實務(wù)探討|婚前一方財產(chǎn)，不動產(chǎn)抵押登記如何辦理

隨緣4690 2019-08-26

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王某婚后向銀行貸款，以自己名下一套房產(chǎn)（婚前財產(chǎn)）設(shè)定抵押，但抵押借款合同上是夫妻共同簽名，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)抵押登記時，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該如何辦理？不動產(chǎn)抵押權(quán)證上的義務(wù)人應(yīng)該記載王某名字，還是夫妻雙方的名字？

實踐中，很多銀行在借款合同中設(shè)置了抵押條款，當(dāng)事人在簽訂借款合同的同時相當(dāng)于也簽訂了抵押合同。此時，若借款合同主體與抵押義務(wù)主體一致，就沒有問題；若二者不一致，登記機(jī)構(gòu)就會面臨上述問題。

筆者認(rèn)為，解決問題的關(guān)鍵是厘清三個方面的關(guān)系。

借款合同與抵押合同。借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同；而抵押合同是抵押權(quán)人與抵押人簽訂的擔(dān)保性質(zhì)的合同。前者是主合同，不以其他合同存在為前提，具有獨立性；后者是從合同，以其他合同的存在為前提，具有從屬性。合同主體方面，抵押合同中的義務(wù)人并不必然與借款合同中的借款人一致，抵押人可以是借款合同中的債務(wù)人，也可以是第三人，但前提是抵押人必須對抵押物擁有物權(quán)。

抵押合同與不動產(chǎn)登記。抵押合同是抵押權(quán)設(shè)定的一種表現(xiàn)形式，以不動產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。不動產(chǎn)抵押合同經(jīng)當(dāng)事人簽訂完成即可成立，這是抵押登記和抵押合同生效的前提要件，但抵押合同是否生效取決于是否辦理了抵押登記?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第66條規(guī)定：“自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實現(xiàn)，依法以不動產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記?！痹撘?guī)定有以下內(nèi)涵：抵押權(quán)證載的權(quán)利義務(wù)人，必須與抵押合同、申請人保持一致，若抵押合同與申請人不一致，則登記申請不符合法定形式，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依法不予辦理；若抵押權(quán)證載權(quán)利義務(wù)人與抵押合同、申請人不一致，則屬于登記錯誤，應(yīng)依法予以更正或者承擔(dān)法律責(zé)任。抵押合同是申請不動產(chǎn)抵押登記的必備材料，抵押合同的標(biāo)的、權(quán)利義務(wù)人必須與抵押登記保持一致。

抵押權(quán)證與不動產(chǎn)權(quán)證書。不動產(chǎn)權(quán)證書是證明當(dāng)事人享有某類不動產(chǎn)物權(quán)的證明；抵押權(quán)證是證明當(dāng)事人申請不動產(chǎn)抵押登記并記載于不動產(chǎn)登記簿的文書。從某種意義上講，不動產(chǎn)權(quán)證書是原生性證明，抵押權(quán)證則是衍生性證明。原生性證明是基礎(chǔ)，具有相對唯一有效性；而衍生性證明則是在原生證明中派生出來的，可以有多樣性或多元性。抵押權(quán)設(shè)定是一種物權(quán)處分行為，當(dāng)事人必須對不動產(chǎn)享有不可爭議的物權(quán)才能申請抵押權(quán)登記。所以在抵押權(quán)登記中，抵押權(quán)證上的義務(wù)人必須與不動產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)利人保持一致。

據(jù)上，王某與其配偶是借款合同的共同借款人，但在房產(chǎn)抵押中，只有王某才有權(quán)簽訂抵押合同，并有權(quán)向登記機(jī)構(gòu)申請抵押登記。登記機(jī)構(gòu)在面臨抵押義務(wù)人與借款權(quán)利人不一致時，可建議銀行等金融機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人修改相關(guān)抵押條款，否則當(dāng)按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》第12條規(guī)定依法不予登記。

作者單位：湖北省武漢市不動產(chǎn)登記中心

《中國不動產(chǎn)》2019年第8期

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