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目 錄 一、納稅人 二、征稅范圍 三、稅率 1、超率累進稅率 2、預征率 四、應稅收入 五、扣除項目 六、應納稅額計算 1、預征 2、清算 3、清算規(guī)程 4、計算稅額公式 七、征收管理 1、納稅地點 2、納稅期限 八、稅收優(yōu)惠 九、其它規(guī)定 一、納稅人 1、土地增值稅的納稅人是如何規(guī)定的？ 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第二條規(guī)定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅?！?/span> 二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第六條規(guī)定：“條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。 條例第二條所稱個人，包括個體經(jīng)營者?！?/span> 二、征稅范圍 2、土地增值稅的征稅范圍是什么？ 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第二條規(guī)定:“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。” 二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）規(guī)定：“第二條條例第二條所稱的轉讓同有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。 第三條條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。 第四條條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。 條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。 第五條條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。 第六條條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。 條例第二條所稱個人，包括個體經(jīng)營者。” 3、單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，是否征收土地增值稅？ 根據(jù)《財政部稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）規(guī)定：“四、單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 …… 五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。 …… 九、本通知執(zhí)行期限為2018年1月1日至2020年12月31日?！?/span> 4、企業(yè)合并，原企業(yè)將房地產轉移、變更到合并后的企業(yè)，是否征收土地增值稅？ 根據(jù)《財政部稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）規(guī)定：“二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 …… 五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。 …… 八、本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。 九、本通知執(zhí)行期限為2018年1月1日至2020年12月31日?！?/span> 5、企業(yè)改制，改制前的企業(yè)將房地產轉移、變更到改制后的企業(yè)，是否征收土地增值稅？ 根據(jù)《財政部稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）規(guī)定：“一、按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產）轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 本通知所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務的行為。 …… 五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。 …… 八、本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。 九、本通知執(zhí)行期限為2018年1月1日至2020年12月31日?！?/span> 6、房地產開發(fā)企業(yè)將土地（房地產）對外投資或聯(lián)營是否繳納土地增值稅？ 根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定：“三、非直接銷售和自用房地產的收入確定 （一）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定?！?/span> 7、地方政府要求房地產開發(fā)企業(yè)代收的費用是否繳納土地增值稅？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“六、關于地方政府要求房地產開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。 對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用?！?/span> 8、建造高級公寓，增值額未超過扣除項目金額的20%，是否繳納土地增值稅？ 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第八條第一項規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。” 二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定：“條例第八條(一)項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅?！?/span> 三、稅率 1、超率累進稅率 9、土地增值稅的稅率是怎樣規(guī)定的？ 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第七條規(guī)定：“土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%?！?/span> 預征率 10、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的預征率是如何規(guī)定的？ 根據(jù)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）規(guī)定：“二、……為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產確定適當?shù)念A征率(地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行)。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用。” 四、應稅收入 11、土地增值稅的應稅收入如何確定？ 第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)規(guī)定：“第二條轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。 ...... 第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 ...... 第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收： (一)隱瞞、虛報房地產成交價格的; (二)提供扣除項目金額不實的; (三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。” 第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)規(guī)定：“第五條條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。 ...... 第十三條條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。 第十四條條例第九條(一)項所稱的隱瞞、虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。 條例第九條(二)項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。 條例第九條(三)項所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。 隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定轉讓房地產的收入。 提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。 轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。” 第三，根據(jù)《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條第一款規(guī)定：“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入?！?/span> 第五條規(guī)定：“免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額?！?/span> 第六條規(guī)定:“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。 本通知自2016年5月1日起執(zhí)行。”? 第四，根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第一條的規(guī)定：“營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。 