· 壹 ·

圖01-01：居住階段圖——

這個世界上，除了流浪漢、苦行僧等，大多數(shù)人的居住行為，一般都是在上述6種居住狀態(tài)之間來回切換。正是在這個意義上，我們說：人的生命過程，就是在“詩意棲居”到“浪漫旅居”之間不斷轉(zhuǎn)換的過程。

棲居與旅居之場地，在城市規(guī)劃的建設(shè)用地分類標(biāo)準(zhǔn)中，處在不同規(guī)劃性質(zhì)的用地類型中。棲居是居住用地，旅居是商服用地。具體到要我們討論的民宿，大抵是處在圖01-01的中間階段：一邊是“休閑”、一邊是“旅游”的基本特征，使民宿成為一個十分接近“棲居與旅居”分界點的居住形態(tài)。當(dāng)然，也可以反過來說“民宿”同時具備了棲居與旅居的雙重屬性。見圖01-02。

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關(guān)于民宿的定義，無論是從發(fā)布的“時序”先后還是從發(fā)布者的“級別”層次來看，最近由文化旅游部修訂后重新頒布的旅游行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《旅游民宿基本要求與評價》（LB/T 065-2019），應(yīng)該是比較權(quán)威的。

但是，這個標(biāo)準(zhǔn)中，使用的名詞是“旅游民宿”而不是“民宿”。如此推論，應(yīng)該還有一類不屬于“旅游民宿”的其它民宿存在，才符合這樣的命名的邏輯。

那么，在現(xiàn)實社會中，有沒有這種類型的民宿呢？

有。它是一種并非以旅游觀光為目的的長宿型民宿，稱之為“休閑民宿”。于是，我們就形成了以下的“租屋與民宿”的對應(yīng)關(guān)系圖（圖01-03）。這張圖里，我們可以清楚地看到：“租屋”只收取房屋租金，而“民宿”還要收取房屋租金價值以外的物品使用費和其它服務(wù)費。

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“旅游民宿”和“休閑民宿”的區(qū)別，主要在于特定旅客是否受長期在此居住，或者說房屋使用者的居住目的是什么：旅游？或者休閑？在民宿而言，這是一個問題。它涉及到不同的商業(yè)模式。見圖01-04。

圖01-04：休閑民宿與旅游民宿

在居住階段圖中的不同位置

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針對近幾年出現(xiàn)的鄉(xiāng)村民宿，我們將其概括為三種類型，即：“自有經(jīng)營型，租賃自用型”和“租賃經(jīng)營型”。

所謂的自有經(jīng)營型鄉(xiāng)村民宿，指在土地私有基礎(chǔ)上建設(shè)的民宿。這類民宿，是一般意義上真正的鄉(xiāng)村民宿，如歐洲、日本與臺灣地區(qū)的鄉(xiāng)村民宿；我們稱之為原生鄉(xiāng)村民宿。

而后兩者，是民宿進入中國大陸以后、在土地公有制度下的“衍生”：

租賃自用型鄉(xiāng)村民宿，是指通過租賃方式獲得房屋使用權(quán)來建設(shè)的民宿，它通過自用與對外經(jīng)營兩種方式來平衡投資，以長三角地區(qū)的鄉(xiāng)村民宿為代表；

租賃經(jīng)營型鄉(xiāng)村民宿，也是通過租賃方式獲得房屋使用權(quán)來建設(shè)的民宿，往往以服務(wù)游客為單一目標(biāo)，這是中國大陸地區(qū)主要的鄉(xiāng)村民宿類型之一。只有在游客眾多的風(fēng)景區(qū)附近才可能達(dá)到盈利，以大香格里拉地區(qū)的鄉(xiāng)村民宿為代表。

