中梁控股（2772.HK）上市后的首份中期業(yè)績報告相當靚麗：上半年營收利潤大幅增長的同時，合約銷售額穩(wěn)居全國房企二十強，在一定程度上鎖定下半年業(yè)績。

在發(fā)布中期業(yè)績的同時，中梁控股還首次進入“中國民企500強榜單”。8月22日，全國工商聯(lián)發(fā)布《2019中國民營企業(yè)500強榜單》，中梁控股首次上榜，位列第280名。在同步公布的“中國民營企業(yè)服務業(yè)100強”的榜單中，中梁控股亦榜上有名，位列第78位。

財報顯示，中梁控股上半年營收翻倍有余，應占核心凈利潤增長超8成。合約銷售額636.73億元，較上年同期增長26.8%。

公司新進入18個城市，新增項目70個，土地儲備總量近5300萬平方米，全國化布局進一步推進。

今年7月中旬公司完成港股上市后，財務結構進一步提升，凈資產負債率降至43.5%。

營收突破200億，核心凈利潤增長逾八成

上半年，中梁控股的業(yè)績仍保持快速增長趨勢，實現(xiàn)營收205.57億元，較上年同期增加108.25億元，增幅達到111.2%；實現(xiàn)歸母凈利潤12.04億元，較上年同期增加5.42億元，增幅為81.76%。如果剔除投資物業(yè)、按公平值計入損益的金融資產的公平值變動、匯兌損益以及上市開支，在扣除遞延稅后，公司的核心凈利潤達12.32億元，較上年同期增加88.4%。

數(shù)據(jù)顯示，近三年中梁控股的業(yè)績整體保持增長趨勢，年度總營收由2016年的29.26億元，增至2018年的302.23億元。年度歸母凈利潤則由2017年的5.03億增長至2018年的19.31億元。

上市之后，在前期較高的基數(shù)上，仍然能夠維持相當高的營收與利潤增幅，核心動力來源于物業(yè)銷售的強勁增長。

根據(jù)財報，公司2019年上半年的收益主要來自三條業(yè)務線：物業(yè)銷售、管理咨詢服務以及物業(yè)租賃租金收入。

財報顯示，上半年中梁控股的物業(yè)銷售收入為204.13億元，較上年增長112.2%，主要由于已確認的總建筑面積由上年同期的790,437平方米增加至2019年6月末的1,816,690平方米，增幅約為129.8%。這成為推動公司業(yè)績大幅上升的主要原因。

從地區(qū)來看，物業(yè)銷售主要集中在長三角經濟區(qū)。上半年該地區(qū)實現(xiàn)物業(yè)銷售171.56億元，較同期增長92.96%。以下為各地區(qū)物業(yè)銷售及已確認建筑面積情況：

另外，公司的管理咨詢服務收入較上年增長34.2%，達到1.39億元。物業(yè)租賃租金收入主要受到溫州的投資物業(yè)帶動，首次實現(xiàn)營收410萬元。

公司毛利率保持在較高水平并有所提升，顯示出中梁較高的成本管控能力。

截止2019年6月末，公司毛利約50.35億元，較上年同期增加89.2%。毛利率較上年末增長1.6個百分點至24.5%。

上半年合約銷售額突破600億

在報表業(yè)績大幅增長的同時，中梁控股的合約銷售面積及銷售額也出現(xiàn)了明顯提升。

由于行業(yè)特殊性，房地產企業(yè)從簽約銷售到結轉通常有比較長的周期，當期報表確認的收入一定程度上反映的是前期的銷售情況，而本期簽約銷售額則會鎖定未來報表營收與利潤。

財報顯示，公司上半年實現(xiàn)合約銷售金額636.73億元，較上年同期的502.33億元增長約26.8%。其中，附屬公司貢獻銷售額403.19億元，合營企業(yè)及聯(lián)營公司貢獻銷售額233.54億元。增長的主要原因為公司在不同地區(qū)（尤其是珠三角經濟區(qū)、環(huán)渤海經濟圈及中西部經濟區(qū)）擁有大量多樣化的可銷售儲備。

從地域來看，公司仍以長三角經濟區(qū)為主，該地區(qū)合約銷售額達349.84億元，占總銷售合約的55%。

長三角以外的地區(qū)合約銷售額上升更快，貢獻了45%的簽約銷售額。其中，中西部經濟區(qū)，合約銷售額151.06億元，占總銷售額的23.7%。

與半年報中已經確認營收的數(shù)據(jù)對比，簽約銷售額分布情況顯示出，中梁接下來的收入來源在區(qū)域分布上更為均勻、多元化。

從城市來看，中梁控股的銷售主要集中在二三線城市，合計貢獻了85.9%的銷售額。

行業(yè)排名逐年上升，合約銷售額穩(wěn)居前20

近幾年，隨著合約銷售額的快速增長，中梁控股的行業(yè)排名逐年上升。

今年3月，中國房地產業(yè)協(xié)會和上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯(lián)合發(fā)布了“2019中國房地產開發(fā)企業(yè)500強”測評成果。中梁控股穩(wěn)居行業(yè)綜合實力20強，并榮獲“2019中國房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展?jié)摿?0強第一位”的稱號。

