泰晤士河從倫敦市中心穿城而過，將倫敦分為南北兩部分。相對于北岸，南岸的地勢較低、發(fā)展條件較差，過去曾經是碼頭和倉庫、低端的商業(yè)和娛樂地區(qū)，面臨著經濟活力弱、公共服務設施不足、缺乏良好的地區(qū)意象、部分居住及娛樂設施破舊等問題。南岸地區(qū)的城市更新把現代藝術和文化復興作為推動策略，帶動了泰晤士河南岸地區(qū)的成功轉型。此外，城市更新還注重歷史建筑的保護利用、綠地及開放空間整治，并致力于提升當地社區(qū)的適居性。

1990年代中期，倫敦啟動了南岸復興工程，而貫穿這一工程的核心是文化功能的復興、文化空間的再造、文化品質的提升。南岸復興工程的龍頭項目是舊發(fā)電廠改造為泰特現代美術館。泰特美術館始創(chuàng)于1897年，原位于泰晤士河北岸，到了1980年代，現代作品增多而展覽空間飽和，擬選址建設新館。新館如若在倫敦傳統(tǒng)中心區(qū)域選址則比較困難，于是最終鎖定了位于南岸地區(qū)的舊發(fā)電廠。而政府借助這一工程把現代藝術和文化復興作為推動南岸地區(qū)復興的核心策略，由此而開展了國際設計競賽，瑞士建筑師赫爾佐格和德梅隆的設計方案最終勝出。設計方案沒有簡單地抹去原發(fā)電廠工業(yè)建筑的形象特征，而是突出了這一工業(yè)建筑的特質，既尊重歷史又根據現代美術館的功能要求對原有電廠內部空間進行了必要的改造利用，使之成為一座既有歷史感又有現代感的大型美術館，成為現今英國最大、名列全球十大美術館的現代藝術殿堂，樹立了南岸地區(qū)的地標。

南岸地區(qū)的文化設施-泰特現代美術館（左）、國家劇院（右）

泰特現代美術館之后，政府繼續(xù)文化驅動復興的思路，又推動完成了倫敦南岸一系列世界頂級文化設施建設項目，如設計公司OXO塔樓的改造，超現實主義風格的達利作品紀念館改造，大文豪莎士比亞工作過的環(huán)球劇場的恢復，等等?，F在，南岸地區(qū)集聚了英國藝術節(jié)中心、國家劇院、莎士比亞環(huán)球劇場以及英國最知名的兩大劇院新維克、老維克等一批重要文化設施。南岸地區(qū)的這種藝術文化特質，帶動了地區(qū)整體品質的提升，辦公室、小劇場、電影院、畫廊、餐廳、咖啡館、酒吧等日益增多。此外，南岸地區(qū)還新建了很多標志性的建筑，如世界最大的摩天輪——“倫敦眼”，建筑大師諾曼·福斯特設計的形式優(yōu)美且充滿高科技感的人行步道——“千禧橋”，進一步加強了南岸地區(qū)的多元文化特色。

除了文化設施的建設，復興計劃還致力于提升當地社區(qū)活力，更新公共服務設施，促進社會和諧以及地區(qū)經濟的可持續(xù)發(fā)展，從而徹底改變了原來貧窮混亂的局面，使當地居民以及更多的旅游者都喜歡上這個迷人的、藝術文化氣氛濃郁的新興區(qū)域。

南岸地區(qū)的知名建筑-千禧橋（左）、倫敦眼（右）

倫敦傳統(tǒng)的商務區(qū)集中于內倫敦核心區(qū)，其中金融城是最核心的商務區(qū)。在傳統(tǒng)的商務區(qū)之外，倫敦還有一處新興的、重要的金融區(qū)——金絲雀碼頭金融區(qū)。金絲雀碼頭曾經是倫敦東部重要的港口，隨著經濟轉型，港區(qū)逐步沒落直至關閉。1980年起，金絲雀碼頭開始了區(qū)域再生計劃。經過30多年的建設，它從一個沒有任何商務基礎的廢舊工業(yè)區(qū)，發(fā)展成為倫敦重要的金融區(qū)，辦公面積達到140萬平方米，工作人口近10萬人。