中華人民共和國是社會主義公有制國家，理論上不存在在私有土地上的民宿經(jīng)營者。同時，由于城鄉(xiāng)一體化水平不高，農(nóng)民自己經(jīng)營民宿的成功例子并不很多。因此在目前，大多數(shù)鄉(xiāng)村民宿還是城市人來到鄉(xiāng)下租用農(nóng)民的房子做民宿來經(jīng)營。但這種方式違背了民宿原來遵循的“投資邏輯”，很難形成自洽的商業(yè)模式。宏觀上看，成功者一定是少數(shù)。具體理由，限于篇幅不展開了。有興趣的朋友，可以參閱前面的微文（鏈接：為什么海南島的“鄉(xiāng)村民宿”大都不賺錢）。

在此認(rèn)知的基礎(chǔ)上，我們提出了“共享眾籌型”鄉(xiāng)村民宿的概念，讓那些冬季來海南長宿的候鳥人群能參與農(nóng)民宅基地建設(shè)并長期使用，這是一種獨具海南特色的鄉(xiāng)村民宿類型，是休閑自用為主、旅游經(jīng)營為輔的復(fù)合模式。我們稱之為創(chuàng)生鄉(xiāng)村民宿。同時，也給出了相應(yīng)商業(yè)模式的頂層設(shè)計方案（鏈接：海南島共享農(nóng)莊商業(yè)模式的頂層設(shè)計）。見圖01-06。

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關(guān)于共享農(nóng)莊與鄉(xiāng)村民宿的關(guān)系，相信在前一篇微文中（鄉(xiāng)村不動產(chǎn)旅居產(chǎn)品的發(fā)展與鄉(xiāng)村建設(shè)用地的有效互動）已經(jīng)交待清楚了，在此不再重復(fù)。但為了敘事的方便，我們把參與共享農(nóng)莊的“6個角色”的再回顧一下，以保持后面敘述的一致性。如圖01-07，共享農(nóng)莊的6個角色是：

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角色壹：地主。即個體村民、村集體，或者國有農(nóng)場，他們提供共享農(nóng)莊所需要的農(nóng)業(yè)土地。

角色貳：莊主。即共享農(nóng)莊的承包經(jīng)營者。

角色叁：宿主。即“共享農(nóng)莊/鄉(xiāng)村民宿”的使用者。具體包括：冬季候鳥、夏季創(chuàng)客、城市居民和普通游客，我們統(tǒng)稱其為“宿主”。

角色肆：師爺。集“咨詢、策劃、研究、規(guī)劃與設(shè)計”與一體的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，對鄉(xiāng)村不動產(chǎn)休閑產(chǎn)品的形成進行個性化的全過程服務(wù)。

角色伍：管家。接受莊主委托，對鄉(xiāng)村不動產(chǎn)休閑產(chǎn)品所涉及到的相關(guān)內(nèi)容進行系統(tǒng)管理的專業(yè)公司。其具體內(nèi)容包括但不限于：酒店管理、物流、農(nóng)業(yè)科技、文化創(chuàng)意、互聯(lián)網(wǎng)運用等內(nèi)容。

角色陸：金主。鄉(xiāng)村不動產(chǎn)休閑產(chǎn)品的資金投入者。由于鄉(xiāng)村不動產(chǎn)休閑產(chǎn)品參與者多、產(chǎn)業(yè)鏈長、贏利點分散，在建設(shè)運營的早期，需要有強大的資金實力來托底。在有些情況下，金主與莊主會由一個角色充任。

至于“6 1”體系中的“1”是什么？是政府。

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按照系統(tǒng)論的觀點，系統(tǒng)是由“系統(tǒng)背景、系統(tǒng)要素”，以及要素之間的“系統(tǒng)關(guān)系”構(gòu)成的。系統(tǒng)通過外部動力的“驅(qū)動”而啟動并運營。任何事物，都可以把它當(dāng)做一個“系統(tǒng)”來看待并理解。可以通過一張圖來表述它們之間的“系統(tǒng)關(guān)系”。見表01-08。

這與“房間（系統(tǒng)背景）、電器（系統(tǒng)要素）、線路（系統(tǒng)關(guān)系）和電力（外部動力）”的關(guān)系一樣。同樣的道理，我們也可以把“政策法律”當(dāng)做“系統(tǒng)背景”，把“鄉(xiāng)村土地”當(dāng)做“系統(tǒng)要素”，把“建設(shè)許可”當(dāng)做系統(tǒng)的“外部動力”。 

