2019年09月13日 08:49

有人說，在調(diào)控的背景下，如今以統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市來說，至少一半的城市，所持有的房產(chǎn)在虧錢。

他的理論是，按照3%的租金回報(bào)率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，有一半以上的城市拿著房子都是虧錢的。

3%的租金回報(bào)率，小于5%的資金成本與4%的房屋折舊率之和9%，再加上目前多數(shù)城市的房?jī)r(jià)停止上漲，有些還在回調(diào)。

2019年7月份，70個(gè)大中城市中新房同比漲幅小于9%的，有29個(gè)。

總的收益率沒能跑過成本，所以房產(chǎn)在虧錢。這個(gè)邏輯說得通嗎？

理論是這樣的，正如本號(hào)多次強(qiáng)調(diào)的一個(gè)觀點(diǎn)，投機(jī)客與炒房客能夠炒房，一般都需要房?jī)r(jià)大漲的背景，慢漲或者滯漲，都無法承擔(dān)投機(jī)客與炒房客的杠桿成本。

牛市期間，瘋狂的炒房客都是以巨大的杠桿，有的甚至不惜走民間借貸的路，杠桿率高達(dá)20%以上，這么高的成本率，如果當(dāng)年房?jī)r(jià)沒有跑贏20%，基本虧錢。只要房?jī)r(jià)沒有大漲，炒房客們都會(huì)虧得連衣服都沒得穿。

一般的投資客，當(dāng)然沒有這么高的杠桿，資金成本一般沒有這么高。

一般的投資客所需要承擔(dān)的資金成本包括銀行的貸款利率，目前蘇州的貸款利率最高，已經(jīng)突破了6%，其他城市一般都在5.5%左右。

至于上面說的折舊率，這個(gè)概念只對(duì)中心城市以外的三四線城市有效，對(duì)中心城市而言，地段勝于一切，只要地段好，再破爛的房子，都能賣出天價(jià)。所以折舊率對(duì)于中心城市的房子是不存在。

投資客還有承擔(dān)的一個(gè)成本，是稅費(fèi)，尤其是二手房轉(zhuǎn)手的時(shí)候，稅費(fèi)較高，包括契稅（1%~4%）、個(gè)稅（1%）、印花稅（0.05%）、增值稅（5%），總的稅率成本在7%左右。

7%的稅率成本再加上5.5%左右的貸款利率成本，持有房產(chǎn)的成本在12.5%左右。當(dāng)然，你的房子還可以出租，以3%的租金回報(bào)率來說，成本便少了3%，也即是說，一般持有房產(chǎn)的成本在9.5%左右。

換言之，對(duì)于一般的投資行為，房?jī)r(jià)一年的漲幅沒有跑贏9.5%就得虧，投資人就得虧。

所以，正如本號(hào)一直強(qiáng)調(diào)的，管理層一直在強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，穩(wěn)定就是最好的調(diào)控。乍一看，沒什么道理，對(duì)普羅大眾來說，只有降房?jī)r(jià)才算真調(diào)控。

但對(duì)于一個(gè)國(guó)家來說，既要考慮民眾的購房壓力，也不得不考慮金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。如果房?jī)r(jià)波動(dòng)性太大，勢(shì)必會(huì)帶來一些風(fēng)險(xiǎn)。

唯有穩(wěn)定，既能達(dá)到控制房?jī)r(jià)，打壓炒房客的目的，又能不至于產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

按照9.5%來對(duì)比統(tǒng)計(jì)局公布的7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，的確有一半以上的城市，同比沒有跑過9.5%。

但統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，本號(hào)早就說過，看看就好。本號(hào)根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)追蹤的數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)了全國(guó)321個(gè)城市房?jī)r(jià)同比情況后發(fā)現(xiàn)，9月份房?jī)r(jià)漲幅同比跑贏了9.5%的城市，有72個(gè)。

如深圳、蘇州、寧波、大理、昆明、蘭州、呼和浩特、唐山、沈陽、哈爾濱、秦皇島、汕頭、日照、三明、洛陽、臨沂、九江、新余等。

另外249個(gè)，沒能跑贏。