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      【問】

      審判實(shí)踐中，經(jīng)常遇到不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋備案登記和預(yù)告登記兩種登記形式，二者有何區(qū)別？

     【答】

      房屋備案登記與預(yù)告登記在法律上是有所不同的，兩者的區(qū)別有以下五點(diǎn)：

      一是法律效力不同。商品房預(yù)售合同備案登記制度是一種行政管理制度。經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管，在沒有其他法定事由的情況下，該合同的效力優(yōu)于出賣人一房多賣時(shí)時(shí)間順序在后的同一標(biāo)的物預(yù)售合同，在產(chǎn)權(quán)過戶登記前商品房預(yù)售合同仍然沒有物權(quán)效力。沒有物權(quán)效力就是意味著無論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標(biāo)的物法律意義上的產(chǎn)權(quán)人。

      而預(yù)告登記則是不動(dòng)產(chǎn)登記制度?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?/span>依此規(guī)定，經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同買受人的債權(quán)已經(jīng)添附了預(yù)期物權(quán)，債權(quán)人可以享有產(chǎn)權(quán)已過戶后的部分權(quán)利，包括可以對(duì)抗前手抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，司法機(jī)關(guān)也不能將已預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)作出賣方的財(cái)產(chǎn)施以強(qiáng)制執(zhí)行。

      二是登記程序不同。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！笨梢娚唐贩款A(yù)售合同的登記備案是政府主管部門行使監(jiān)管職權(quán)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)滿足預(yù)售條件、履行報(bào)備義務(wù)、接受資格審查的一項(xiàng)行政管理行為。

     而預(yù)告登記則是雙方達(dá)成合意方能申請(qǐng)，也可以不申請(qǐng)預(yù)告登記。根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記必須有已經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同原件才能辦理，即備案登記是預(yù)告登記的前置程序。

      三是適用范圍不同。備案登記其登記的標(biāo)的僅限于商品房預(yù)售合同，商品房的現(xiàn)房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外。預(yù)告登記則適用于所有不動(dòng)產(chǎn)交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國(guó)有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體受讓等。

      四是啟動(dòng)主體不同。備案登記的啟動(dòng)主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，而預(yù)告登記的啟動(dòng)主體則是簽訂了物權(quán)協(xié)議的當(dāng)事人。

      五是登記機(jī)關(guān)不同。備案登記的登記機(jī)關(guān)為建設(shè)主管部門或房地產(chǎn)管理部門(土地管理部門)，而預(yù)告登記的登記機(jī)關(guān)則是房屋的登記機(jī)構(gòu)。

    【文章來源】

     ——原文見最高人民法院民一庭主辦的《民事審判指導(dǎo)與參考》2018年第3期，總第75期，第244-245頁，撰稿人：本書研究組。