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· 貳 ·

研究鄉(xiāng)村“土地權(quán)屬”與“建設(shè)許可”

基本關(guān)系的方法

我們在“谷歌”中看到的圖象，就是這個現(xiàn)實世界的遙感平面圖，它可以表達(dá)土地存在空間的平面關(guān)系，規(guī)劃上常用的地形圖表達(dá)的也是現(xiàn)狀土地的平面關(guān)系。此外，考古挖掘現(xiàn)場等，也會用這種圖來表達(dá)挖掘場地的現(xiàn)場平面，它包括了要素本身與要素之間的空間分布狀態(tài)。這種平面圖的優(yōu)點是信息量大，缺點是不易突出重點。使用過程中，一般要對其做一些簡化或者歸類處理。

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編制城鄉(xiāng)規(guī)劃，要在平面圖上進行功能劃分，要經(jīng)過反復(fù)比較分析研究，最終確定規(guī)劃總平面圖。這個時候，在平面底圖上考慮問題所依據(jù)（遵循）的規(guī)則是功能合理性，我們往往要通過結(jié)構(gòu)圖來表述“城市”、“城鎮(zhèn)”甚至“村莊”之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系。如圖02-01，就是一張規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)分析圖。

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圖02-02，是儋州市洋浦港附近的規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)分析圖。

圖02-02：儋州市洋浦港周邊地區(qū)

規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)分析圖

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一般來說，城市中典型的功能結(jié)構(gòu)關(guān)系就是《雅典憲章》中確立的四要素：生活、工作、休憩與交通。圖02-03。

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  0203. 基于鄉(xiāng)村土地類型劃分“邏輯關(guān)系”

“土地象限圖”表達(dá)國土空間的用地類型分類的邏輯關(guān)系。這張圖并不在意這些用地在平面圖上的具體方位、形態(tài)、甚至大小，而是關(guān)注這些土地（要素）的類型屬性，然后再在確定基本類型的基礎(chǔ)上展開其它工作。在一個需要不斷進行類型識別的廣大地域中，土地類型的邏輯關(guān)系劃分是十分重要的。

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“拓?fù)洹边@個詞的專業(yè)定義不重復(fù)了，大家可以在互聯(lián)網(wǎng)上去找。拓?fù)潢P(guān)系與幾何關(guān)系相對應(yīng)，拓?fù)渌季S完全摒棄了空間的外在形態(tài)而關(guān)注對象的內(nèi)在聯(lián)系的關(guān)系。比如，在幾何世界里，人的形象千差萬別。但在拓?fù)涫澜缋?，所有人的拓?fù)潢P(guān)系都是一樣的，無論男人、女人老人孩子，甚至我們與靈長類，都是一樣的。拓?fù)潢P(guān)系可以用結(jié)構(gòu)關(guān)系分析圖、組織框架圖等方式來表達(dá)，也可以用數(shù)學(xué)公式來描述并解析。如圖02-04、02-05。

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熵，是熱力學(xué)系第二定律中的概念。簡單地說，熵是用來衡量不能做功的量的度量。人類社會的發(fā)展過程，就是一個生存環(huán)境不斷“增熵”的過程。而對知識的傳承，卻可以看做“負(fù)熵”行為。

借用熵的概念，我們可以來判斷分析鄉(xiāng)村不動產(chǎn)休閑產(chǎn)品的能量（比如資金投入大小、環(huán)境影響程度、地域文化沖突、工程反復(fù)折騰等）轉(zhuǎn)換過程，并在建設(shè)過程中控制劇烈的增熵現(xiàn)象，達(dá)到項目平衡。從某種意義上說，“鄉(xiāng)村建設(shè)”一定要與“城市建設(shè)”保持相對“熵差”，才能夠吸引城市人來到鄉(xiāng)下生活。

