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2018年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作即將開啟，房地產(chǎn)企業(yè)作為一個特殊行業(yè)，國家稅務(wù)總局專門為此發(fā)文，以明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法。今天小編就和您聊聊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳不同于其他企業(yè)的那些事兒。 一、預(yù)售年度 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售期間銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。 企業(yè)發(fā)生的期間費用，以及按預(yù)售收入預(yù)繳的土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及地方教育附加，準予在當期按規(guī)定扣除。其預(yù)售收入作為業(yè)務(wù)招待費、廣告宣傳費的計算扣除基數(shù)。 舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)A項目，開工日期為2017年4月1日，2018年7月取得商品房預(yù)售許可證，至2018年底取得預(yù)售房款11000萬元，已預(yù)繳增值稅300萬元，城建稅及教育費附加、地方教育附加合計36萬元，土地增值稅360萬元。預(yù)計計稅毛利率為20%，如何填列2018年年度企業(yè)所得稅申報表A105010表？ 解析：A項目預(yù)計毛利額=11000÷（1+10%）*20%=2000萬元； A項目實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅=36+360=396萬元。 A項目在2018年年度企業(yè)所得稅申報表A105010表相關(guān)數(shù)據(jù)填報如下： 二、完工年度 開發(fā)產(chǎn)品在完工年度，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 完工條件 除土地開發(fā)以外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為完工：   1、 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 2、 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 3、 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。   收入確定 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認： （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。 （二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出 1、計稅成本支出的內(nèi)容如下： △利息支出;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：  ①企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除，屬于資本化的利息費用計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 ②企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。 2、計稅成本支出的核算 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法選擇如下：
3、除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本： （1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。 （2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)B項目，開工日期為2016年6月1日，2018年11月取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明書，截止至2017年底取得預(yù)售房款331,497,715.00元，已預(yù)繳增值稅8,959,397.70元，已預(yù)繳城建稅、教育費附加、地方教育附加以及土地增值稅合計10,345,648.71元。預(yù)計計稅毛利率為20%，計算2018年度B項目未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)的納稅調(diào)整額。 解析： B項目2018年度轉(zhuǎn)回的銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計毛利額=331,497,715.00÷（1+11%）*20%=59,729,318.02元； B項目2018年度轉(zhuǎn)回實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅=10,345,648.71元。 B項目在2018年年度企業(yè)所得稅申報表A105010表相關(guān)數(shù)據(jù)填報如下：
三、完工年度后 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完工年度以后的年度，按銷售完工產(chǎn)品取得的收入和對應(yīng)的計稅成本計算出實際毛利額，填入年度企業(yè)所得稅申報表。 企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，可以按照按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。 四、常見問題 Q1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2018年9月11日取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明書，在做年度企業(yè)所得稅匯算清繳時，開發(fā)成本截止日是什么時候？ A：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十五條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。即企業(yè)可以在2019年5月31日前的任何時點，選擇確認計稅成本核算的終止日。 Q2：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、幼兒園等配套設(shè)施，如何處理？ A：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理： （一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。 （二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 Q3：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何核算地下車位？ A：企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。實務(wù)操作中，地下車位有產(chǎn)權(quán)可對外銷售的，其成本應(yīng)當單獨核算；如果是無產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當作為公共配套設(shè)施進行處理。 Q4：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完工年度，是否需要對完工項目出具專項報告？ A：根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號第九條的規(guī)定，在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 Q5：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的樣板間裝修費用可以直接在企業(yè)所得稅前扣除嗎? A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樣板間裝修費用屬于“項目營銷設(shè)施建造費”，應(yīng)當計入開發(fā)間接費用。因此，公司發(fā)生的樣板間裝修費用不得直接在稅前扣除，應(yīng)按成本對象歸集計入開發(fā)間接費用，從而計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，待產(chǎn)品完工銷售實際結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時在企業(yè)所得稅稅前扣除。 Q6：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與乙公司于2016年3月簽訂合作開發(fā)協(xié)議，雙方合作開發(fā)A項目，甲以其取得的A地塊作為合作條件，乙公司以5個億的資金作為合作條件，根據(jù)項目最終實現(xiàn)的稅后利潤五五分成。2018年12月31日A項目利潤5000萬元，則乙公司分得的稅后利潤5000Χ（1-25%）Χ50%=1875萬元如何處理? A：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十六條的規(guī)定，企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理： 1.企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。 |
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