（一）、轉(zhuǎn)讓新建房注意配比原則

1.土地成本

（1）土地成本的口徑

（2）開發(fā)的土地百分比

（一）轉(zhuǎn)讓新建房注意配比原則

1.土地成本

（1）土地成本的口徑

（2）開發(fā)的土地百分比

（3）在開發(fā)的土地上新建項(xiàng)目的銷售百分比

2.費(fèi)用：財務(wù)費(fèi)用中的利息支出

【精選題】房地產(chǎn)開發(fā)公司在 2016 年、2017 年發(fā)生如下業(yè)務(wù)：

（1）2016 年 1 月 1 日通過競拍取得市區(qū)一處占地面積為 20000 平方米的土地使用權(quán)，支付土地出讓金 3500 萬元；

（2）自 2016 年 2 月份開始在取得的該土地上建造寫字樓，支付工程款合計為 1500 萬

元，并于 2016 年 3 月份取得建筑工程施工許可證開工建設(shè)，2017 年 8 月 31 日完工；其次根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè) 5%的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，對方按實(shí)際收取的工程款給予開具發(fā)票；

（3）與該開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用 40 萬元、管理費(fèi)用 60 萬元、財務(wù)費(fèi)用 100 萬元，

其中財務(wù)費(fèi)用中包括向金融機(jī)構(gòu)貸款利息支出80 萬元以及超過貸款期限加罰的利息20 萬元， 利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并且能夠按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偅?/p>

（4）2016 年下半年銷售寫字樓的 70%并簽訂了銷售合同，取得銷售收入合計 9800 萬元

（包含增值稅，該項(xiàng)目選擇簡易計稅）；次年 2 月份剩余 30%開始對外出租，簽訂為期 3 年

的租賃合同，約定每年租金 120 萬元（含增值稅，出租營改增前建造的房屋選擇簡易計稅），

當(dāng)年實(shí)際取得租金收入 80 萬元。

已知：當(dāng)?shù)匾?guī)定計征土地增值稅時其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為 4%，契稅稅率為 3%

（不考慮地方教育附加）。要求：

（1）計算進(jìn)行土地增值稅清算時可扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額；

（2）計算進(jìn)行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本；

（3）計算進(jìn)行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)費(fèi)用；

（4）計算進(jìn)行土地增值稅清算時可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）計算上述業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的土地增值稅。

【答案】

（1）要根據(jù)配比原則計算當(dāng)期可扣除的項(xiàng)目金額，可扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額=3500×（1+3%）×70%=2523.5（萬元）。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)公司開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除；則可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=1500×（1-5%）×70%=997.5（萬元）。

（3）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）

×5%以內(nèi)，對于超過貸款期限的加罰的利息不允許扣除；則可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80× 70%+（2523.5+997.5）×4%=196.84（萬元）。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=9800÷（1+5%）×5%×（7%+3%）=46.67（萬元）。

（5）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本 之 和 ， 加 計 20% 扣 除 ； 則 可 扣 除 項(xiàng) 目 金 額 合 計 =2523.5+997.5+196.84+46.67+

（2523.5+997.5）×20%=4468.71（萬元）

增值額=9800÷（1+5%）-4468.71=4864.23（萬元）增值率=4864.23/4468.71×100%=108.85%

應(yīng)繳納土地增值稅=4864.23×50%-4468.71×15%=2432.115-670.3065=1761.81（萬元）。