在后面的敘述中，我們會交叉使用這5個角度來描述“土地屬性”與“建設(shè)許可”之間的各種關(guān)系（平面正投影、功能結(jié)構(gòu)、邏輯分類、拓?fù)潢P(guān)系與能量熵差）。只是“平面”與“功能”偏于具象，“熵差”難以用圖形表達(dá)，因此，會較多地使用“基于要素的邏輯象限圖”和“基于聯(lián)系的拓?fù)潢P(guān)系圖”來說明。

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· 叁 ·

“鄉(xiāng)村不動產(chǎn)休閑產(chǎn)品”的三個層次

與發(fā)展過程中的“9階關(guān)系”

本節(jié)，我們考察“鄉(xiāng)村不動產(chǎn)休閑產(chǎn)品”的三個層次與發(fā)展過程中的“9階關(guān)系。依據(jù)“是否合法、是否能夠商業(yè)自洽”和“是否利他”三個標(biāo)度來判斷，我們把鄉(xiāng)村不動產(chǎn)休閑產(chǎn)品劃分為三個層次：違法私建型、自利買斷型、利他共享型，每個層次中又有3個細(xì)分，形成9個漸次發(fā)展的產(chǎn)品類型。而且，這些產(chǎn)品類型的發(fā)展階段似乎具有某種次第進化規(guī)律并呈現(xiàn)迭代關(guān)系。見表03-01、03-02。我們分別來看：

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（1）版本-1.0：小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房的定義是：未取得政府合法手續(xù)、投資者私下與村集體達(dá)成協(xié)議、在規(guī)劃為城市建設(shè)用地但政府尚未征收的、權(quán)屬仍然為村集體的土地上建設(shè)的沒有法定產(chǎn)權(quán)證的低層農(nóng)村住宅。它們在土地關(guān)系圖上的位置如圖03-03。

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小產(chǎn)權(quán)房，顯然是違法建筑。但它能夠在全國范圍大面積出現(xiàn)，有其內(nèi)在的社會原因。它是在中國特殊的“二元土地制度”背景下，在以房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象中孕育出來的獨特“房屋”類型。

小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象，反映出在“鄉(xiāng)村建設(shè)”涉及到的“農(nóng)村土地權(quán)屬”問題上存在的管理與法律方面的漏洞。因為，有一些小產(chǎn)權(quán)房如果真是與村民合作、并且是在村民宅基地上建設(shè)的房屋，以“投資行為”獲得農(nóng)民房屋一定年限的使用權(quán)，理論上并不能說它一定“違法”。當(dāng)然，如果不是在合法的村民宅基地上的合作建房，那一定就是違法建筑了。目前，自然資源部主導(dǎo)的在全國范圍內(nèi)開始的“鄉(xiāng)村不動產(chǎn)”清理活動，就是對這個漏洞采取的彌補措施。而8月26日全國人大通過的《土地法》修正案，也是健全法律體系的又一次努力。

（2）版本-2.0：仿木屋

“仿木屋”是指將正常的、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的小住宅、在外墻上用木材加以包裝冒充木屋充當(dāng)農(nóng)業(yè)設(shè)施建筑，是利用政府一兩些年大力推行“共享農(nóng)莊”的機會，在5%“農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施用地”上以農(nóng)業(yè)設(shè)施建筑的名義建設(shè)的房屋。它們往往帶一塊農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，通過整體打包、以租代售的方式轉(zhuǎn)手給北方候鳥剛需人群。近兩年，很多人積極申報共享農(nóng)莊的目的，就是打的這類房子的主意。

仿木屋的建設(shè)行為，是在明顯地在政策上“鉆空子”，它把“功能性”的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)附屬建設(shè)用房的功能變異并放大了，用來住人。這一“創(chuàng)意”的最初來源可以追溯到某一個“大名鼎鼎”的房地產(chǎn)企業(yè)所謂的“田園綜合體”方案：通過“底層架空”的方式來混淆土地性質(zhì)。還有后來大量“特色小鎮(zhèn)”的規(guī)劃策劃方案，不是想怎么與農(nóng)民兄弟合作真正地踐行“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”，而是總想通過“打擦邊球”的方式變相獲得建設(shè)用地，重溫房地產(chǎn)的美夢。

