家中被盜.被水泡、汽車被砸…物業(yè)到底賠不賠？法院這樣判

昵稱30718732 2019-09-29

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來源：淮海晚報，本文發(fā)布有部分刪減

業(yè)主狀告物業(yè)、要求維護自身權益的案件時有發(fā)生，如車子停在小區(qū)停車位上擋風玻璃被砸、電動車放在小區(qū)里被盜、房屋漏水、一樓溢水泡壞家具等，這些案件多為業(yè)主財產和人身受到侵害，要求進行維權。

那么，面對業(yè)主的這些要求物業(yè)賠償的訴求，法院會作出什么樣的認定呢?請看記者采集的部分案例。

案例一：

車停在小區(qū)停車位上擋風玻璃被砸

2018年12月，某小區(qū)業(yè)主丁女士發(fā)現，自己停在小區(qū)車位上的車前擋風玻璃被人用石頭砸碎了，但是由于車位剛好處于監(jiān)控盲區(qū)，無法找到肇事者，物業(yè)也拒絕賠償，于是丁女士將物業(yè)訴至法院，要求對方賠償車輛玻璃維修費1600元。

法院審理認為，雙方簽訂的物業(yè)服務合同中規(guī)定，物業(yè)對小區(qū)人員的財產不負保險和保管責任，但同時合同中也約定，物業(yè)的義務包括協助小區(qū)安全防范和安全監(jiān)控。丁女士已經繳納了停車費和物業(yè)費，停放之處剛好是監(jiān)控死角，物業(yè)公司應謹慎履行管理職責。但是物業(yè)在長期服務過程中一直未解決監(jiān)控盲區(qū)問題，在巡查過程中也未能及時發(fā)現并阻止丁女士車輛玻璃被砸壞，未盡到合同約定的安全保障義務，故應承擔相應的賠償責任。

綜合考慮到物業(yè)的過錯程度、業(yè)主的損害后果等因素，最終法院判定物業(yè)賠償業(yè)主300元。

案例二：

窨井蓋堵塞致溢水一樓業(yè)主家被泡家具被毀

2016年3月，艾先生購買了某小區(qū)的一樓房屋，2018年6月裝修完畢后，一直未入住。兩個月后，艾先生家北側的窨井口堵塞，致使水從廚房溢出，導致墻體、衣櫥等全部被積水浸泡而損壞。艾先生認為，開發(fā)商和物業(yè)應承擔賠償責任，故提起訴訟，要求賠償損失3萬元。

法院認為，艾先生家溢水，是因為通向室外的主落水管與室外窨井交接處被泥沙等物堵塞，造成水流回灌所致，并非管道質量引起，所以小區(qū)的開發(fā)商不應承擔賠償責任。

而對于小區(qū)物業(yè)來說，法院認為，被堵塞處為共有部位，物業(yè)對此有維護、防范、檢查、疏通的義務。由于堵塞系泥沙等細小物累積造成，并非短時間形成，如果物業(yè)日常巡查、防范到位，檢查仔細，是可以發(fā)現堵塞的。因此，判定物業(yè)并未勤于維護、防范和檢查，故物業(yè)對艾先生家室內的損失存在一定責任。但事發(fā)時，艾先生家中較長時間無人，也未委托物業(yè)對其房屋專有部分進行維護，導致發(fā)生意外情況而不能及時處理，客觀上也造成了損失的擴大，艾先生本身也存在一定的過錯。

法院根據物業(yè)的管理責任過失程度，結合資產評估結論，判定物業(yè)賠償艾先生6800元。

案例三：

業(yè)主家被盜，物業(yè)盡到了管理責任，不賠

去年，家住淮陰區(qū)某小區(qū)的業(yè)主家中被盜，業(yè)主認為物業(yè)在小區(qū)安保方面未盡到責任，將小區(qū)物業(yè)起訴至淮陰區(qū)法院。

此前，該業(yè)主與所在小區(qū)的物業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同，約定物管公司對房屋共用部分、共用設施設備、綠化環(huán)境衛(wèi)生、安保等項目進行維護、修繕、服務與管理，但對業(yè)主房屋內的財產沒有保管義務。

盜竊事件發(fā)生后，物業(yè)向警方提供了巡邏值班表等證據，并在業(yè)主報警后配合公安機關偵查工作。為證明自己已經盡到管理責任，物業(yè)公司還向法院提供了當日的巡更記錄、外來車輛進出登記記錄、外來人員進出登記記錄、小區(qū)車庫出入口當值及交接班記錄等材料。

法官認為，物業(yè)公司已經按協議內容對該小區(qū)實施了相應的公共秩序維護安保措施，履行了相關安全保障義務。業(yè)主雖主張物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責過程中存在過錯，致使涉案房屋被盜，財物損失，但未能提供有效證據加以證明，故原告要求被告賠償被盜財物經濟損失的訴訟請求，法院不予支持。

最終，法院駁回了該業(yè)主的訴訟請求。

房屋質量問題、物業(yè)服務有瑕疵……

能不能不交物業(yè)費?

