老周自告奮勇老回答一下，看能不能給打答疑解惑。

土地增值稅實際上在1994年就出臺了，由于當(dāng)時的住房實行的是計劃住房制度，那會沒有所謂的商品房，所謂這個土地增值稅也沒啥存在感，主要是在進入2000年后，房地產(chǎn)市場日趨火爆，土地增值稅又浮現(xiàn)出來了，目的也是為了抑制房地產(chǎn)的泡沫，目前來看，效果不咋地。

要理解這個土地增值稅加計扣除，咱們從下面幾個部分去分析分析：

土地增值稅計算的基本原理

從稅法角度去看土地增值稅呢，它的計算公式就是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率-速算扣除額。

關(guān)鍵就是這個增值額的計算，增值額等于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入減去法定扣除項目，

所謂的法定扣除項目總的來看，就是按這4項進行歸類：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)的成本；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

但是，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在計算土地增值稅的扣除項目時，單獨有一個加計扣除項，扣除的金額為上面第1和第2相之和的20%，這個就是所謂的土地增值稅加計扣除，但是我們要明白，這個扣除項僅僅使用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)涉及的土地增值稅，其他類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，不可以加扣20%的。

為什么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以加計扣除20%

加計扣除20%這個規(guī)定是在2006年提出來的，期初是為了降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費負擔(dān)，進而起到降低房價的作用，但是實際作用大家也都看到了啊，就拿深圳來說，2006年深圳福田均價在1.3萬左右，而現(xiàn)在深圳福田的均價在12萬左右，房價漲了差不多10倍，所以啊，這個政策出臺的初衷，咱就不必再多講了，講多了只會更生氣。

加計扣除該如何判定

土地增值稅清算的難點也就在如何把發(fā)生的開支按上面提到那4個項目去歸類，加計扣除只能在（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額和（2）房地產(chǎn)開發(fā)的成本兩個項目計算，如何把成本費用正確歸集到這兩個項目來那就非常重要了，這里面的學(xué)問可就深了，這也是稅務(wù)稽查的重點。

取得土地使用權(quán)支付的金額這個項目的歸集比較簡單，無分就是地價款，契稅，判定起來不是很復(fù)雜。

關(guān)鍵就是這個房地產(chǎn)開發(fā)的成本，這個涉及的內(nèi)容就比較多了，像土地征用補償、規(guī)劃設(shè)計費、三通一平、主體建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)間接費用等，在實物操作中，正確的劃分是很難的，很考驗會計的水平，也是最容易引起稅務(wù)爭議的重點區(qū)域

總的來說，土地增值稅的計算公式其實很簡單，關(guān)鍵在于成本費用的歸集，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)成本的計算，會對應(yīng)交土地增值稅產(chǎn)生特別大的影響，一定要進行正確的判斷，不然可以會引起稅務(wù)糾紛。