仿木屋在土地象限圖中的位置與小產(chǎn)權(quán)房不一樣，它擴大并改變了“附屬農(nóng)業(yè)設(shè)施”的使用功能，進而導(dǎo)致土地性質(zhì)發(fā)生根本改變，見圖03-04。

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（3）版本-3.0：大棚房

“大棚房”是在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大棚房內(nèi)部建設(shè)的小住宅，是違法建筑的升級版。由于有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)“大棚”罩著，大棚房可以逃脫遙感衛(wèi)星的監(jiān)控，更具隱藏性。大棚房主要在高房價的特大城市周邊出現(xiàn)，如京津地區(qū)。大棚房在“土地象限圖”中的位置與小產(chǎn)權(quán)房一樣，但在“城市用地結(jié)構(gòu)圖”中的位置卻有區(qū)別，見圖03-05、圖03-06。

圖03-05：關(guān)于大棚房的互聯(lián)網(wǎng)解釋

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大棚房的建設(shè)，甚至不需要經(jīng)過村集體形式上的“同意”，直接在合法流轉(zhuǎn)的農(nóng)業(yè)用地上以現(xiàn)代科技農(nóng)業(yè)的名義蓋生產(chǎn)大棚，然后再“悄悄地”把大棚內(nèi)的一些農(nóng)業(yè)種植用地和房子一起打包轉(zhuǎn)售“城里人”，獲得一次性收益。建設(shè)大棚房，是一種蓄謀的“違法”行為，是對二元土地制度的公開挑戰(zhàn)。所以，2018年各級政府對大棚房的打擊是毫不留情的。

當(dāng)然，有不少“休閑農(nóng)莊”為了經(jīng)營的方便，也建了一些大棚用于鄉(xiāng)村旅游的接待、組織團隊公共活動等。嚴(yán)格地說，它們不屬于“大棚房”，而是“超（違）建大棚”。其目的是為了方便農(nóng)莊經(jīng)營，這對鄉(xiāng)村振興是有好處的。而不是變相“房地產(chǎn)”套錢走人，置當(dāng)?shù)卮迕耖L遠(yuǎn)利益而不顧。遺憾的是，在政策執(zhí)行過程中，有“一刀切”的情況出現(xiàn)。

  0302. 版本1.0至3.0：“自利買斷型”鄉(xiāng)村民宿的3階次第

（1）版本1.0：“大混居”——合租混居型鄉(xiāng)村民宿

在前面，我們已討論了租屋與休閑民宿之間的轉(zhuǎn)化關(guān)系。所謂的“合租混居型”鄉(xiāng)村民宿，是介于租層與休閑民宿之間一種居住形態(tài)，我們也稱之為“大混居”民宿。基本特征是“候鳥”與村民合住一幢房子，功能上分為不同的出入口。一般是村民住一樓，“候鳥”使用二、三兩層。房主、房客之間互不相擾，甚至可以互相幫助。但也有彼此不便、相互干擾的時候。

“宿主”獲得使用權(quán)的方式有兩種，一是房東先建，房客后面后入住。既可長期買斷，可短期使用；二是在建房投資由候鳥（宿主）承擔(dān)，投資者一次性獲得20年或者更長時間的使用權(quán)。

實際的案例，前者如我們在去年介紹過的大叢村（鏈接：吊羅山鄉(xiāng)大叢村，世外桃源綠森林），存在的問題是經(jīng)營困難、少有人長期入?。缓笳呷缛齺喬煅膮^(qū)南島居中的越南華僑安置區(qū)里的“晉城村”，照片03-07，存在的問題是房子被長時間閑置。

圖03-07：三亞市南島居中的

“大混居”鄉(xiāng)村民宿晉城村

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（2）版本2.0：“雙買斷”——買斷賣斷型鄉(xiāng)村民宿

由于合租混居型鄉(xiāng)村民宿客戶對象主要是北方候鳥，他們來瓊居住時間較短，民宿在其它時間大部分閑置，因此，對于“合租”并不在意。但是，對于本島城里人或者其它需求希望更長時間呆在海南的“宿主”而言，他們希望擁有一個完全屬于自己的宅院，這就導(dǎo)致“買斷型”鄉(xiāng)村民宿出現(xiàn)。