為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)： 土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款” 第二條規(guī)定：“納稅人將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認，應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條規(guī)定執(zhí)行?！?/span> 12、營改增后，視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入應如何確認？ 根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第二條規(guī)定：“納稅人將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認，應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規(guī)定執(zhí)行?！?/span> 13、分期收款的外幣收入計算土地增值稅時如何折合人民幣？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“十五、關于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題 對于取得的收入為外國貨幣的，依照細則規(guī)定，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣?！?/span> 五、扣除項目 14、從事房地產開發(fā)的納稅人在計算土地增值稅時有何特殊規(guī)定？ 第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉讓房地產有關的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目?！?/span> 第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為： （一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物折遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程的支出。 公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 （三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。 上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 …… （六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除?！?/span> 第三、根據(jù)《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！?/span> 第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。 本通知自2016年5月1日起執(zhí)行。” 第四，根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規(guī)定：“四、關于營改增前后土地增值稅清算的計算問題 房地產開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關金額： （一）土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入 （二）與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加” 第五，根據(jù)《財政部稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）第五條“上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形?！?/span> 15、房地產開發(fā)企業(yè)銀行借款利息費用能否在計算土地增值稅時扣除？ 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條第三款規(guī)定：“開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。 上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。” 二、根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“三、房地產開發(fā)費用的扣除問題 （一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。 （二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 （三）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。 （四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。” 16、與轉讓房地產有關的稅金如何扣除？ 第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條第五款：“與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也視同稅金予以扣除?！?/span> 第二、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“九、關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題 細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。 …… 十一、關于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題 對于個人購入房地產再轉讓時，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除?！?/span> 第三，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：“二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題 納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認,《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)?！?/span> 第四，根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規(guī)定：“三、關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題 （一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。 （二）營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。 其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行?！?/span> 17、營改增后，土地增值稅納稅人的建筑安裝服務支出需要在計算土地增值稅時扣除的，對于取得的發(fā)票有何要求？ 根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第五條規(guī)定：“營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額?！?/span> 18、轉讓舊房如何確定扣除項目金額？ 第一，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“十、關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題 轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。 …… 十二、關于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題 納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 關于新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。” 第二，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：“二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題 納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。 對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。 第三，根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“七、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題 《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?！?/span> 第四，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉讓房地產有關的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收： （一）隱瞞、虛報房地產成交價格的； （二）提供扣除項目金額不實的； （三）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的?！?/span> 第五，根據(jù)《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！?/span> 第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。 本通知自2016年5月1日起執(zhí)行?！?/span> 第六，根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規(guī)定：“六、關于舊房轉讓時的扣除計算問題 營改增后，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算： （一）提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。 （二）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。 （三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算?！?/span> 19、土地增值稅的扣除項目有哪些？ 第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉讓房地產有關的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目?！?/span> 第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為： (一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 (二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發(fā))的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 (三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發(fā)費用)，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。 上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 (四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。 (五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 (六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除?！?/span> 第三，根據(jù)《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。” 第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。 本通知自2016年5月1日起執(zhí)行?！?/span> 第四，根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規(guī)定：“三、關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題 （一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。 （二）營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。 其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行?！?/span> 20、房地產開發(fā)企業(yè)銷售的裝修房，其裝修費是否可以在計算土地增值稅時扣除？ 一、根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件的規(guī)定：“四、土地增值稅的扣除項目 …… （四）房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。 房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。” 二、根據(jù)《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。” 第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。 本通知自2016年5月1日起執(zhí)行?！?/span> 21、分期開發(fā)，分批完工如何分攤扣除項目金額？ 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第九條規(guī)定:“納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。” 22、房地產企業(yè)在計算土地增值稅時如何加計扣除？ 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉讓房地產有關的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目?！?/span> 二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為： （一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 …… （六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除?！?/span> 23、在計算土地增值稅時利息支出如何扣除？ 一、根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定：“三、房地產開發(fā)費用的扣除問題 （一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。 （二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 （三）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。 （四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除?！?/span> 二、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“八、關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題 （一）利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； （二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！?/span> 24、房地產企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費怎么扣除？ 根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“四、房地產企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題 房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除?！?/span> 25、房地產企業(yè)的開發(fā)成本包括哪些？ 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條第二款規(guī)定:“開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。” 26、房地產開發(fā)企業(yè)支出的拆遷回建房屋的建設成本是否能在土地增值稅稅前扣除？ 根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題 （一）房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費?！?/span> 27、房地產開發(fā)企業(yè)未支付的保證金，在土地增值稅清算時能否扣除？ 根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“二、房地產開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題 房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除?！?/span> 28、契稅在計算土地增值稅時候是否可以扣除？ 一、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“十一、關于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題 對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除?！?/span> 二、根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“五、房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題 房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。” 29、房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅怎么扣除？ 根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“五、房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題 房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除?！?/span> 30、房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的幼兒園，是否可以在土地增值稅清算時扣除？ 根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件的規(guī)定：“四、土地增值稅的扣除項目 …… （三）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： 1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用?！?/span> 31、房地產開發(fā)費用在扣除時是怎么規(guī)定的？ 根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“三、房地產開發(fā)費用的扣除問題 （一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。 （二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 （三）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。 （四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除?！?/span> 32、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用如何確定？ 