小明出租了一套住房，年收租金4.8萬元。

小明找到我問：你來說說，出租住房應(yīng)該繳些什么稅呢？

我說：個人出租住房，理論上和個人出租商鋪一樣，涉及到的稅費(fèi)種有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅。但和出租商鋪比起來，出租住房政策上會有許多優(yōu)惠，所以計算起來還是有許多不一樣的地方。

小明說：我最喜歡聽到有稅收優(yōu)惠了，快說說有哪些？

我說：咱們一個一個稅種看。出租住房的增值稅，原先有減征優(yōu)惠，5%的征收率減按1.5%來計算，應(yīng)繳增值稅=月租金收入/(1+5%)×1.5%，但更優(yōu)惠的政策是，如果一次性收取租金，在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤笤伦饨鸩怀^10萬的，可以免征增值稅。

小明說：月租金10萬？我的房子不可能達(dá)到這么高的租金，看來增值稅是永遠(yuǎn)都不需要考慮了。

我說：對，因?yàn)槊饬嗽鲋刀?，所以城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加也不用考慮了。

小明說：哇，一下消掉了四個稅費(fèi)，真爽??！

我微笑著說：在剩下的四個稅種中，個人出租住房，政策規(guī)定印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅也免征，又可以去掉兩個稅了。

小明說：真好，那就只剩下的房產(chǎn)稅個人所得稅了。

我說：對，個人出租住房的房產(chǎn)稅，已經(jīng)執(zhí)行優(yōu)惠稅率4%，從2019年開始，又可以減半征收。所以應(yīng)繳的房產(chǎn)稅=48000×4%×50%=960元。

個人所得稅也有優(yōu)惠稅率10%，所以應(yīng)繳納的個人所得稅=(48000-960)×(1-20%)×10%=3763.2元。

一共需要的繳稅合計=960+3763.2=4723.2元。

小明自己拿著計算器算了算說：這個稅費(fèi)是租金收入的9.84%。我怎么看見有人說他們那里稅費(fèi)是租金收入的3.5%？

我說：因?yàn)槌鲎馍婕暗亩愘M(fèi)比較多，確實(shí)有些省市為了便于征收管理，采取的是核定綜合征收率的辦法來征收，直接按照收入核定一個比例，不再區(qū)分每個稅種繳多少。

小明說：那為啥咱們這里不采取綜合征收率？

我說：各地有不同的情況，也有不同的征收管理模式，不可能全國一刀切，不要問為什么。也許就是因?yàn)楦鞯赜姓呗洳睿糯偈谷丝诎l(fā)生了流動吧。

小明說：看來我需要考慮去有政策優(yōu)惠的地方買房了。

我說：有稅收優(yōu)惠固然好，但并不能任何決策都以繳稅多少做唯一導(dǎo)向。希望你還是綜合考慮后再做決定。