作者：蔣峰

借名購房行為發(fā)生的原因是多方面的，它的存在有時(shí)易引起產(chǎn)權(quán)方面的糾紛。本文以一則案例為基礎(chǔ)，來分析它的相關(guān)方面：

一、當(dāng)事人

1、原告：趙某利

2、被告：朱某南

二、原告訴訟請求

請求判決確認(rèn)北京市海淀區(qū)某某家園某號樓某單元3A02號房屋所有權(quán)歸我所有，訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。

三、原告上訴請求及理由：

　請求撤銷原審法院判決，發(fā)回重審或改判支持趙某利的訴訟請求。理由是：1）原審法院判決重要事實(shí)不清。趙某利提交了趙某利之妻楊某敏與朱某南的電話錄音，該錄音證實(shí)朱某南承認(rèn)借名購房的事實(shí)，承認(rèn)該房全部費(fèi)用系趙某利支付。原審法院判決對此關(guān)鍵證據(jù)只字不提，刻意回避，顯屬適用證據(jù)錯(cuò)誤，事實(shí)不清。2）原審法院判決適用法律錯(cuò)誤?！段餀?quán)法》第三十三條明文規(guī)定，因物權(quán)歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。原審法院判決以辦理購房手續(xù)和房屋所有權(quán)證登記皆為朱某南為由，駁回趙某利的起訴請求，違反法律規(guī)定。

四、本案爭議焦點(diǎn)：案涉房屋的所有權(quán)是否屬于趙某利？

五、本案例基本事實(shí)

1、2001年4月24日，被告朱某南與北京魏公元鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱魏公元鼎公司）簽訂商品房買賣合同，合同約定，被告購買魏公元鼎公司開發(fā)的某某家園某號樓某單元3A02號房屋一套，建筑面積為119.35平方米，單價(jià)為8034.01元，總金額為962439元；付款方式：銀行按揭付款，簽約當(dāng)日支付購房定金3萬元，2001年5月8日應(yīng)付首付款172439元，其余房款76萬元以銀行按揭方式支付；交房期限：2001年12月31日。合同還對其他條款進(jìn)行了約定。

2、2002年1月1日，雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議約定，被告所購房屋實(shí)際建筑面積為119.15平方米，最終結(jié)算售價(jià)為960827元。上述協(xié)議簽訂后，被告所購買的該套房屋至今由原告的公司使用。該房屋于2004年6月15日辦理了房屋所有權(quán)證書，該房屋所有權(quán)人為被告。

3、2001年6月15日，被告與廣東發(fā)展銀行北京分行中關(guān)村支行（以下簡稱廣發(fā)行中關(guān)村支行）簽訂房屋按揭貸款合同，貸款76萬元，貸款期限為240個(gè)月。同日，雙方簽訂了房屋按揭貸款抵押合同，被告同意將其所購買的某某家園某號樓某單元3A02號房屋一套抵押給廣發(fā)行中關(guān)村支行，抵押期限至2021年6月26日。

4、2002年1月1日，被告與北京國豪物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)管理委托合同書。被告將其所購買的上述房屋的物業(yè)委托北京國豪物業(yè)管理有限公司管理，委托期限至2003年12月31日。

5、庭審中，原告向法庭提供了2001年1月17日原告與被告之父朱某云簽訂的備忘錄及被告之父朱某云出具的證明。備忘錄的內(nèi)容是：第一，趙某利公司因擬貸款購買兩套房屋，請朱某云協(xié)助辦理其中一套的按揭手續(xù)；第二，朱某云同意向趙某利出借其兒子朱某南的身份證用于辦理其中一套的購房手續(xù)；第三，以朱某南名義所購房子的全部費(fèi)用均由趙某利負(fù)擔(dān)，該房屋的所有權(quán)歸趙某利所有。證明的內(nèi)容是：朱某云證明了其與原告簽署了上述備忘錄，并稱備忘錄簽署后，將此事告知了被告，且被告同意并協(xié)助原告辦理了有關(guān)房屋購買和貸款手續(xù)，且購房款全由原告支付，所購房屋應(yīng)歸原告所有。

6、2008年10月15日，被告以其原有房屋所有權(quán)證丟失為由，另行向北京市海淀區(qū)建設(shè)委員會申請補(bǔ)辦房屋所有權(quán)證，北京市海淀區(qū)建設(shè)委員會為被告補(bǔ)發(fā)了房屋所有權(quán)證書。

7、朱某云現(xiàn)已與被告之母周某莉經(jīng)法院判決離婚。

8、趙某利在原審法院審理期間曾提交了一份電話錄音證據(jù)，打電話雙方為趙某利的妻子楊某敏與朱某南。該錄音內(nèi)容為：“……楊某敏：假如要是讓你把這個(gè)房本補(bǔ)下來的話，那我后面的麻煩就太多了。朱某南：我知道，這樣吧，楊阿姨，我也跟您明說，我呢，這個(gè)房子就是為了用來去舉報(bào)朱某云，沒有別的用處……朱某南：這東西也不是我的，沒關(guān)系，它名字是寫的我的名字啊。楊桂敏：對呀，是寫的你的名字，我只是當(dāng)時(shí)用了你的身份證啊，但是前期的款都是我付的啊。朱某南：對，對呀。楊某敏：而且現(xiàn)在房子也都是我在使用。朱某南：您去跟別人說去，這跟我說沒意義，我只是告訴您，我要拿這套房子去干什么……”

