來到希臘定居之后，我接觸了多位經(jīng)營民宿的華人朋友。我個人估算，過去幾年來希臘投資置業(yè)的新華人，至少80%在未來3-5年內(nèi)是不會來希臘定居的，他們名下的房子，有一些已經(jīng)作為民宿正在運(yùn)營，有一些正在準(zhǔn)備變成民宿；對于在希臘定居的20%的新華人，估計(jì)至少五分之一擁有兩套以上的房子，其中住一套自住，一套（準(zhǔn)備）做民宿。我個人估計(jì)，到目前為止，新華人擁有的民宿，不少于500套；年底之前，應(yīng)該會突破1000套。

那么，雅典民宿的未來走勢會怎樣呢？前景如何？是否值得投資呢？

位于雅典市中心的雅典希爾頓酒店

民宿和酒店是競品，我們先看看雅典酒店業(yè)：

1、雅典酒店供過于求令房間價(jià)格下跌。希臘酒店業(yè)聯(lián)合會研究結(jié)果稱，從2015年到2018年底，雅典市中心新增了1500多間酒店客房，市郊也新增500多間，加上成千上萬的短租民宿涌現(xiàn)市場，令雅典酒店入住率和價(jià)格雙雙下跌。

2、泛雅典酒店協(xié)會主席佐洛維茨指出，2019年1月份，雅典酒店入住率下降了8.7%，客房平均價(jià)格下降了10.1%；他同時(shí)警告稱，雅典酒店價(jià)格下跌幅度是在眾多競爭對手中最大的。

3、在2019年和未來幾年，阿提卡地區(qū)還將新增約3500間酒店房間。

再看看希臘國際游客的情況：

希臘央行今年2月公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年到訪希臘的國際游客數(shù)量達(dá)3012萬人次，同比增長10.8%。在到訪希臘的國際游客中，來自歐盟國家的游客數(shù)量約為2140萬人次，其中德國游客數(shù)量同比增加18.2%至440萬人次，是希臘最大游客來源國，英國游客下滑2%至290萬人次；在非歐盟國家中，美國游客數(shù)量同比大幅增長26.9%至110萬人次，俄羅斯游客數(shù)量下降1.6%至52萬人次；綜合各個信源的數(shù)據(jù)來看，中國游客數(shù)量在20萬人次左右，去2017年大幅增長30%以上。

希臘國際游客的數(shù)量，從1995年的1000萬人次增長到2018年的3000萬次，23年的時(shí)間增長了3倍，年化增長率達(dá)到4.9%。2012年以來，希臘國際游客的增速更是超過了10%。展望未來5年，希臘國際游客的增速還會保持高位增長，但年化增長率大概率不會超過10%。

再看看雅典民宿的情況：

29歲的阿吉羅·福拉奇(Argiro Fouraci)最近開始出租她家很久前就擁有的五套公寓。她以前是教師，經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間丟掉了工作，之后一直在艱難度日，直到她開始在愛彼迎上出租自家的房子，它們都位于衛(wèi)城附近深受歡迎的庫卡奇一帶。她說，扣除稅費(fèi)和管理費(fèi)后，她現(xiàn)在從每套公寓得到每月約400歐元的凈收入。

紐約時(shí)報(bào)

過去5年間，包括雅典在內(nèi)，希臘各旅游地的民宿業(yè)迎來了高速發(fā)展，希臘全境的民宿數(shù)量超過了10萬套。根據(jù)希臘《每日報(bào)》的報(bào)道，截至2019年2月底，在Airbnb等平臺上線的雅典民宿數(shù)量已經(jīng)飆升到12300多套，房間數(shù)量已經(jīng)超過雅典所有酒店的房間數(shù)量。

我們一起估算一下雅典需要多少客房：

據(jù)希華時(shí)訊的報(bào)道，泛雅典地區(qū)在2017年總共接待513萬名游客，占訪希游客總數(shù)的16.6%；換算一下，每六個國際游客才有一個在雅典過夜，我們假設(shè)每位在雅典旅游的國際游客都在雅典留宿3個晚上。

2018年希臘共接待3012萬名國際游客，這意味著有500萬名國際游客在雅典過夜；假設(shè)60%的國際游客是夫妻或情侶關(guān)系，住在一個房間，40%的游客單獨(dú)住在一個房間。那么，500萬國際游客共需要1500萬個房間/天。假設(shè)酒店和民宿的平均的入住率是70%，那意味著每年需要5.87萬個房間就可以滿足500萬國際游客在雅典的住宿需求。

雅典酒店入住率和價(jià)格雙雙下跌意味著什么？

希臘獨(dú)立公共收入管理局2018年10月19日公布一項(xiàng)決定，凡進(jìn)行Airbnb類短期租賃的希臘房產(chǎn)業(yè)主必須在電子平臺的個人資料登記工作；所有通過Airbnb等在線平臺進(jìn)行短期房產(chǎn)租賃的業(yè)主，應(yīng)該在每年的2月28日前向登記平臺申報(bào)租金收入并交納所得稅——年收入12000歐以下，稅率為15%，12000歐至30000歐元部分為35%，超過30000歐元以上部分為45%。

我相信，關(guān)于希臘政府出臺上述關(guān)于民宿方面的法律法規(guī)，背后一定有希臘酒店住宿行業(yè)（資本）的推動。

雅典酒店入住率和價(jià)格雙雙下跌，這意味著雅典酒店住宿行業(yè)（資本）的利益受到了民宿的嚴(yán)重沖擊，雅典酒店住宿行業(yè)勢必采取進(jìn)一步的行動，游說政府出臺更多針對民宿的管制措施，大幅度提升民宿的經(jīng)營成本。

基于以上分析，我認(rèn)為在未來5年內(nèi)：

1、雅典民宿將會超過2.5萬套，供大于求；

2、民宿經(jīng)營門檻和經(jīng)營成本大幅提高；

3、民宿同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致吸引力不斷下降；

4、雅典民宿的入住率和價(jià)格會下跌；

5、雅典民宿的收益率將回落到5%以內(nèi)。

我的建議是：

A.如果你只是打算賺點(diǎn)零花錢：

你喜歡，就繼續(xù)做吧。

B.如果你打算專業(yè)做民宿：

1、首選雅典衛(wèi)城周邊的優(yōu)質(zhì)房屋；

2、優(yōu)先租房，盡可能不買房；

3、盡快做大規(guī)模，通過規(guī)模效應(yīng)來減低成本；

4、要做出特色，走個性化路線；

5、減少對平臺的依賴，自主導(dǎo)流；

6、定位高端，不和低端民宿拼價(jià)格；

7、把民宿和旅游結(jié)合，為游客提供全程服務(wù)。

霍慶川

2019年6月16日于希臘雅典