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      2019，沒有金九銀十！
      
                    
                    
                    
                    
      
                         天承辦公室
                        
                        
                        2019-09-01
                        
                            
                        
                    
      
                    
      
                        
                        
      
                    
      
                    
                    
      
                        
      
                            
                        
      
                        
      
                            
                                
      
                                    
                                        
      

                                        
                                        

                                        
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      幾乎是同一時間，中國房企三巨頭同期發(fā)聲——
      8月21日，萬科放出裁員消息，并直言不會再在三四線城市拿地了，并且將快速銷售，積極回款。
      8月22日，融創(chuàng)中國披露2019年中報稱自己手握現(xiàn)金1380億元，流動性充裕。
      而恒大則從8月20日開始，旗下各大區(qū)域公司，推出全員營銷優(yōu)惠升級活動。
      無論是萬科還是融創(chuàng)，在中國房企圈內(nèi)都扮演的意見領(lǐng)袖的角色。
      猶記得去年10月1日，萬科刷爆朋友圈的那一句“活下去！”，一時懵掉太多人。
      當(dāng)許多人還在暗諷萬科又喊“狼來了”的時候，三天后，碧桂園全國7折政策直接沖擊房價。
      隨后降價維權(quán)風(fēng)起云涌，一二三線城市一片哀嚎。
      至此，2018年的金九結(jié)束了，銀十則徹底沒了行情，一場特價回款從萬科開始迅速蔓延至中小開發(fā)商，什么多盤聯(lián)動促銷，首付分期、零首付甚至零月供花樣翻新的向購房者伸出了招呼的雙手。
      所以，2019年在萬科表達將裁員、快速銷售之后，會發(fā)生什么呢？
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      中國樓市是有季節(jié)性行情的，每年3、4、5小陽春，11、12、1月傳統(tǒng)淡季，
      在小陽春和傳統(tǒng)淡季之間，就是著名的金九銀十。
      在《樓市一線聲音》中有一期我們專門分析過：

      和小陽春和樓市傳統(tǒng)淡季是市場行為，每年雷打不動不同，金九銀十是開發(fā)商集結(jié)多種資源營銷出來的，是淡季跑量促銷前虛假熱銷的幌子，是吸引更多不明真相群眾進場追高的手段。
      這一點從11月是降價維權(quán)高發(fā)月就能看出。因為每年的11月，開發(fā)商都會揭掉最后的偽裝貢獻年度最大的促銷活動，包括價格的優(yōu)惠力度。
      可是2019年是極為特殊的一年。
      先是419提前結(jié)束2019年小陽春，緊接著就是731政治局會議直接明確接下來要過苦日子。
      所以注定了2019年，不會有金九銀十，開發(fā)商將直接進場廝殺。
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      可是，為什么相比去年，今年的一切都來得早了點？
      翻開歷史，萬科每年10月初都要高調(diào)喊話，恒大每年10月底都會推出大規(guī)模的樓盤促銷活動。
      今年不僅提前了一個月，還加大了力度。
      去年萬科只是說要“活下去”，今年直接說“不拿地了，要快速銷售”，顯然這已經(jīng)不是勒緊褲腰活下去的問題，而是斷臂求生問題。
      這也從一個側(cè)面說明目前樓市的日子，真不好過。
      從最新披露的中國房地產(chǎn)成交量監(jiān)控數(shù)據(jù)看——

      從2019年1-7月，中國TOP100地產(chǎn)商成交量是2018年去年同期的70%；
      其中，42家房企7月發(fā)布上半年目標(biāo)完成率過半的占40.48%，47.62%的房企目標(biāo)完成率在40%~50%， 10%的房企目標(biāo)完成率僅一成有余；
      就連以高周轉(zhuǎn)聞名的碧桂園 7月份單月銷售額環(huán)比下降23%；
      這是來自兩個方面的壓力：
      1、 市場冷淡、疲軟；
      2、 融資難；
      先看市場疲軟，主要體現(xiàn)在有限價紅利城市——
      2019年開年以后，新房備案價格逐漸提升，一二手倒掛價差縮小。比如武漢，例如中建鉑公館15500突破白沙洲最高備案價，中建星光城16800突破光谷東最高備案價。

      與武漢類似的還有杭州、成都、南京，曾因為限價由買到就是賺到，一房難求，已經(jīng)逐步變?yōu)橘u不出去，甚至要請分銷商。市場上被追逐的熱門樓盤越來越少，而新出來的樓盤價格越來越高。
      再看融資難——
      從5月開始融資層面就已經(jīng)從銀行、信托、公開市場債券等多方面收緊房地產(chǎn)融資。
      7月銀保監(jiān)會還啟動銀行房地產(chǎn)融資專項監(jiān)察。
      與此同時，個人房貸端，資金面也在持續(xù)收緊。

      從數(shù)據(jù)上看，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。全國房貸利率水平在7月進入反彈上浮階段。
      即使在降息壓力巨大當(dāng)下，央行改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，仍然對個人房貸采取隔離政策。
      因此，對于房企來說，面對市場和資金端的雙重壓力。
      這就是為什么萬科、恒大趕在金九銀十之前搶跑，以價換量的原因。
      事實上，8月以來，全國已經(jīng)有多個城市陸陸續(xù)續(xù)傳出降價消息：