9、2009年1月5日北京華夏物證鑒定中心出具司法鑒定檢驗(yàn)報(bào)告書，檢驗(yàn)結(jié)果為：無法確定提交鑒定的錄音機(jī)是否為原始載體；兩段音頻文件中未發(fā)現(xiàn)剪輯、刪改。趙某利、朱某南對該檢驗(yàn)結(jié)果均無異議。

六、法院裁判結(jié)果

1、一審法院：原告要求確認(rèn)本案訴爭房屋的所有權(quán)缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。關(guān)于本案訴爭房屋的購房款，如原告能夠提供充分證據(jù)證明該款系原告交納，其可另行提起訴訟，要求被告予以返還。北京市海淀區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，作出如下判決：駁回原告趙某利的訴訟請求。

2、二審法院：北京市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)、《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條、《中華人民共和國民法通則》第四條之規(guī)定，作出如下判決：

（1）撤銷北京市海淀區(qū)人民法院（2008）海民初字第18924號民事判決。

（2）北京市海淀區(qū)某某家園某號樓某單元3A02號房屋所有權(quán)歸趙某利所有。

七、評析

1、法律事實(shí)：是指進(jìn)入司法程序后，由司法主體依據(jù)實(shí)體法和程序法確定下來的事實(shí)。也就是說被證據(jù)所證明的，由裁判者依據(jù)法律規(guī)范所規(guī)定的、依據(jù)邏輯推理和價(jià)值判斷來認(rèn)定的事實(shí)。法律事實(shí)并不完全等同于客觀事實(shí)。認(rèn)定法律事實(shí)的程序是這樣：當(dāng)事人提供證據(jù)、或證人證言、經(jīng)過當(dāng)事人雙方質(zhì)證、當(dāng)事主張自己的證據(jù)最符合客觀事實(shí)、最后裁判者依據(jù)法律規(guī)范的規(guī)定、依據(jù)證據(jù)、辯論意見和自己的判斷來認(rèn)定法律事實(shí)。

2、結(jié)合本案來分析

1、對房屋的所有權(quán)有爭議，可以提請法院確認(rèn)所有權(quán)。依據(jù)有：《物權(quán)法》第三十三條 因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利?！段餀?quán)法司法解釋》（一）中的第二條規(guī)定：當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

2、原告提供的關(guān)鍵證據(jù)有三個(gè)：原告與被告的父親朱某云之間的“備忘錄”、朱某云的證明、趙某利的妻子楊某敏與朱某南之間的電話錄音證據(jù)。在這個(gè)“備忘錄”簽名的為原告與朱某云。但是這個(gè)證據(jù)所反映的法律行為所涉及的當(dāng)事人有三個(gè)：原告趙某利、被告朱某南、被告的父親朱某云。被告朱某南并沒有在“備忘錄”留下自己的簽名。這份證據(jù)的證明力被打了折扣。關(guān)于朱某云寫的證明的效力問題。因朱某云與妻子已離婚，被告與自己的父親處于不和狀態(tài)。朱某云與原告是朋友關(guān)系，這個(gè)朱某云又借了原告10萬元錢，長期沒有歸還。這個(gè)朱某云因人情關(guān)系有可能說假話，有可能幫著原告說話。對于原告最有利的證據(jù)是電話錄音。這個(gè)證據(jù)經(jīng)過了鑒定。證實(shí)沒有被剪輯、刪改的問題。被告在電話錄音是承認(rèn)兩件事：原告借自己的身份證購買了案涉的這套房子、原告交納了首付款和后期的按揭款及其他支出。如果沒有電話錄音證據(jù)，原告就要敗訴。

3、原告向法庭提供的房屋買賣合同、房屋所有權(quán)證、按揭貸款合同、抵押合同、物業(yè)管理合同、供暖協(xié)議、購房票據(jù)。這些證據(jù)上面只有被告的姓名。只對被告有利。

4、原告擔(dān)供的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)發(fā)票。交款方為原告所在公司即北京某某多媒體技術(shù)有限公司。這些證據(jù)與原告訴訟請求沒有關(guān)聯(lián)性。

5、如果原告沒有電話錄音證據(jù)。也可以提交自己交納房子首付款的證據(jù)和每月交納按揭款的證據(jù)。如果首付款是從銀行取出來的，就可以向銀行調(diào)取取款記錄。取款記錄上有這些信息：取款人姓名、取款時(shí)間、取款金額、被取款的銀行名稱等等。北京魏公元鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為首付款而開具的收據(jù)或發(fā)票。銀行取款時(shí)間在前、收據(jù)或發(fā)票上開具的時(shí)間在后。取款金額和收據(jù)或發(fā)票金額相一致。這些信息能互相印證。每月交納按揭款時(shí)留下的銀行轉(zhuǎn)帳記錄。這個(gè)轉(zhuǎn)帳記錄也能證明原告與被告的父親之間的約定內(nèi)容是相一致的。這個(gè)“備忘錄”上有一條約定：以朱某南名義所購房子的全部費(fèi)用均由趙某利負(fù)擔(dān)。購案涉房子的錢由原告交納、案涉房子也是由原告占有、使用、也有“備忘錄”、證明、證人證言等證據(jù)。這些方面也能證實(shí)原告享有案涉房屋的所有權(quán)。

6、如果人們有借名購房的行為，必須在證據(jù)下功夫：保留好證據(jù)、完善證據(jù)要素。

希望所有人誠信為人。必要時(shí)讓法律來維護(hù)自己合法權(quán)益。

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