具體操作方式是：先以“買斷”的方式獲得村民宅基地的一個時段的使用權(quán)，以村民名義合法報建蓋房，但是“戶頭村民”并不入住，房子如何使用，完全由“買家”自己處置。故，我們稱這一類農(nóng)房為“全買斷型”鄉(xiāng)村民宿。它的主要問題也是使用率不高、客房空間浪費、居住空間環(huán)境有待于完善等。這樣的實例，在三亞、陵水等地大量存在。見照片03-08。

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鑒于前述兩個版本民宿存在的問題，有投資者正開始著手建設(shè)“雙買斷”版本的鄉(xiāng)村民宿：從村莊規(guī)劃層面就開始動手，將可以合作的宅基地完整地進行整合、統(tǒng)一建成有一定接待能力的“鄉(xiāng)村居住組團”（每棟三層，充分將宅基地建設(shè)指標(biāo)容量全部用盡）。這樣，從村民手中獲得的經(jīng)營時段就會長一些，投資性價比相對較高。當(dāng)然，投資者也可能自己用，也可能倒手轉(zhuǎn)賣給“北方候鳥”，先獲得投資回報，賺一筆再說。

一個比較有趣的實例，是陵水縣光坡鎮(zhèn)坡村附近的“十里田?！?。由政府出面把附近多個村莊的多余的村集體經(jīng)營性建設(shè)用地集中在一起統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)而成，以“買斷使用權(quán)”的方式盈利。我們?nèi)タ吹臅r候已基本建成，但入住者似乎并不太多（存在的問題，我們以后有機會再向大家報告），見照片03-09。

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這類鄉(xiāng)村民宿最大的問題仍然是投資回報問題，通過經(jīng)營收入何時能將前期資金全收回，是一個不確定的事情。因此，按照“資本投資邏輯”，最好的辦法就是“馬上賣掉”。即我們說的“雙買斷”。這是在今年8月26日《土地法》修改以后，在農(nóng)村土地“三權(quán)分置”的大背景下，極有可能出現(xiàn)的一種現(xiàn)象。應(yīng)該引起政府有關(guān)方面的重視。

（3）版本3.0：租賃經(jīng)營型鄉(xiāng)村民宿

就是我們在前面“鄉(xiāng)村民宿的3 1模式”中提到三種鄉(xiāng)村民宿中的“租賃經(jīng)營型鄉(xiāng)村民宿”。這種鄉(xiāng)村民宿的投資違背了“資本投資邏輯”，商業(yè)模式難以自洽。具體內(nèi)容，不再重復(fù)解釋了。

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這個層次的類型，也有3個產(chǎn)品。它們分別是：4.0版本的“共享眾籌型鄉(xiāng)村民宿”和5.0版本的“海南島的共享農(nóng)莊”。這兩節(jié)的相關(guān)內(nèi)容，前面的微文（鄉(xiāng)村不動產(chǎn)旅居產(chǎn)品的發(fā)展與鄉(xiāng)村建設(shè)用地的有效互動）中已經(jīng)充分介紹過，這里就不再復(fù)述了。它們在“土地象限圖”上的關(guān)系如圖0310-0312。

至于6.0版本的“鄉(xiāng)村全域旅游景區(qū)”，則是一個復(fù)合產(chǎn)品，由“海南島的共享農(nóng)莊”集群與“田園綜合體”構(gòu)成復(fù)合體，進而形成具有全域旅游性質(zhì)的“海南特色鄉(xiāng)村旅游景區(qū)”。

