昨日，廣州市國規(guī)委、市質(zhì)監(jiān)局等部門召開新聞發(fā)布會，通報《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》（下稱《辦法》）正式發(fā)布實施。與此前的試行版相比，《辦法》更接地氣，業(yè)主更易理解，操作更加可行。據(jù)了解，《辦法》在此次舊樓加裝電梯報建程序簡化、出資分攤比例參考、協(xié)調(diào)協(xié)商機制建立、嚴(yán)重遮擋界定和電梯使用管理者明確等方面進行細化規(guī)定，可為舊樓加裝電梯進一步掃清障礙，并規(guī)范了后續(xù)使用管理。

現(xiàn)狀

約2500幢舊樓加裝電梯獲批

上世紀(jì)末，受社會經(jīng)濟和工程技術(shù)限制，當(dāng)時廣州興建的超過6層的住宅大多未設(shè)電梯。公開報道顯示，截至2008年初，廣州有5萬棟舊樓需要加裝電梯。

2012年《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》出臺，舊樓加裝電梯有了政策指引。市國規(guī)委相關(guān)負責(zé)人介紹，試行辦法出臺后，規(guī)劃部門每年受理加建電梯規(guī)劃審批案件400~600宗，并呈逐年上升趨勢。截至今年7月，規(guī)劃部門共審批通過加建電梯的既有住宅約2500幢，與申報量約3300幢相比，通過率約3/4。未審批通過的樓幢，最主要的原因是樓上樓下意見不統(tǒng)一。除此，也有一些樓幢存在技術(shù)限制無法加裝，比如不滿足消防要求、不滿足通行要求、存在安全隱患等。

變化1

分攤比例

第4層開始每增1層多出資10%

在加裝電梯出資方面，《辦法》沿用了房改房可申請單位住房維修基金和普通住房可申請公積金和專項維修資金等規(guī)定。但對高層住戶和低層住戶爭議較多的出資分攤比例和后續(xù)維護養(yǎng)護費用分攤比例，《辦法》給了官方參考分攤比例。

業(yè)主可參考以下分攤比例約定出資、維護和養(yǎng)護費用的分攤：以第三層為參數(shù)1，第二層為0.5，第一層為0，從第四層開始每增加一個樓層提高0.1個系數(shù)，即第四層1.1，第五層1.2，第六層1.3，并依此類推出資比例；同一樓層各戶的出資比例可按照業(yè)主專有部分占該層建筑總面積的比例確定。

以第三層為參數(shù)1，第二層為0.5，第一層為0，從第四層開始每增加一個樓層提高0.1個系數(shù)，即第四層1.1，第五層1.2，第六層1.3，并依此類推出資比例。

變化2

批前公示

公示期由10日延至不少于20日

《辦法》稱，舊樓加裝電梯要進行批前公示，應(yīng)當(dāng)在擬增設(shè)電梯的工程現(xiàn)場顯著位置（包括所在物業(yè)管理區(qū)域及本幢、本單元主要出入口）和國土規(guī)劃行政管理部門網(wǎng)站同時進行，公示期不少于20日，這比原先規(guī)定的10日時限有所延長。

公示內(nèi)容包括專有部分占該幢（單元）建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意增設(shè)電梯的書面文件及其同意所送審的建筑設(shè)計方案的書面意見等。

批前公示期間，業(yè)主提出增設(shè)電梯直接影響通風(fēng)、采光或者通行的，國土規(guī)劃行政管理部門應(yīng)當(dāng)進行現(xiàn)場勘察；建筑設(shè)計違反通風(fēng)、采光或者通行的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的，應(yīng)當(dāng)要求申請人取得受影響業(yè)主的書面同意意見或者修改建筑設(shè)計方案，申請人已經(jīng)與相關(guān)受影響業(yè)主達成協(xié)議的除外。

變化3

業(yè)主協(xié)商

調(diào)解不成可依法進行民事訴訟

針對增設(shè)電梯的關(guān)鍵和難點在于業(yè)主之間協(xié)商的問題，《辦法》引進了協(xié)調(diào)平臺，強調(diào)了街道辦、鎮(zhèn)政府等基層組織應(yīng)當(dāng)加強指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

批前公示期間，對增設(shè)電梯事項有異議的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商。業(yè)主經(jīng)過協(xié)商仍無法達成一致意見的，可請求居民委員會、原房改售房單位、業(yè)主委員會或增設(shè)電梯咨詢服務(wù)機構(gòu)等第三方組織協(xié)商或調(diào)解，并由組織協(xié)商或調(diào)解的第三方出具協(xié)商情況說明或調(diào)解意見。

《辦法》還給出了增設(shè)電梯過程中發(fā)生的民事爭議解決途徑：業(yè)主認為因增設(shè)電梯侵犯其所有權(quán)和相鄰權(quán)等民事權(quán)益而提出補償?shù)纫蟮?，由業(yè)主之間協(xié)商解決。屬地鎮(zhèn)或街道辦事處人民調(diào)解委員會、相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)主請求依照法定職權(quán)和程序組織調(diào)解，促使相關(guān)業(yè)主在平等協(xié)商基礎(chǔ)上自愿達成調(diào)解協(xié)議。業(yè)主之間協(xié)商或者調(diào)解不成的，依法通過民事訴訟途徑解決。

變化4

程序簡化

加裝電梯不需辦理用地審批

《辦法》對部分審批程序進行了簡化。

當(dāng)中明確規(guī)定，既有住宅增設(shè)電梯項目不需要辦理規(guī)劃選址、建設(shè)用地規(guī)劃許可和供地審批手續(xù)。

變化5

電梯管理

明確使用管理者，定期檢驗電梯

《辦法》對既有住宅加裝電梯過程中的選用、安裝、驗收、使用登記、定期檢驗等工作進行了規(guī)范。

按規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他單位管理電梯，受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他單位為電梯使用管理者。業(yè)主應(yīng)當(dāng)以書面協(xié)議形式確定電梯使用管理者，并配備至少1名取得《特種設(shè)備作業(yè)人員證》的電梯安全管理員。

市質(zhì)監(jiān)局相關(guān)負責(zé)人建議，市民群眾在增設(shè)電梯初期就明確電梯使用管理者的產(chǎn)生方式，電梯監(jiān)督檢驗驗收合格后建立齊全完善的電梯管理制度，依法辦理使用登記后才使用電梯。

此外，電梯使用管理者應(yīng)當(dāng)在電梯投入使用前到區(qū)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理電梯使用登記。在用電梯定期檢驗周期為1年，電梯使用管理者應(yīng)當(dāng)在安全檢驗合格有效期屆滿前1個月向特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。

信息時報記者 田桂丹