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      承認吧，你根本不了解深圳！
      
                    
                    
                    
                    
      
                         尚雅軒
                        
                        
                        2019-08-23
                        
                            
                        
                    
      
                    
      
                        
                        
      
                    
      
                    
                    
      
                        
      
                            
                        
      
                        
      
                            
                                
      
                                    
                                        
      

                                        
                                        

                                        
      來源丨米宅珠三角
      作者丨大漁
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      你真的了解深圳嗎?
      1
      深圳是分環(huán)的

      表面上看，深圳沒有環(huán)。
      其實，深圳和北京、成都、鄭州這些城市一樣，是有環(huán)線概念的。

      與內陸城市不同，深圳是一個沿海城市，沿海區(qū)域更容易獲取優(yōu)勢資源。
      深圳多山，南部沿海有較多平地資源，因此，南部的羅湖、福田和南山成為了深圳的始發(fā)中心，絕大部分的優(yōu)質配套都沉淀在這里，包括教育、商圈、CBD等，這個片區(qū)構成了深圳的一環(huán)。
      一環(huán)聚滿之后，人口和資源自發(fā)外溢到近郊區(qū)，西鄉(xiāng)、龍華、布吉、橫崗這一條中間帶狀區(qū)域組成了深圳的二環(huán)。
      但和其他城市相比，深圳比較特殊，早年的深圳是分關內和關外的。
      關外進入到關內需要邊防證，關內的人很少出關，關外的人很少進關，關內關外被人為切割成了兩個世界。
      大量的工廠和低收入人口聚集在關外，沙井、福永、橫崗、石巖等地都布滿了農民房和工廠宿舍，低收入群體扎堆，城建風貌和市區(qū)天差地別。
      正是因為原關內和關外被人為切割開，缺乏自然過渡，所以深圳的人口密度并不是由南向北依次遞減的，而是關內和關外都有人口高度密集的片區(qū)，呈點狀分布。
      近郊屬于二環(huán)，再往北的遠郊就是深圳的三環(huán)，包括福永、沙井、松崗、公明、光明、石巖、觀瀾、平湖、坪地、坑梓、坪山這一條遠郊帶狀片區(qū)。
      遠郊區(qū)，要交通沒交通，要產業(yè)沒產業(yè)，要距離沒距離，本來是姥姥不疼舅舅不愛的片區(qū)。
      但因為深圳缺地，有兩個遠郊地塊被政府拿了出來重新規(guī)劃，注入了美好的遠景和概念，也投入了不少資金建設，身價瞬間暴漲。
      這兩個叫沙井和光明的片區(qū)，在成為網(wǎng)紅之前，被人記起的只有沙井生蠔和光明乳鴿。
      2
      片區(qū)的運和命

      近幾年，深圳有的片區(qū)漲的快，有的片區(qū)漲的慢；有的樓盤漲的飛快，有的樓盤又紋絲不動。
      樓盤的漲幅，決定于自身所處的片區(qū)。
      人們最后發(fā)現(xiàn)，優(yōu)質片區(qū)的劣等馬，會比劣質片區(qū)的上等馬跑的還要快，對于自認為選籌精準的投資客來說，選對盤而選錯片區(qū)，痛失漲幅，是無奈又痛心的結果。
      判斷一個片區(qū)是否優(yōu)質，并不是簡單的看它的方位和交通，更取決于片區(qū)的運和命。
      所謂的命，是這個片區(qū)先天所在的位置，是沿海還是內陸，是中心區(qū)還是遠郊區(qū)，是多山還是多平原，這是片區(qū)先天的命，天生注定，無法移動，無法改變。
      命不能變，運卻是可以變的。
      比如說羅湖，天生的好命，位于深圳最南端的中心區(qū)，又以平原為主，深圳最早期的優(yōu)質資源一股腦放在了這里。
      然而，風光了二十年后，羅湖的運勢變了，更高端更優(yōu)質的資源羅湖已經沒有了承載空間，只能一路西移，到福田、到南山、到寶中。
      反而，因為早年的規(guī)劃和產業(yè)落后，羅湖的城建和產業(yè)不可逆轉的低端化。
      羅湖的命沒有變，運卻變了，所以羅湖在衰落。
      再比如光明，先天命格實在不怎么樣，位于深圳的西北遠郊，與東莞相接，沒有產業(yè)，缺乏人口。多年來深圳一直忙于西進東拓，根本無暇關注這一片區(qū)。
      但是，到了后期，深圳可開發(fā)的地塊已經寥寥無幾，只有光明還擁有相對豐富的土地資源，保留了深圳最大的可連片開發(fā)區(qū)域，風水輪流轉，屬于光明的高光時刻來了。
      2007年，光明新區(qū)成立，2018年，國務院批準設立深圳市光明區(qū)，關于光明新區(qū)的一系列高大上規(guī)劃陸續(xù)出臺，光明立刻紅的發(fā)紫。
      對光明來說，命未變，但運勢變了。
      多年來，很多人買房深信地段論，認為地段是不可轉移的，地段決定一切，但卻沒想到命格雖然注定，運勢卻會改變。
      反而是很多不看地段、不做分析瞎買的，卻意外中了頭彩。
      近幾年因為政策、規(guī)劃和資源投入而運勢很好的片區(qū)，包括前海、后海、深圳灣、寶中、紅山、上塘、大運、碧海、沙井和光明。
      這些片區(qū)之所以崛起，都有規(guī)律可循，絕大部分都有成片的土地可供規(guī)劃和開發(fā)，又有大部分位于西部，少數(shù)位于中部和東部。
      這些片區(qū)，正在運勢上升的階段，片區(qū)內的房價都在快速上漲，哪怕是一些又老又破的劣質房源，也跟著雞犬升天。
      而其他的非熱點片區(qū)，哪怕是區(qū)位不錯，比如羅湖、布吉，又或者是房子品質不錯，比如龍崗，價格一樣紋絲不動。
      很多人考慮深圳房價的漲跌，都會考慮區(qū)位、熱點、學位、品質等，大多卻忽視了一個重要的因素，這就是我們講的第三點：供應量。
      3
      供應量的游戲