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條第三款規(guī)定：“開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。 上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！?/span> 33、拆遷安置土地增值稅如何計算？ 根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）文件規(guī)定：“六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題 （一）房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。” 34、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題是怎么規(guī)定的？ 根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“七、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題 《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?！?/span> 35、設施費在土地增值稅清算時是否可以扣除？ 根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定：“四、土地增值稅的扣除項目 …… （三）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： 1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用?！?/span> 36、評估費用可否在計算增值額時扣除? 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)規(guī)定：“十二、關于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題 納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除?！?/span> 37、土地閑置費是否可在計算土地增值稅時扣除？ 根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“四、房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題 房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。” 38、個人房產轉讓計征土地增值稅時是否可以扣除已繳的個人所得稅? 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定:“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為： （五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除?！?/span> 39、印花稅是否可以在計算土地增值稅時扣除？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“九、關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題 細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。” 六、應納稅額計算 40、預售房地產所取得的收入是否要繳納土地增值稅？ 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工,辦理結算后再進行清算,多退少補。具體辦法由各省,自治區(qū),直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定?！?/span> 二、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定“十四、關于預售房地產所取得的收入是否申報納稅的問題 根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預售房地產所取得的收入，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案?！?/span> 三、根據(jù)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）規(guī)定：“二、……除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律、法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用?！?/span> 41、房地產企業(yè)清算后再轉讓房地產如何繳納土地增值稅？ 根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件的規(guī)定：“八、清算后再轉讓房地產的處理 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積” 42、房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)中部分是普通住宅，部分是非普通住宅，在清算時應如何計算增值額？ 一、根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）文件的規(guī)定：“第二十一條審核扣除項目是否符合下列要求： …… （五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。 （六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準?！?/span> 二、根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件的規(guī)定：“一、土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額?！?/span> 43、房地產開發(fā)企業(yè)何時進行土地增值稅清算？ 根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）文件的規(guī)定：“第九條納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。 （一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的； （三）直接轉讓土地使用權的。” 第十條對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。 （一）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。 對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算?！?/span> 44、土地增值稅清算中房地產企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費是否可以扣除？ 根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“四、房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題 房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。” 45、土地增值稅清算中房地產開發(fā)費用如何扣除？ 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條第三款規(guī)定：“開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。 上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。” 二、根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“三、房地產開發(fā)費用的扣除問題 (一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。 (二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 (三)房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。 (四)土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除?！?/span> 46、在什么情況下，按照核定征收方式進行土地增值稅清算？ 根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定：“第三十三條在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。 第三十四條在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。 （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； （四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。 第三十五條符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。 第三十六條對于分期開發(fā)的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。” 47、土地增值稅如何進行清算審核？ 一、根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定：“第十六條清算審核包括案頭審核、實地審核。 案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。 實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。 第十七條清算審核時，應審核房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 第十八條審核收入情況時，應結合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。 必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。 