圖03-10：共享眾籌型鄉(xiāng)村民宿

在《土地象限圖》中的位置

圖03-11：海南島的共享農(nóng)莊

在《土地象限圖》中的位置

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· 肆 ·

關(guān)于“鄉(xiāng)村不動產(chǎn)休閑產(chǎn)品”的若干思考

通過上面的討論，相信大家都會意識到：與城市中的房地產(chǎn)建設(shè)行為相比，城市人進入鄉(xiāng)村展開“鄉(xiāng)村不動產(chǎn)休閑產(chǎn)品”建設(shè)所面臨的不可控要素還有很多。產(chǎn)生這一現(xiàn)象的根本原因，是中華人民共和國作為社會主義國家特有的公有“二元”土地制度。而上述建筑類型出現(xiàn)的主要動因，也是“二元”土地政策落實到城市建設(shè)用地之后產(chǎn)生的房地產(chǎn)市場價格差帶來的巨大利潤空間。

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在公有“二元”土地制度下，以“土地財政”為主導(dǎo)的城市房地產(chǎn)建設(shè)運動，主要是在《土地象限圖》中的第二象限中展開的。通過“招拍掛”獲得的建設(shè)用地，就象廚師面對被加工好的“半成品食材”一樣，程序清晰、流程簡單，把房子建好賣掉就好了。而鄉(xiāng)村建設(shè)用地的“三權(quán)分置”政策，一下子把問題對象的復(fù)雜性提高了兩個維度。以前可能是簡單明了、不證自明的事，現(xiàn)在卻要先進行土地權(quán)屬的“背景判斷”，同時進行“要素組合”和“關(guān)系梳理”。一時半會，大家可能難以適應(yīng)這樣的一種思維方式和工作方法。

由于我們是社會主義國家，由全心全意為人民服務(wù)的中國共產(chǎn)黨執(zhí)政，我們偉大的國家對全體人民承擔(dān)著無限責(zé)任，這正是共產(chǎn)黨人的“初心所在”。村民宅基地，在法理上說具有劃撥性質(zhì)，它是國家留給農(nóng)民確保生存的安身立命之地，是他們賴以養(yǎng)家糊口的基本保障，是不可以像城市建設(shè)用地那樣由金融資本控制用去獲取其最大的投資回報的。在這個意義上，可以說，村民宅基地是農(nóng)民兄弟的安身立命之地，絕對不能輕舉妄動。這是道理的一個方面。

另一方面，近郊農(nóng)村里村民宅基地有巨大的商業(yè)價值，需要有恰當(dāng)?shù)那缹⑺鼈冞m當(dāng)?shù)蒯尫懦鰜怼Ｒ粍t滿足城市擴張需求；二則是讓近郊農(nóng)民享受改革紅利和市場機制回報。而且，當(dāng)今的中國，有幾億農(nóng)民進城打工，不少人在城市中安家置業(yè)，客觀上造成了他們在家鄉(xiāng)那塊宅基地的荒廢，從社會資源有效利用的角度來看，也要采取措施制止鄉(xiāng)村土地的浪費。鄉(xiāng)村振興的“三塊地”改革試點體系的建立、《土地法》的修改，就是對這一問題的響應(yīng)。

兩個相對立的因素，逼著我們要找出一個既要符合市場經(jīng)濟規(guī)律、同時又要結(jié)合中國農(nóng)村具體國情，而且確保社會主義公有制的優(yōu)越性得以有效發(fā)揮的路徑。農(nóng)村建設(shè)用地“三權(quán)分置”就是滿足上述條件的問題解決路徑。

在以前的微文中，我們多次提到“三權(quán)分置”政策具有劃時代的深遠(yuǎn)意義，只是我們距這個歷史事件太近而無法感受到它的偉大。從1949以后逐漸出現(xiàn)的人民公社的“統(tǒng)一分配”制度、經(jīng)過1979年以后“包產(chǎn)到戶”的土地所有權(quán)、承包權(quán)“二元分離”制度，到2019年《土地法》修改后才開始全面落實農(nóng)村土地“三權(quán)分置”政策。歷史發(fā)展的軌跡是清晰的。