      廣州率先降價，最高直降10000元/㎡，兩天跌了6000元/㎡
      南京地價降溫，二手房成交量持續(xù)下滑；
      合肥高價盤降價，最高降4536元/㎡；
      蘇州新政之后，二手房市場冷淡；
      鄭州、武漢樓盤降價！直降3000元/㎡；
      當(dāng)然，這些都是特例，但卻可以反應(yīng)真實的市場情緒。
      特別是731政治局會議明確——接下來是苦日子，且不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具，直接定調(diào)2019年接下來不允許有行情。
      所以，原本還摩拳擦掌，想要在金九銀十好好表演一番的熱銷現(xiàn)象的開發(fā)商們，終于認清時艱，放棄了最后掙扎。

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      但是，卻有一個表示不服。
      相比萬科的斷臂求生宣言，融創(chuàng)卻表示自己手握重金，流動性充裕。
      事實上，這不是融創(chuàng)首次宣告自己有錢。
      2017、2018年連續(xù)兩年，融創(chuàng)位列房企收并購交易金額第一位。進入2019年，融創(chuàng)依然收購四方。
      1月，開單就是一筆超百億收購；
      2月，收購泛海京滬項目；
      4月，收購陽光100重慶市南岸區(qū)兩個物業(yè)的開發(fā)權(quán)；
      7月，收購新湖中寶20幾個地塊；
      8月，收購萬達文旅100%股權(quán)；
      那么融創(chuàng)的錢從哪里來，一個很重要渠道就來地產(chǎn)項目快速銷售。在地產(chǎn)圈里，融創(chuàng)素來以降價彪悍見長，要么不降，要降就嚇哭老業(yè)主。
      以鄭州為例：

      2017年6月24日，鄭州融創(chuàng)白沙項目降價20%，直接開啟鄭州開發(fā)商排隊特價促銷的局面。
      2018全年，融創(chuàng)在鄭州4個項目均以低于市場預(yù)期開盤熱銷。
      2019年7月13日，鄭州融創(chuàng)惠濟北區(qū)項目降價30%，隨后鄭州多個項目跟進特價促銷，特別是鄭州北龍湖片區(qū)，終于繃不住了。
      事實上，早在5月初，融創(chuàng)悄無聲息的已經(jīng)開始了一輪特價促銷。從6月開始，融創(chuàng)多個項目爆發(fā)降價維權(quán)事件，高峰期在7月底，也就是731定調(diào)之前。
      不得不說，當(dāng)絕大多數(shù)開發(fā)商還沉浸在小陽春不能自拔，融創(chuàng)早就爭分奪秒的開啟了年度回款任務(wù)。

      2019年1-6月，融創(chuàng)實現(xiàn)簽約金額2141.6億元，同比增長11.8%；累計合同銷售面積約1,472.0萬平方米，合同銷售均價約人民幣14,550元/平方米。
      從融創(chuàng)最新公布數(shù)據(jù)看，下半年融創(chuàng)累計可售資源超5700億元，且其中超過80%的可售資源位于一二線城市，均將支持全年加速銷售。
      這就是融創(chuàng)的高明之處，一邊高周轉(zhuǎn)去化回款，一邊頂著“并購?fù)酢钡拿弊哟髿⑺姆健?/strong>
      在這里，我們要提一下另一個中國房企巨頭碧桂園。
      他已經(jīng)低調(diào)了許久，但他可沒閑著。
      一方面，早在2019年3月，碧桂園就進行了大規(guī)模的人員“優(yōu)化”，有部分裁員幅度高達50%。
      另一方面，從2019年1月開始全面實施收縮三四線拿地，目前碧桂園在售貨值中一二線占比接近了59%。
      一手抓自身體制瘦身，一手抓戰(zhàn)略布局瘦身，不是不佩服，碧桂園是實實在在從年初就做好了過苦日子的準(zhǔn)備。

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      房企巨頭都如此，可想大部分中小型房企，目前的日子過得有多苦。
      接下來，在持續(xù)低迷的市場行情下，融資愈加艱難的趨勢下，且在政策明確壓制的現(xiàn)實面前，開發(fā)商每走一步，都如履薄冰。
      對于房企來說，2019年的艱難是一場“持久戰(zhàn)”。
      現(xiàn)在，爭分奪秒的賽跑，剛開始。
      2019年注定沒有金九銀十，會有越來越的開發(fā)商直接跑量。亦注定會有一些知名的不知名的開發(fā)商陷入泥沼。
      和碧桂園瘦身減負不同，融創(chuàng)如高空盤旋的飛鷹，下一步準(zhǔn)備并購誰？
      如他自己所言，不知道下一個誰會上門。
      畢竟在融創(chuàng)的并購史中綠城、佳兆業(yè)、雨潤、融科、萬達都曾是下一個送上門的。
      
                                          		
                                
      
                                  
                        
      
                    
      



                
      
                
      
                    
                    
                        
      
                            
                                
        
                                    		
                        
        
                            
                
        
                
        
                
                
                
        
                
        


                

                
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