第十九條非直接銷售和自用房地產的收入確定 （一）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 （二）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 第二十條土地增值稅扣除項目審核的內容包括： （一）取得土地使用權所支付的金額。 （二）房地產開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 （三）房地產開發(fā)費用。 （四）與轉讓房地產有關的稅金。 （五）國家規(guī)定的其他扣除項目。 第二十一條審核扣除項目是否符合下列要求： （一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 （二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。 （三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。 （四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。 （五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。 （六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。 第二十二條審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注： （一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。 （二）是否存在將房地產開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。 （三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。 第二十三條審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注： （一）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。 （二）是否將房地產開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。 （三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。 第二十四條審核公共配套設施費時應當重點關注： （一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。 （二）是否將房地產開發(fā)費用記入公共配套設施費。 （三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤?！?/span> 第二十五條審核建筑安裝工程費時應當重點關注： （一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。 （二）房地產開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。 （三）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 （四）房地產開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關注??等情況。 （五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具。 第二十六條審核開發(fā)間接費用時應當重點關注： （一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。 （二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。 第二十七條審核利息支出時應當重點關注： （一）是否將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用。 （二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。 （三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。 第二十八條代收費用的審核。 對于縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。 第二十九條關聯(lián)方交易行為的審核。 在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。 應當關注企業(yè)大額應付款余額，審核交易行為是否真實。 第三十條納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。 第三十一條對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。 第三十二條土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限?！?/span> 二、根據(jù)《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定：“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！?/span> 第五條規(guī)定：“免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額?！?/span> 第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。 本通知自2016年5月1日起執(zhí)行?！?/span> 48、納稅人進行土地增值稅清算時，應提供哪些清算資料？ 根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十二條規(guī)定：“納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。 （二）房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。 （三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。 （四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》?！?/span> 49、房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算單位是如何確定的？ 根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定:“一、土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。” 50、何種情況采取核定征收方式進行土地增值稅清算？ 根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十四條規(guī)定：“在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。 （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； （四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的?！?/span> 51、符合土地增值稅清算條件的納稅人，應在何時到稅務機關進行土地增值稅清算？ 根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十一條規(guī)定：“對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。 應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理?！?/span> 52、房地產企業(yè)清算后再轉讓房地產如何繳納土地增值稅？ 根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件的規(guī)定：“八、清算后再轉讓房地產的處理 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積” 53、如何計算土地增值稅的應納稅額？ 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第七條規(guī)定：“土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%?！?/span> 二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十條規(guī)定：“條例第七條所列四級超率累進稅率,每級'增值額未超過扣除項目金額'的比例,均包括本比例數(shù)。 計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算,具體公式如下： (一)增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額＝增值額X30% (二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的 土地增值稅稅額＝增值額X40%-扣除項目金額X5% (三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的 土地增值稅稅額＝增值額X50%-扣除項目金額X15% (四)增值額超過扣除項目金額200% 土地增值稅稅額＝增值額X60%-扣除項目金額X35% 公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù)?！?/span> 七、征收管理 54、土地增值稅的納稅地點是哪里？ 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第十條規(guī)定：“納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅?！?/span> 二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十五條規(guī)定：“根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續(xù)： （一）納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。 …… （二）納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅?！?