      打開鏈家深圳各區(qū)的二手房供應地圖，我們會發(fā)現(xiàn)，南山、福田、羅湖都在7000套左右，符合這三個中心城區(qū)的基礎數(shù)據(jù)。
      但是再看原關外，問題就大了，寶安5083套，龍華4256套，坪山747套，大鵬249套，加起來一共10335套。
      但是一個龍崗區(qū)，就達到了15086套。
      轉化成餅狀圖大家感受一下：


      全深圳九區(qū)一共47704套二手房，龍崗一區(qū)15086套，占比32%，接近三分之一。
      龍崗本身產業(yè)薄弱，遠離中心區(qū)，卻供應了大量品質不錯的次新房源，成為資金有限剛需的理想睡城。
      看深圳最新的人口流動熱力圖：
       從熱力圖看出，除了傳統(tǒng)的南山、福田、羅湖三個就業(yè)中心區(qū)，密度最高的人口聚集區(qū)位于龍華和龍崗中心區(qū)。
      這兩個片區(qū)能提供的就業(yè)崗位有限，主要貢獻睡城的價值，地鐵4號線和3號線上下班高峰期都是擠爆專線。
      因此，龍崗漲的慢，表面看是東部缺乏熱點，距離市中心又太遠，實際更隱性的原因是供應量太大。
      把二手房供應地圖再拉大，再細化，可以看到，二手房源主要集中在以下幾個片區(qū)。
      龍崗中心城、大運、寶荷片區(qū)，一共5014套。

      布吉片區(qū)，一共6052套。
      橫崗片區(qū)，1273套。
      單看這幾個數(shù)字也許感受不大，對比一下其他幾個相對熱點片區(qū)的房源數(shù)量。
      沙井131套
      公明188套
      碧海579套
      上塘217套，紅山652套
      你應該就會明白，房價的漲、跌或橫盤是復雜的合力導致，原因往往比你想象的更復雜。
      比如布吉，不錯的區(qū)位卻萬年不漲，有人歸結于農民房太多，有人歸結于交通腸梗阻，有人認為是羅湖衰落的影響，實際上巨大的供應量很可能才是那個關鍵點所在。
      今天講的三個點，一是深圳的環(huán)線概念，一是各片區(qū)的命格和運勢，一是各片區(qū)供應量。

      內容有點散，但歸結為一個重心就是：房價的漲與跌，是極其復雜的合力因素，普通人所掌握的信息和技能，是遠遠不夠的。
      越了解市場，越敬畏市場，與諸位共勉。
      
                                          		
                                
      
                                  
                        
      
                    
      



                
      
                
      
                    
                    
                        
      
                            
                                
        
                                    		
                        
        
                            
                
        
                
        
                
                
                
        
                
        


                

                
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