樓市真的變天了，而且這個(gè)變化，可能還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間…

“買房=普通人最好的投資”這個(gè)觀念，大家真的要改一改了。

日常理財(cái)咨詢中，我最常被問到的就是“手里有筆閑錢不知道該干什么，現(xiàn)在要不要再買套房”?

這個(gè)問題其實(shí)無(wú)法給出標(biāo)準(zhǔn)化回答，因?yàn)闋可娴降囊蛩靥?，往往需要具體情況，具體分析，給每個(gè)人以個(gè)性化的建議。

不過隨著大環(huán)境轉(zhuǎn)冷，最近收到了越來(lái)越多的問題，變成了“現(xiàn)在到底買房還是租房好”？

問這個(gè)問題的，一般是在大城市打拼，眼下手里還一套房沒有的年輕人。

人性就是如此，買漲不買跌，看市場(chǎng)漲了，別人貪婪你更貪婪，看市場(chǎng)凄風(fēng)慘雨，別人恐慌你更恐慌，明明是剛需最佳入場(chǎng)機(jī)會(huì)，反而不敢出手了。

剛需和投資的性質(zhì)完全不同。

投資可有可無(wú)，選擇很多，如果未來(lái)房?jī)r(jià)3、5年一直不漲，租金回報(bào)率又那么低，這就是一項(xiàng)失敗的投資。

但剛需沒的選，如果你無(wú)法接受一輩子租房生活，那對(duì)你來(lái)說，“現(xiàn)在到底買房還是租房好”，就是個(gè)偽命題。

對(duì)于很多缺乏安全感的女生來(lái)說，不太可能接受一輩子租房這種事，但對(duì)于一些生活品質(zhì)要求沒那么高的男生來(lái)說，只要買房不劃算，就算買得起，也可以選擇長(zhǎng)期租房過日子。

如果你認(rèn)同以上生活理念，即，只追求“極致性價(jià)比”，買房更劃算就買房，租房更劃算就租房，那我倒有一個(gè)公式可以幫你簡(jiǎn)單得出答案。

如果選擇買房，你的收益是未來(lái)房?jī)r(jià)每年的升值空間，成本是每年要付的房貸利息。

如果選擇省下首付款去租房，你的收益是首付*可預(yù)期年化投資回報(bào)率，成本是付出去的房租。

所以當(dāng)：

首付*可預(yù)期年化投資回報(bào)率-年租金>房?jī)r(jià)*年化漲幅-房貸*年利率

即：

首付*預(yù)期年化投資回報(bào)率-年租金+房貸*利率>房?jī)r(jià)*預(yù)期年化漲幅

租房更劃算。

反之，首付*預(yù)期年化投資回報(bào)率-年租金+房貸*利率<房?jī)r(jià)*預(yù)期年化漲幅

買房更劃算。

這個(gè)公式中，首付、房貸、房?jī)r(jià)、租金和房貸利率都是已知條件，求的變量X是兩個(gè)“預(yù)期”——預(yù)期年化投資回報(bào)率和預(yù)期年化房?jī)r(jià)漲幅。

預(yù)期年化投資回報(bào)率同時(shí)受主客觀因素影響。

客觀因素是，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速整體放緩，未來(lái)中國(guó)理財(cái)市場(chǎng)整體收益率也會(huì)逐漸下行。

主觀因素是，每個(gè)人的投資理財(cái)能力不一樣。

綜合起來(lái)，未來(lái)的年化理財(cái)收益率大致可分為三檔：不怎么懂理財(cái)?shù)?，?%-5%，懂一點(diǎn)理財(cái)?shù)辉趺淳ǖ?，能達(dá)到6%-8%，非常精通的，大概能有9%-12%。

有人可能會(huì)說，力哥，你文章頂上的動(dòng)圖不會(huì)說跟你投資能達(dá)到每年15%+收益，怎么這里縮水到12%了？

我這里說的15%+，是堅(jiān)持七步定投的預(yù)期長(zhǎng)期年化收益，但定投是個(gè)流量資金概念，不可能所有錢都一股腦入市，總有一部分得放在有流動(dòng)性的備用金和固收產(chǎn)品里，而這部分收益這兩年在持續(xù)下降（在可預(yù)期的未來(lái)，以高息P2P理財(cái)為代表的固收領(lǐng)域的金融創(chuàng)新會(huì)被持續(xù)抑制），這部分資金的低收益率會(huì)拉低整體理財(cái)收益率，最后中和一下，能有12%就很不錯(cuò)了——對(duì)于跨度20甚至30年的長(zhǎng)期預(yù)期收益，采取相對(duì)保守一點(diǎn)的測(cè)算方法更合適。

所以你得先掂量掂量自己的理財(cái)能力，看自己處于什么水平。

而預(yù)期年化房?jī)r(jià)漲幅就更不好說了，每個(gè)城市都不一樣，如果買的是人口持續(xù)流出的小城市，未來(lái)可能要計(jì)算的是年化房?jī)r(jià)跌幅，所以是徹徹底底的“X”。