/span> 第十七條規(guī)定：“條例第十條所稱的房地產所在地，是指房地產的座落地。納稅人轉讓房地產座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產所在地分別申報納稅?！?/span> 55、土地增值稅的納稅期限是如何規(guī)定的? 一、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“十六、關于納稅期限的問題 根據(jù)條例第十條、第十二條和細則第十五條的規(guī)定，稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產轉讓合同之后、辦理房地產權屬轉讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。” 二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）規(guī)定：“第十條納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅?！?/span> 第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)?！?/span> 三、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十五條規(guī)定：“根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續(xù)： （一）納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。 （二）納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅?！?/span> 八、稅收優(yōu)惠 56、銀行、保險系統(tǒng)有哪些地方稅稅收優(yōu)惠？ 一、根據(jù)《財政部關于對銀行、保險系統(tǒng)征免房產稅的通知》（（1987）財稅字第36號）規(guī)定：“一、中國人民銀行總行是國家機關，對其自用的房產免征房產稅；中國人民銀行總行所屬并由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費單位的房產，按房產稅有關規(guī)定辦理；中國人民銀行各省、自治區(qū)、直轄市分行及其所屬機構的房產，應征收房產稅。 二、根據(jù)國務院發(fā)布的《中華人民共和國銀行管理暫行條例》的規(guī)定，各專業(yè)銀行都是獨立核算的經(jīng)濟實體，對其房產應征收房產稅。 三、對其他金融機構（包括信托投資公司、城鄉(xiāng)信用合作社，以及經(jīng)中國人民銀行批準設立的其他金融組織）和保險公司的房產，均應按規(guī)定征收房產稅。” 二、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕141號）規(guī)定：“二、被撤銷金融機構清理和處置財產可享受以下稅收優(yōu)惠政策： 1.對被撤銷金融機構接收債權、清償債務過程中簽訂的產權轉移書據(jù)，免征印花稅。 2.對被撤銷金融機構清算期間自有的或從債務方接收的房地產、車輛，免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅（該稅種已取消）。 3.對被撤銷金融機構在清算過程中催收債權時，接收債務方土地使用權、房屋所有權所發(fā)生的權屬轉移免征契稅。 4.對被撤銷金融機構財產用來清償債務時，免征被撤銷金融機構轉讓貨物、不動產、無形資產、有價證券、票據(jù)等應繳納的增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅?！?/span> 57、納稅人因國家需要搬遷自行轉讓房地產，是否繳納土地增值稅? 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第八條規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅： …… (二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。” 二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定：“…… 條例第八條第（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。 因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。 符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產所在稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅?！?/span> 三、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：“四、關于因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。” 58、合作建房如何繳納土地增值稅？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定： “二、關于合作建房的征免稅問題 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。” 59、單位轉讓舊房作為經(jīng)濟適用住房房源有何土地增值稅優(yōu)惠政策？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第一條第三款規(guī)定：“企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。” 60、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源土地增值稅有何優(yōu)惠政策？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）規(guī)定：“二、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅?！?/span> 61、房產所有人將房屋產權贈與直系親屬，是否繳納土地增值稅？ 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第二條規(guī)定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅?！?/span> 二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為?！?/span> 三、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“四、關于細則中“贈與”所包括的范圍問題 細則所稱的“贈與”是指如下情況： （一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。” 62、個人轉讓住宅土地增值稅征免有什么規(guī)定？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定：“三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 本通知自2008年11月1日起實施?！?/span> 63、中國信達等4家金融資產管理公司的土地增值稅的征免規(guī)定？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產管理公司稅收政策問題的通知》（財稅〔2001〕10號）第三條第五款規(guī)定：“對各公司回收的房地產在未處置前的閑置期間，免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對資產公司轉讓房地產取得的收入，免征土地增值稅?！薄咀ⅲ?家金融資產管理公司指中國華融資產管理公司、中國長城資產管理公司和中國東方資產管理公司、中國信達資產管理公司】 64、被撤銷金融機構財產用來清償債務時是否繳納土地增值稅？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕141號）規(guī)定：“二、被撤銷金融機構清理和處置財產可享受以下稅收優(yōu)惠政策： ...... 4.對被撤銷金融機構財產用來清償債務時，免征被撤銷金融機構轉讓貨物、不動產、無形資產、有價證券、票據(jù)等應繳納的增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅?！?/span> 65、個人互換住房的征免土地增值稅規(guī)定？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第五條規(guī)定：“對個人之間互換自有居住用房地產的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅?！?/span> 66、被拆遷企業(yè)土地使用權收歸國有，是否繳納土地增值稅？ 一、根據(jù)《中華人民共許國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第八條規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅： …… （二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。” 二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定：“……條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。 因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。” 三、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：“四、關于因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況?！?/span> 九、其它規(guī)定 67、納稅人在什么情況下，按照房地產評估價格計算征收土地增值稅? 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第九條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收： (一)隱瞞、虛報房地產成交價格的； (二)提供扣除項目金額不實的； (三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的?！?/span> 二、根據(jù)《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。 