東莞與深圳一致表述為在“工業(yè)用地（M）”大類下，增設(shè)“新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）”中類，在辦理供地手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，土地用途表述為“工業(yè)用地（M0）”。

惠州則在城市用地分類中增設(shè)平行于工業(yè)用地（M）的新型產(chǎn)業(yè)用地（M+）類型，在辦理供地手續(xù)和土地登記時(shí)，土地用途表述為“新型產(chǎn)業(yè)用地”。

土地使用年限

東莞新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）使用年限向“工改M0”傾斜。

惠州新型產(chǎn)業(yè)用地土地使用年限不超過(guò)40年，鼓勵(lì)施行彈性出讓政策。

深圳“招拍掛出讓M0”與“城市更新M0”土地使用年限差異化管理。

東莞M0用地、惠州M+用地、深圳M0用地土地使用年限

嚴(yán)控分割轉(zhuǎn)讓

東莞新政堅(jiān)持新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）配套用房不得分割轉(zhuǎn)讓的政策導(dǎo)向；鼓勵(lì)成規(guī)模、高品質(zhì)開發(fā)，可分割M0要求用地面積在50畝及以上；用地面積少于50畝的僅限企業(yè)自用，不可分割。

惠州產(chǎn)權(quán)分割項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)用房和配套用房開發(fā)主體需現(xiàn)售。

深圳關(guān)于購(gòu)買企業(yè)限制十分嚴(yán)格，一級(jí)線內(nèi)工業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓或地上工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓，受讓方應(yīng)當(dāng)是從事制造業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)，并有3年以上合法納稅記錄（或投資方有合法納稅記錄）。

東莞M0用地、惠州M+用地、深圳M0用地分割轉(zhuǎn)讓要求

地價(jià)計(jì)算

東莞M0的地價(jià)綜合了普通工業(yè)用地和商服用地的價(jià)格，介于二者之間，并且跟分割轉(zhuǎn)讓比例、容積率以及出讓年限這三個(gè)指標(biāo)成正比，這三項(xiàng)指標(biāo)越高，地價(jià)也就越高，意在引入更有實(shí)力的開發(fā)主體，并鼓勵(lì)更多的自持。

惠州按“可分割M0”及“不可分割M0”實(shí)行差別化地價(jià)管理，邏輯相對(duì)簡(jiǎn)單。

深圳“城市更新M0”依據(jù)更新條件不同，地價(jià)算法更為細(xì)致、完善。

東莞M0用地、惠州M+用地、深圳M0用地地價(jià)計(jì)算

備注：M1為普通工業(yè)用地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的地面地價(jià)；C為商服用地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的樓面地價(jià)，需參照市國(guó)土部門公布的國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新修正體系進(jìn)行容積率系數(shù)修正；X為分割轉(zhuǎn)讓比例；R為容積率；N為實(shí)際出讓年限。

總 結(jié)

深圳、東莞、惠州三份新政核心思想一致，就是堅(jiān)定不移的“以產(chǎn)業(yè)為核心，去房地產(chǎn)化”。2013年始深圳工改一片繁榮，然而繁榮的背后卻是亂象橫生，政府痛定思痛于2018年頒布《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》，至此幾年來(lái)深圳政府和企業(yè)圍繞“工改”角力，最終政府“嚴(yán)控工改房地產(chǎn)化”的決心占據(jù)上風(fēng)。

另一方面，深圳的“先試先行”也為其他地方政府優(yōu)化土地資源配置提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。深圳先嘗試，東莞跟上并出臺(tái)專門的政策，東莞的創(chuàng)新魄力與行政效率也可見(jiàn)一斑，此番東莞新政鼓勵(lì)向工改M0傾斜，也有業(yè)內(nèi)人士戲稱，“深圳關(guān)上了一扇門，東莞又打開了一扇門”。

再觀惠州，這些年深圳的高成本已經(jīng)逼迫很多產(chǎn)業(yè)向周邊城市轉(zhuǎn)移，同時(shí)從深圳吸收產(chǎn)業(yè)和資本兩個(gè)方面的流入，正是惠州大展拳腳的機(jī)會(huì)；惠州仲愷高新區(qū)選擇在這個(gè)時(shí)候出臺(tái)M+用地新政，用意也正在于此。然而相較深圳工業(yè)區(qū)塊線管理辦法的嚴(yán)謹(jǐn)、全面，東莞、惠州新政實(shí)則在分割轉(zhuǎn)讓企業(yè)的認(rèn)證等方面依然存在一定的市場(chǎng)操作空間！

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