在上市之前的幾年，中梁控股行業(yè)排名就已經處于持續(xù)的上升態(tài)勢。根據(jù)中國指數(shù)研究院報告，中梁控股的合約銷售額在中國房地產市場的市場份額從2016年的約0.25%增長至2017年的約0.49%，于中國所有房地產開發(fā)商中的排名由2016年的第41位上升至2017年的第33位。2018年則進一步上升，進入前30強。

根據(jù)各上市房上半年公告的合約銷售數(shù)據(jù)，中梁控股2019年上半年合約銷售額排名第15位，比一季度主要行業(yè)排名榜單上的名次又有所提升。

土地儲備近5300萬方

近幾年，中梁控股的土地儲備呈快速增長趨勢。截止2019年6月末，公司的土地儲備總量為5299.63萬平方米，較上年末增長13%。

財報顯示，計及附屬公司、合營企業(yè)及聯(lián)營公司所開發(fā)項目的土地儲備總量后，公司應占土地儲備總量約為4200萬平方米。其中，可供銷售或可出租的已完工物業(yè)占約150萬平方米，在建物業(yè)占約4050萬平方米。

全覆蓋全結構布局：新進入18個城市

財報顯示，中梁控股堅持深耕與拓展雙管齊下，以土地為核心做好全結構布局，夯實全國化布局。

2019年上半年，公司新進入18個城市，新收購地塊共計70幅，規(guī)劃總建筑面積約為810萬平方米，已收購地塊（不含停車位）的平均成本約為每平方米3934元，其主要通過招拍掛公開市場獲取。

截止6月末，中梁控股累計進駐23個省份、139個城市，項目總數(shù)達385個，全國化布局進一步完善。

截止2019年6月末，中梁地產的在建項目達214個，在建物業(yè)共計1185.03億元，較上年末增加19.1%。

公開資料顯示，近年來，中梁控股已有選擇的擴大了公司在二線城市的業(yè)務，并根據(jù)市場情況，在合適的時機謹慎進入一線城市。

融資能力提升，凈資產負債率降至43.5%

財報顯示，中梁控股的凈負債率由上年末的58.1%，下降14.6個百分點至43.5%；在千億規(guī)模的房地產企業(yè)中，凈負債率處于行業(yè)較低位。

中報凈負債率下降，還尚未體現(xiàn)出此前成功在香港主板上市對公司資本結構改善的積極作用。

2019年7月16日，中梁控股正式登陸港交所，募資32億港元（包括行使超額配售股），這不僅為公司補充了資本金、進一步降低負債率，也標志著公司打開了更多的融資渠道，后續(xù)融資能力或得以提升。但是，由于中期業(yè)績截止時間是6月底，因此相關正面影響在中期數(shù)據(jù)上還沒有充分體現(xiàn)。

截止2019年6月末，公司凈資產為93.88億元，較上年末增加26.34億元，增幅約39%。

國際三大評級機構也給與公司較高信用評級，有助于融資能力進一步提升?；葑u國際評級給予公司B+（展望穩(wěn)定）、穆廸投資者服務給予公司B1（展望穩(wěn)定）的信貸評級，而標普全球評級亦給予公司B+（展望穩(wěn)定）的信貸評級。

中梁控股在業(yè)績報告中預期：成功IPO及首獲國際評級之后，未來將為可以在國內外的資本市場進行更加便利的融資，進一步優(yōu)化公司的資產結構，降低負債率水平。

銀行結余及現(xiàn)金結余超240億，高派息回饋投資者

數(shù)據(jù)顯示，隨著中梁控股的項目逐漸進入銷售期，公司的現(xiàn)金流在上市前已經明顯改善。2018年公司經營性現(xiàn)金凈流入80.37億元，終止了多年凈流出狀態(tài)。

與此同時，公司的現(xiàn)金儲備隨著銷售額及銷售回款的增加，在近幾年持續(xù)增長。

截止2019年6月末，中梁控股的銀行結余及現(xiàn)金為247.21億元，較2018年末的230.8億元增長約7.11%。

基于上半年豐厚的盈利以及賬面上較為充沛的現(xiàn)金，中梁控股宣布了相當慷慨的中期派息方案：公司將派發(fā)中期股息每股15.3港仙，約合人民幣13.8分，派息總額約4.93億元人民幣，約占核心凈利潤總額的40%。（JW）

本文作者：面包財經

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