本通知自2016年5月1日起執(zhí)行。” 68、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造中轉讓舊房作為改造安置住房房源的怎么繳納土地增值稅 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）規(guī)定：“二、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。 …… 六、本通知所稱棚戶區(qū)是指簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區(qū)域，具體包括城市棚戶區(qū)、國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房。棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計劃的改造項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議）中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。 七、本通知自2013年7月4日起執(zhí)行。《財政部國家稅務總局關于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕42號）同時廢止。2013年7月4日至文到之日的已征稅款，按有關規(guī)定予以退稅。” 69、建造普通標準住宅出售的征免稅規(guī)定？ 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第八條第一款規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅?！?/span> 二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定：“條例第八條（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅?！?/span> 三、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“十三、關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發(fā)的如何計稅的問題 對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。” 70、中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務重組改制是否繳納土地增值稅？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務重組改制有關稅收問題的通知》（財稅[2011]116號）規(guī)定： “二、對因中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務重組改制，中國郵政集團公司向中國郵政速遞物流股份有限公司、各省郵政公司向各省郵政速遞物流有限公司轉移房地產產權應繳納的土地增值稅，予以免征。 三、對本通知到達之日前，......；已繳納的應予免征的土地增值稅，予以退稅。......” 71、土地增值稅為什么采用預交和清算的納稅方式？ 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定?！?/span> 72、在計算土地增值稅時，舊房及建筑物的評估價格是如何確定的？ 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條第四款規(guī)定：“舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認?！?/span> 73、什么情況下按評估價格征收土地增值稅？ 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第九條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收： （一）隱瞞、虛報房地產成交價格的； （二）提供扣除項目金額不實的； （三）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的?！?/span> 二、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十三條規(guī)定：“條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。 第十四條條例第九條（一）項所稱的隱瞞、虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。 條例第九條（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。 條例第九條（三）項所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。 隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定轉讓房地產的收入。 提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。 轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入?！?/span> 74、土地評估價格的管理有什么規(guī)定？ 根據(jù)《國家稅務總局國家土地管理局關于土地增值稅若干征管問題的通知》（國稅發(fā)〔1996〕4號）規(guī)定：“四、按照土地評估價格計稅的納稅人，可委托經(jīng)省級以上土地管理部門授予評估資格的土地評估機構進行有關的評估。各土地評估機構必須嚴格按照條例和細則中規(guī)定的方法進行應納稅土地的價格評估。其評估結果應按稅務部門的要求及時告房地產所在地稅務機關，作為確認計稅依據(jù)的參考。房地產所在地稅務機關應根據(jù)條例和細則的有關規(guī)定，對應納稅土地的評估結果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結果不予采用，并將此評估結果抄送土地管理部門備案。 對于房地產所在地稅務機關要求從事應納稅土地價格評估的評估機構提供與應稅土地評估有關的評估資料的，土地評估機構應無償提供，不得以任何借口予以拒絕。各級稅務部門對于土地管理部門提供的土地登記和基準地價等資料應嚴格保密，不得轉讓或公開引用。 土地價格評估機構在執(zhí)業(yè)過程中必須嚴守職業(yè)道德，按照國家有關的法律、法規(guī)的規(guī)定，堅持獨立、客觀、公平、公正、公開的原則，對評估結果的真實性、合法性負法律責任。各級稅務機關應當會同土地管理部門定期對土地評估機構所承擔的土地增值稅評估業(yè)務進行指導、監(jiān)督和檢查。 對土地評估機構不向稅務機關提供與應納稅土地有關的真實土地評估資料，或有意提供虛假評估結果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要取消其應納稅土地的評估資格，對由于上述行為造成國家稅收嚴重流失的，還要提請司法機關追究其應承擔的經(jīng)濟責任和有關當事人的刑事責任?！?/span> 75、繳納土地增值稅什么情況下需要核定？ 根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定：“七、土地增值稅的核定征收 房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅： (一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的； （四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的?！?/span> 76、房地產評估價格的確定方式？ 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十三條規(guī)定：“條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認?！?/span> 第十四條規(guī)定：“條例第九條第（一）項所稱隱瞞、虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。 條例第九條第（二）項所稱提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。 條例第九條第（三）項所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價格低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。 隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定轉讓房地產的收入。 提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權的基準地價進行評估，稅務機關根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。 轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。” 77、個人轉讓住房是否繳納土地增值稅？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規(guī)定：“三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 本通知自2008年11月1日起實施。” 78、房地產評估機構違章處理規(guī)定？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局國家國有資產管理局關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知》（財稅字〔1995〕61號）規(guī)定：“三、房地產評估機構在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守職業(yè)道德，堅持獨立、客觀、公正的原則，對評估結果的真實性、合理性負法律責任。任何房地產評估機構在房地產轉讓的評估過程中有隱瞞事實，提供虛假評估結果，或與有關當事人串通作弊等違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅決取消執(zhí)業(yè)資格。 