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我們面臨著一個人口大遷徙的時代。在全國范圍內(nèi)來看，是從西到東、從北向南，在城鄉(xiāng)之間是大量農(nóng)民進城。同時，越來越多的城市老人、準(zhǔn)老人也希望到農(nóng)村去休閑養(yǎng)老。從目前的政策來看，鄉(xiāng)下人進城買房的通道是順暢的，而城市人帶著錢進入鄉(xiāng)村居住的路徑卻不太通達(dá)。這不能不說是一件憾事：一方面是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略叫的得震天響，另一方面很多具體的、可以很快實現(xiàn)的路徑卻不通達(dá)，一些基本的法律法規(guī)還在“落地”的過程中。于是，巨大的市場需求就催生了我們前面所提到的三種違法鄉(xiāng)建的問世。可笑的是，在理論上，它們都是真正的“鄉(xiāng)村不動產(chǎn)休閑產(chǎn)品”（有“城市人”購買呀）。

至于我們提到的第二層次的“自利買斷型”的三種類型鄉(xiāng)村民宿，雖然屬于合法建設(shè)，但其建筑功能卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足城市人基本生活的最低要求，使用率低，且法律保障性也不強，并沒有把政府層面費盡心思推進的“美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、三年人居環(huán)境綜合整治工程”等成果有效地結(jié)合起來。市場需求與政府政策各說各話，兩條線各自為政，社會資源浪費嚴(yán)重。甚至有些地方還把這些“程序基本合法、功能不夠完善、商業(yè)尚未自洽”的建設(shè)行為當(dāng)做“房地產(chǎn)”或者“變相房地產(chǎn)”來對待，只要上級沒有明確指令就能推則推。基層官員的政策水平之低、不作為現(xiàn)象之嚴(yán)重的現(xiàn)實狀況，著實令人吃驚。

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具體來說，這三種版本合法的的“鄉(xiāng)村不動產(chǎn)休閑產(chǎn)品”都存在不同缺憾：

1.0版本的“大混居”產(chǎn)品，閑置時間太長，房東房客由于生活習(xí)慣不同又不相適應(yīng)的現(xiàn)象也時有發(fā)生；

2.0版本的“全隔離”產(chǎn)品，如果是單戶建設(shè)、各自為政，彼此缺乏呼應(yīng)，大部分時間也是空置的。即使是整合成為“小組團”，投資商也是以“買斷賣斷”為盈利手段，與“鄉(xiāng)村振興”關(guān)聯(lián)性不大，弄不好還可能引發(fā)矛盾。

3.0版本的“租賃民宿”產(chǎn)品，很多人按著旅游民宿標(biāo)準(zhǔn)的給出的套路去經(jīng)營。但是這種套路本身有“照搬”之嫌，生吞活咽、照貓畫虎，普遍存在經(jīng)營收入難以平衡開銷的問題，很難大規(guī)模存活。

我們主推的第三層次的“利他共享型”，具體包含了3個次第的推進組合：“4.0版本的共享眾籌型鄉(xiāng)村民宿、5.0版本的海南島的共享農(nóng)莊、6.0版本的鄉(xiāng)村全域旅游景區(qū)”，是一定要與他人合作、與政府?dāng)y手，使“6 1”體系真正運營起來，才能完成的“鄉(xiāng)村不動產(chǎn)休閑產(chǎn)品”。

它需要我們社會的整體道德水平回升到“人本投資邏輯”、要求投資者在開始行動之前就要把合作者的收益想好并充分照顧到。而不是按照“資本投資邏輯”中的那樣“先算自己能賺多少、最好也把別人的錢也賺過來”的思維模式來做事（鏈接：共享農(nóng)莊的投資邏輯）。至于4.0-6.0三種版本的具體內(nèi)容，以前微文中和大家交流過，這里就不占用朋友們的時間了。

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就目前來看，這三個層次的9階次第，社會力量已實現(xiàn)了前面的兩個層次的6種類型。我們發(fā)現(xiàn)，無論違法還是合法，這6個類型的產(chǎn)品，都是遵循資本投資邏輯的“自利買斷型”鄉(xiāng)村民宿。至于后面3個，僅僅靠社會力量是無法實現(xiàn)的。它需要社會需求、投資資本與政府政策三者無縫對接，才能成功。

實踐是檢驗真理的標(biāo)準(zhǔn)。