記者采訪中發(fā)現，不少業(yè)主不交物業(yè)費的理由，與房屋質量、物業(yè)管理服務等方面相關，如住在一樓的業(yè)主認為自己不用或者少用電梯，是不是可以不交或者少交物業(yè)費？空置房還要全額繳納物業(yè)費嗎？商住一體的小區(qū)被商戶的油煙、噪音等影響，是不是也可以拒繳物業(yè)費？

案例一：因房子漏水拒交物業(yè)費，不支持

2019年1月，某小區(qū)物業(yè)公司將小區(qū)業(yè)主許先生告上法庭，要求許先生繳納從2009年至2018年9年時間共計2000多元的物業(yè)費。許先生則稱,他家從拿房裝修就出現滲水、漏水問題，多次與物業(yè)溝通交流，但物業(yè)從未進行過維修，“所以我才不交的。”

法院認為，物業(yè)公司于2009年4月進入該小區(qū)提供物業(yè)服務，9年的物業(yè)費法院予以認定。業(yè)主稱其房屋有漏水、滲水問題，與本案不是同一法律關系，故本案不予理涉。但根據業(yè)主的陳述及舉證，物業(yè)在提供物業(yè)服務過程中存在服務不到位的現象，故法院酌情對被告拖欠的物業(yè)服務費予以適當減免。

案例二：物業(yè)服務存在的問題屬于“一般瑕疵”

從2017年6月至2019年3月，某小區(qū)業(yè)主孫先生一直未繳納小區(qū)的物業(yè)費，小區(qū)物業(yè)公司多次催繳無果后，于2019年4月將孫先生告上法庭，要求判決在此期間3200多元的物業(yè)費，同時還有633天的違約金近600元，共計3800多元。

孫先生認為，物業(yè)公司的服務不到位，小區(qū)內存在各種問題，如路燈不亮、電梯不安全、可視對講系統(tǒng)無法使用等硬件問題，以及小區(qū)保安未定期巡邏導致電動車被盜，保潔未及時清潔導致小區(qū)蚊蟲蔓延，小區(qū)地上設置地樁影響通行，小廣告肆意張貼，物業(yè)收支未公示、電梯卡限樓層造成業(yè)主生活不便等管理不到位行為。

法院認為，物業(yè)與業(yè)主簽訂的服務協議對雙方都具有約束力，物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)管理服務費，不違反法律規(guī)定，法院予以支持。但同時考慮到物業(yè)公司在提供物業(yè)服務過程中存在物業(yè)服務不到位的現象，所以對物業(yè)公司主張的滯納金不予支持，同時對業(yè)主拖欠的物業(yè)服務費予以適當的減免。

淮安經濟開發(fā)區(qū)人民法院立案庭庭長左康紅解釋：“一般業(yè)主列出的問題都屬于‘一般瑕疵’，只有消防安全隱患、公共場所安全保障設施問題以及電梯使用過程中的安全問題，才屬于‘重大瑕疵’，能被列為抗辯理由。因此，在業(yè)主提出的一般性服務不到位的情況下，法官仍舊會要求業(yè)主履行交費義務。”

法官強調,不可用 “非常手段”“逼迫”業(yè)主交費

◎“服務”是否到位，是雙方的爭議焦點

記者在清江浦區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)人民法院了解到，在物業(yè)糾紛案件的審理過程中，“服務”是否到位，是雙方的爭議焦點。一般業(yè)主會主張物業(yè)服務不到位，物業(yè)公司則主張自己已經盡全力服務了，法庭除了要看雙方提供的證據外，法官還會到小區(qū)去實地查看情況，根據在小區(qū)現場看到的情況來判定物業(yè)服務是否到位。

如果確實存在物業(yè)公司服務不到位的情況，法院在判決時，一方面因為物業(yè)確實已經提供了服務，業(yè)主理應繳納物業(yè)費;另一方面也會根據服務質量情況對物業(yè)費進行打折。

法官介紹稱，打折是一種折中的判決方法，“假如判定業(yè)主全額繳費物業(yè)費，那么就會造成物業(yè)公司不愿意盡力服務;假如給業(yè)主打折太多，就會造成更多的業(yè)主選擇不繳納物業(yè)費，從而導致物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾不斷加深，形成惡性循環(huán)?！?/section>

事實上，盡管業(yè)主抗繳物業(yè)費的理由多種多樣，但一旦“對簿公堂”，“獲勝者”往往是物業(yè)公司。記者通過法院的判決案例了解到，在絕大多數情況下，業(yè)主最終都補繳了物業(yè)費。對此，左康紅解釋道：“按照法規(guī)，無論物業(yè)公司的服務質量如何，只要業(yè)主享受了服務，就應該繳納物業(yè)費;只不過，對于是否應該足額繳納，要視具體情況來判決。像有案例提到，因為商戶的油煙、噪音影響，業(yè)主拒繳物業(yè)費。油煙、噪音是商戶的問題，物業(yè)并無執(zhí)法權，只能將問題反映給城管部門，但是業(yè)主不能以此為理由而拒交物業(yè)費，如果物業(yè)公司在法庭上證明了自己已經作出了努力，那么法庭會支持物業(yè)的訴求。”

◎限制使用電梯等“逼迫”繳納物業(yè)費行為是違法的

不過，左康紅強調，物業(yè)公司在訴訟中勝多敗少，并不意味著，他們可以“逼迫”業(yè)主繳費。“有些物業(yè)公司使用刷卡系統(tǒng)來限制業(yè)主使用電梯，以此逼迫業(yè)主繳納物業(yè)費，這本身屬于違法行為。另外，將業(yè)主家斷水斷電，也屬于侵權。物業(yè)公司只能在不妨礙業(yè)主正常生活的前提下催繳物業(yè)費。”法官表示。

沒有訴訟經驗的業(yè)主，應當如何維護自身權益呢?左康紅給出了一些建議：首先，目前淮安市各家法院都在推行訴前調解，業(yè)主們可以提前向律師或有經驗的從業(yè)者詢問，對于同類案件的調解結果有個大致判斷;其次，不能以抗繳物業(yè)費的方式來“據理力爭”，如果認為物業(yè)服務不到位，應該收集證據，在調解中尋求更大的物業(yè)費折扣;最后，相關行政主管部門對物業(yè)公司有多種處罰權，業(yè)主可以通過住建部門、街道辦、社區(qū)維權，一般比司法途徑效率更高。