還是舉例說明吧~

比如要買100萬(wàn)的房子，首付30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)，首套房基準(zhǔn)利率4.85%，租金回報(bào)率2%，即2萬(wàn)元/年，預(yù)期投資理財(cái)年化回報(bào)率10%（能看到這篇文章的都是理財(cái)愛好者，也沒必要對(duì)自己的理財(cái)能力太自卑）。

首付*預(yù)期年化投資回報(bào)率-年租金+房貸*利率=30*10%-2+70*4.85%=4.395萬(wàn)。

這意味著房?jī)r(jià)未來(lái)每年平均漲幅超過4.395%，買房比租房更劃算。

未來(lái)平均每年房?jī)r(jià)漲4.4%+，概率大不大？

對(duì)部分一二線城市而言，我覺得可能性還是不小的。

注意，你還要考慮到，首付和貸款金額是確定的，利率雖有波動(dòng)，但長(zhǎng)期看整體趨勢(shì)向下，而你的收入長(zhǎng)期趨勢(shì)向上，所以房貸負(fù)擔(dān)會(huì)逐漸減輕，但人口流入型城市的房租肯定還會(huì)不斷上漲，面對(duì)這種情況，我覺得買房可能會(huì)更劃算一點(diǎn)。

但如果同樣是買100萬(wàn)的房子，租金回報(bào)率和理財(cái)收益率不變，不過按二套房貸計(jì)算，首付70萬(wàn)，貸款30萬(wàn)，二套房貸利率上浮20%，即5.82%，則結(jié)果變成——

70*10%-2+30*5.82%=6.746萬(wàn)。

未來(lái)每年房?jī)r(jià)平均要漲6.746%+，買房才更劃算。

假如未來(lái)房貸政策進(jìn)一步收緊，二套房首付像北京那樣提高到8成，利率像合肥那樣提高到1.35倍，則這個(gè)數(shù)字會(huì)進(jìn)一步提高到7.31%。

你覺得未來(lái)你所生活的城市，房?jī)r(jià)每年平均漲7.31%+，也就是2030年的房?jī)r(jià)比現(xiàn)在還要貴一倍，可能性大不大？

由此可見，首套房和二套房的投資價(jià)值，差異非常大，特別是首付比例大幅提高，比貸款利率大幅提高的負(fù)面影響更大。

另外房租高低也有很大影響。

上面那個(gè)首套房案例中，假如每年租金回報(bào)率能達(dá)到6.4%，即使未來(lái)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期不漲，也還是買房更劃算。

6.4%的租金回報(bào)率在國(guó)際上看也就中等偏上，比較優(yōu)秀，但在中華大地，幾乎不存在這樣的住宅。

所以從投資理財(cái)角度看，中國(guó)人熱衷買房，說白了，都是沖著房?jī)r(jià)上漲預(yù)期去的。

最后再?gòu)?qiáng)調(diào)下，這個(gè)公式只能幫你從投資理財(cái)視角把這筆賬算得更清楚，但理財(cái)就是理生活，理財(cái)是手段，不是目的，生活幸福才是我們真正追求的。

順手再安利下力哥新書，聽出版社編輯說，京東庫(kù)存的簽名書快賣完了，想要簽名版的速度了~

對(duì)很多女性和中老年人來(lái)說，房子能帶來(lái)的安全感，是很難用這種精細(xì)算法衡量的。

對(duì)男人來(lái)說，如果你對(duì)女票說：“親愛的，咱們明天就登記結(jié)婚吧！力哥說了，租房過日子更劃算！”

女票白了你一眼，呵呵一下，隨手拉入黑名單……

你說你是聰明絕頂呢？還是聰明反被聰明誤呢？

另外，剛需首套房是買來(lái)自己住的，未來(lái)不會(huì)賣掉變現(xiàn)。

就算要賣，往往也是賣小換大，或置換學(xué)區(qū)，都得貼錢，房?jī)r(jià)越貴，你換房補(bǔ)差價(jià)越多，所以不見得未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅越大，你現(xiàn)在買房就一定越劃算。

在考慮買房還是租房時(shí)，相比于上述公式，你更應(yīng)該考慮的是月供是否能承受。如果月供hold得住，早晚都要買，買了又不賣，真沒必要那么糾結(jié)。

……

PS：突然想起個(gè)事，我有個(gè)朋友最近在賣房，上海老閔行那邊的90年代老公房，5樓，開3萬(wàn)都沒人要。

原因有二。

一是位置比較偏，都買到這地段了，周圍還有不少新房/次新房，年輕人往往更愿意多花個(gè)幾千塊買新房或次新房，這種房齡20年以上的老公房就很難賣給年輕人。

二是5樓沒電梯，老人跑不動(dòng)，所以中老年人基本也不會(huì)考慮。

所以這房子估計(jì)以后會(huì)越來(lái)越難賣。

建議1：只買得起便宜老破小的，只能考慮一二線市中心區(qū)域，比如北京五環(huán)或上海外環(huán)內(nèi)，一旦出圈，直接PASS。

建議2：買平層（總高6層）住宅，沒電梯的，最好2、3樓，4樓是極限，5、6樓直接PASS。