有效，應(yīng)予以履行。對(duì)于案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，法官評(píng)析如下：

一、永某地產(chǎn)是否存在容某主張的隱瞞過(guò)稅價(jià)格等嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)的問(wèn)題。容某認(rèn)為永某地產(chǎn)出具并保證的稅費(fèi)與實(shí)際需繳納的金額相差5萬(wàn)元，且以非成交價(jià)報(bào)稅的方式被認(rèn)定違法，存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)。對(duì)此，容某提供了稅費(fèi)核算清單，但清單上無(wú)任何簽名蓋章，不能確定何人出具，永某地產(chǎn)亦不予認(rèn)可，法院不予認(rèn)定，但從容某與永某地產(chǎn)的多名工作人員的微信交流的內(nèi)容可以看出，永某地產(chǎn)與容某溝通過(guò)程中一直陳述最低價(jià)格為3.5萬(wàn)元左右，且直至簽約前，并未取得業(yè)主陳某同意，也未將該事實(shí)告知容某，履行居間義務(wù)存在瑕疵。而且，即使促成了低價(jià)過(guò)稅合同，該約定也系以不合法方式逃避國(guó)家應(yīng)征、應(yīng)納稅費(fèi)，則涉嫌違法，應(yīng)屬無(wú)效。永某地產(chǎn)作為房地產(chǎn)中介企業(yè)，以“較低價(jià)格報(bào)稅”方式促成交易，不符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定其居間行為存在過(guò)錯(cuò)。

二、容某主張的損失與永某地產(chǎn)的居間行為之間的關(guān)系，即永某地產(chǎn)是否應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任的問(wèn)題?！逗贤ā芬?guī)定，“居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”永某地產(chǎn)提供居間服務(wù)雖存在前述認(rèn)定的瑕疵和過(guò)錯(cuò)，但在最終簽訂的合同中也明確約定了稅費(fèi)按照有關(guān)規(guī)定交納并由買主容某負(fù)擔(dān)的條款，容某應(yīng)該知道該條款的含義及約束力，最終業(yè)主陳某未同意以較低價(jià)格報(bào)稅的情況下，容某亦應(yīng)按照合同約定履行。

另一方面，即使能夠達(dá)成低價(jià)過(guò)稅的協(xié)議，也如前述房屋買賣合同糾紛判決認(rèn)定的應(yīng)屬無(wú)效，容某也應(yīng)按合同約定履行義務(wù)，而合同履行中，容某因稅費(fèi)爭(zhēng)議，未履行納稅、付款等義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，定金被沒(méi)收，并承擔(dān)相關(guān)訴訟費(fèi)用等，即容某主張的損失的范圍。所以，容某主張的該損失范圍系由其違約構(gòu)成，永某地產(chǎn)雖在促成合同訂立前行為存在過(guò)錯(cuò)和不合規(guī)定的問(wèn)題，但容某在合同明確約定稅費(fèi)依規(guī)定繳納的情況下，因自身違約承擔(dān)的違約責(zé)任和敗訴后果并非居間行為直接導(dǎo)致，要求永某地產(chǎn)賠償損失，法律和事實(shí)依據(jù)不足，法院不予支持。