金絲雀碼頭金融區(qū)，從衰敗地區(qū)快速發(fā)展成為倫敦重要的金融區(qū)，有其巨大成功的一面。其成功的原因主要在于，它的規(guī)劃建設順應了倫敦金融業(yè)蓬勃發(fā)展的趨勢，順應了倫敦人口從內城外遷的趨勢，并且得到了政府強有力的支持。

（1）自1990年代以來，大型金融機構總部紛紛向倫敦集聚，需要大規(guī)模的辦公空間。大型金融機構總部是金絲雀碼頭的核心客戶。巴克萊、瑞信、摩根大通、匯豐在這里的辦公面積都超過10萬平方米。這四家再加上摩根斯坦利和花旗，6個大客戶的辦公面積接近60萬平方米，相當于總面積的40%左右?？偛哭k公的規(guī)模大，入駐效率高，可以在短時間內形成功能集聚效應，支撐金融區(qū)的快速發(fā)展。

（2）1980年代開始的倫敦人口從內倫敦向外倫敦轉移，也助推了金絲雀碼頭金融區(qū)的快速發(fā)展。金絲雀碼頭所在的Tower Hamlets區(qū)是外倫敦人口增長最快的區(qū)域，從1980-2010年，其人口增幅達到64%。人口的外遷和金絲雀碼頭提供的新工作崗位相輔相成，也是其高效率發(fā)展的一大原因。

（3）在倫敦經濟復興過程中，企業(yè)特區(qū)政策起到了重要的作用。企業(yè)特區(qū)政策為特區(qū)的招商引資提供了大力支持，在吸引投資者和客戶的同時，也加快了特區(qū)開發(fā)建設的進程。金絲雀碼頭區(qū)就是倫敦第一批企業(yè)特區(qū)之一。特區(qū)內企業(yè)能夠獲得的優(yōu)惠政策包括減免當地營業(yè)稅、降低企業(yè)所得稅和國家保險、對資產和地產的投資施行稅收抵免或資本收益津貼、放寬規(guī)劃限制加快審批流程降低建設成本等。

然而，快速規(guī)劃建設的金絲雀碼頭區(qū)，其配套功能和空間品質還存在一定的不足。近些年來，該地區(qū)辦公樓租金水平不高，遠低于倫敦金融城，也反映了這些不足導致的后果。

（1）金絲雀碼頭的商業(yè)配套規(guī)模不大，總面積55000平方米。由于商務區(qū)的居住人口不多，因此商業(yè)配套主要服務于在此工作的商務人群，是相對單一的商業(yè)配套。商業(yè)配套中零售、餐飲、生活服務/個人護理各占38%、26%、23%，休閑娛樂僅占13%（主要為一家大型健身中心），總體上文化、體育、休閑娛樂等設施規(guī)模小、種類少，服務設施的多樣性遠低于一般老城區(qū)。

（2）城市空間單一、公共活動空間不足。該地區(qū)建筑布局是高層高密度組團布局，即圍繞數個廣場和港池形成的結構性開放空間布置中高層建筑。港池均寬50米，同時空間的豎向落差大、限定感強烈，空間豐富度和宜人尺度感不佳。在建筑體量和風格方面，主要建筑為中高層，風格為現代風格建筑，統(tǒng)一使用淺色的玻璃和石材，總體上顯得較為單調，從而導致各組團的識別性較差。此外，雖然規(guī)劃建設了一些集中型的街心花園、廣場，線形的濱水步道、步行街、林間小路，但在高密度建設下，總體上顯得數量偏少、內容不夠豐富。金絲雀碼頭規(guī)劃建設給我們的重大啟示是，高效率的開發(fā)往往能取得一時的經濟方面的成功，但城市的品質才是它保持持續(xù)競爭力的關鍵。