房地產評估機構因不向主管稅務機關提供有關的、真實的房地產評估資料，或有意提供虛假評估結果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，房地產評估機構應承擔相應的法律和經(jīng)濟責任；對因上述行為而造成國家稅收和國有資產嚴重流失的，要提請司法機關追究有關當事人的刑事責任?！?/span> 79、國有房地產轉讓中有關價格評估的管理規(guī)定？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局國家國有資產管理局關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知》（財稅字〔1995〕61號）規(guī)定：“一、凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物（以下簡稱房地產）的納稅人，按照土地增值稅的有關規(guī)定，需要根據(jù)房地產的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準設立，并按照《國有資產評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產管理部門授予評估資格的資產評估事務所、會計師事務所等各類資產評估機構受理有關轉讓房地產的評估業(yè)務。 二、對于涉及土地增值稅的國有房地產價格評估，各評估機構必須嚴格按照《條例》和《細則》中規(guī)定的方法進行應納稅房地產的價格評估。其評估結果經(jīng)同級國有資產管理部門審核驗證后作為房地產轉讓的底價，并按稅務部門的要求按期報送房地產所在地主管稅務機關，作為確認計稅依據(jù)的參考。 房地產所在地主管稅務機關要求從事房地產評估的資產評估機構提供與房地產評估有關的評估資料的，資產評估機構應無償提供，不得以任何借口予以拒絕。 房地產所在地主管稅務機關應根據(jù)《條例》和《細則》的有關規(guī)定，對應納稅房地產的評估結果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結果不予采用。” 80、轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物的納稅人，應辦哪些手續(xù)？ 根據(jù)《國家稅務總局國家土地管理局關于土地增值稅若干征管問題的通知》（國稅發(fā)〔1996〕4號）規(guī)定：“三、各級稅務部門和土地管理部門要共同做好土地使用權的產權管理與土地增值稅征管的銜接工作。 凡是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物（以下簡稱房地產）的納稅人，在向土地管理部門申請辦理土地變更登記，提交土地估價報告，申報交易成交價的同時，應根據(jù)土地增值稅的有關規(guī)定，在規(guī)定的期限內到主管稅務機關辦理土地增值稅的納稅申報手續(xù)。土地管理部門在對納稅人轉讓行為的合法性、估價報告及申報交易價格進行確認后，應及時通知稅務部門。納稅人的納稅申報經(jīng)主管稅務機關審核后，應按照規(guī)定的期限繳納土地增值稅。對于已經(jīng)完稅的，由主管稅務機關發(fā)給完稅證明；對于免稅的，由主管稅務機關發(fā)給免稅證明。 土地管理部門憑稅務部門出具的土地增值稅完稅（或免稅）證明，辦理土地使用權的權屬變更登記，更換《國有土地使用證》。凡未取得主管稅務部門發(fā)放的完稅（或免稅）證明的，土地管理機關不予辦理土地使用權的登記及過戶手續(xù)，也不發(fā)放《國有土地使用證》?！?/span> 81、土地評估機構違章處理規(guī)定？ 根據(jù)《國家稅務總局國家土地管理局關于土地增值稅若干征管問題的通知》（國稅發(fā)〔1996〕4號）第四條規(guī)定：“按照土地評估價格計稅的納稅人，可委托經(jīng)省級以上土地管理部門授予評估資格的土地評估機構進行有關的評估。各土地評估機構必須嚴格按照條例和細則中規(guī)定的方法進行應納稅土地的價格評估。其評估結果應按稅務部門的要求及時告房地產所在地稅務機關，作為確認計稅依據(jù)的參考。房地產所在地稅務機關應根據(jù)條例和細則的有關規(guī)定，對應納稅土地的評估結果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結果不予采用，并將此評估結果抄送土地管理部門備案。 對于房地產所在地稅務機關要求從事應納稅土地價格評估的評估機構提供與應稅土地評估有關的評估資料的，土地評估機構應無償提供，不得以任何借口予以拒絕。各級稅務部門對于土地管理部門提供的土地登記和基準地價等資料應嚴格保密，不得轉讓或公開引用。 土地價格評估機構在執(zhí)業(yè)過程中必須嚴守職業(yè)道德，按照國家有關的法律、法規(guī)的規(guī)定，堅持獨立、客觀、公平、公正、公開的原則，對評估結果的真實性、合法性負法律責任。各級稅務機關應當會同土地管理部門定期對土地評估機構所承擔的土地增值稅評估業(yè)務進行指導、監(jiān)督和檢查。 對土地評估機構不向稅務機關提供與應納稅土地有關的真實土地評估資料，或有意提供虛假評估結果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要取消其應納稅土地的評估資格，對由于上述行為造成國家稅收嚴重流失的，還要提請司法機關追究其應承擔的經(jīng)濟責任和有關當事人的刑事責任?！?/span> 82、取得土地使用權所支付的金額指的是什么？ 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條第一款規(guī)定：“取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用?！?/span> 83、未按規(guī)定預繳土地增值稅是否繳納滯納金？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：“三、關于土地增值稅的預征和清算問題 …… 對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金?！?/span> 84、取得土地使用權所支付的金額范圍如何確認? 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條第一款規(guī)定：“取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。” 85、土地增值稅中的“贈與”如何確定？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“四、細則所稱的“贈與”是指如下情況： （一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。 （二）房產所有人、土地作用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織?！?/span> 86、既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發(fā)的納稅人如何計算繳納土地增值稅？ 一、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)規(guī)定：“十三、關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發(fā)的如何計稅的問題 對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定?！?/span> 二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第八條規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的?！?/span> 87、如何計算土地增值稅增值額？ 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號)第四條規(guī)定：“納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額?！?/span> 88、轉讓房地產收入為外幣的，如何計算繳納土地增值稅？ 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第二十條規(guī)定：“土地增值稅以人民幣為計算單位。轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應納土地增值稅稅額?！?/span> 二、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“十五、關于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題 對于取得的收入為外國貨幣的，依照細則規(guī)定，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣?！?/span> 89、未辦理土地使用權證轉讓土地是否繳納土地增值稅？ 一、根據(jù)《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函〔2007〕645號）規(guī)定：“土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收?！?/span> 90、什么類型的轉讓房地產行為，需要繳納土地增值稅？ 一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)第二條規(guī)定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。” 二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權,地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為?！?/span> 第三條規(guī)定：“條例第二條所稱的國有土地,是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地?！?/span> 第四條規(guī)定：“條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。 條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。” 第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。” 91、在計算土地增值稅時，如何界定新建房與舊房？ 根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“七、關于新建房與舊房的界定問題 新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定?！?/span> |
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