金絲雀碼頭與金融城的對比

國王十字區(qū)位于倫敦市中心偏北，曾是19世紀中期英國工業(yè)革命時期倫敦工業(yè)運輸的重要集散區(qū)。二戰(zhàn)后，受英國工業(yè)衰落的影響，這一區(qū)域逐漸被廢棄，一度景象蕭條。直至1996年英法海底隧道開通，圣潘克拉斯車站成為歐洲之星列車的終點站，國王十字區(qū)的更新計劃由此啟動，以恢復該區(qū)域的活力與影響力。該地區(qū)面積27公頃，定位為城市綜合體，包括教育、醫(yī)療、科技、商務、居住等多種功能。目前更新計劃已經完成主體，預計2020年完全建成。該項目的成功原因，可以概括為空間設計的成功和和實施機制的成功兩個方面。

受鐵路線的阻隔，場地原本東西向交通聯(lián)系較差，且鐵路站前人流車流混雜。借助于火車站的擴建改造，規(guī)劃設計打通及改善了東西南北的數條交通線。其中車行交通的設計強調疏解，引導車流快速離開該區(qū)域；而人行交通的設計則強調集聚，將人流向商業(yè)區(qū)域、休閑空間引導。除了主要人行步道之外，還設計了較多的步行連接線路，同時半開放的室外空間及室內非私人區(qū)域為步行增加了靈活性和趣味性。

規(guī)劃設計構建了貫穿場地南北的線型公共空間體系，串聯(lián)主要節(jié)點；并在區(qū)域邊緣設置對外服務公共設施，滿足周邊需求。功能提升方面強調多元混合，以滿足多對象、全時段的公眾需求。以攝政河為界的南北兩區(qū)分別以辦公和居住功能為主，在建筑地面層均設置了大量的商業(yè)和服務業(yè)空間，具有良好可達性。整個區(qū)域共設計了10個廣場、46452㎡商業(yè)空間，極大地豐富了公共活動空間和公共設施。

國王十字街區(qū)的人行步道設計

國王十字街區(qū)煤場（Coal Drops Yard）改造前（左）后（右）對比

在實施機制的設計方面，重點實現了鐵路建設與土地開發(fā)的打包，以及區(qū)域內多個利益主體的協(xié)調平衡。

1996年，圣潘克拉斯車站被選定成為多條軌道線路的交通樞紐站及歐洲之星的終點站，為補償建設圣潘克拉斯車站的費用，政府決定給予開發(fā)商鐵路沿線的土地開發(fā)權。2007年，圣潘克拉斯車站完成改造投入運營。2008年，國王十字區(qū)的拆除整建工作正式展開，由開發(fā)商Argent主導。

這一區(qū)域存在復雜的歷史背景與居民結構，更新計劃的制定涉及多個利益主體，肯頓區(qū)政府、開發(fā)商、土地所有者、社區(qū)團體、學者機構等均參與規(guī)劃制定。其中，以開發(fā)商Argent為首的“土地所有者”意在追逐投資回報；而居民團體則更加重視居民對土地的使用權利，主張建設更為宜居的環(huán)境。為響應居民團體“降低辦公空間比例”的強烈要求，以維持區(qū)域內多樣、平衡與可持續(xù)的土地利用，肯頓區(qū)政府舉行了多次聽證會，邀請開發(fā)商Argent與居民團體“對簿公堂”。經過反復論證，最終達成了“辦公空間應被縮減至合理比例”的共識。

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網絡資料.倫敦南岸藝術區(qū)：老倉庫的華麗轉身，

網址：

http://www./iinvestment/content/pid/3/newsid/1607.html

網絡資料.倫敦國王十字火車站：我是地標，更是地區(qū)復興的引擎，網址：https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1NDMzMTEzOA==&mid=2247485828&idx=1&sn=31cdff2b1020eace3fe5270625acdb9f&chksm=fbe474e9cc93fdff93e995e6777878c6680ed7f17448cb901a1e37f5d9578bbea6b15f402762&scene=27#wechat_redirect