姜鋒，鄒城市自然資源和規(guī)劃局（鄒城市不動產(chǎn)登記中心）

為了保護(hù)事實(shí)上權(quán)利人的物權(quán)，《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》 《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等都規(guī)定了更正登記制度，允許真正的權(quán)利人或者利害關(guān)系人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更正?！段餀?quán)法》規(guī)定了“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，但同時也規(guī)定了“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正”。

那么，更正登記到底適用什么情形呢？《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》作出了規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯誤，或者人民法院、仲裁委員會生效法律文書等確定的不動產(chǎn)權(quán)利歸屬、內(nèi)容與不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，當(dāng)事人可以申請更正登記”。

本文通過案例進(jìn)行分析：

案例：2010年7月賣方張某與買方李某簽訂了不動產(chǎn)買賣合同，共同向登記機(jī)構(gòu)申請了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，后張某與李某發(fā)生糾紛，張某將李某起訴，2012年1月市人民法院判決：“張某與李某簽訂的買賣合同無效，并確認(rèn)房屋所有權(quán)歸張某所有”。現(xiàn)張某持人民法院生效的民事判決書及協(xié)助執(zhí)行通知書（內(nèi)容為將該不動產(chǎn)登記至張某名下），向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請登記，要求將房屋所有權(quán)恢復(fù)至自己名下。對于該案例，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按什么登記類別辦理呢?

首先，現(xiàn)在各地的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對更正登記的認(rèn)識還不盡相同，對于更正登記中“登記錯誤”的理解，也不一致。一種意見認(rèn)為，登記錯誤是由于登記瑕疵造成的，即不動產(chǎn)登記簿的記載與申請登記的原始材料不一致或者因疏漏造成的權(quán)利人姓名、坐落等筆誤。另一種意見認(rèn)為，因登記原因行為不成立或者無效，造成了登記記載與實(shí)際權(quán)利不一致，即：登記錯誤既包括不動產(chǎn)登記簿的記載與申請登記的原始材料不一致，也包括與真實(shí)的物權(quán)狀況不一致的情況。本人贊同第二種意見，從《物權(quán)法》的本意來講，“登記錯誤”應(yīng)做廣義的理解，即：“登記錯誤”既包括不動產(chǎn)登記簿的記載與申請登記的原始材料不一致，也包括與真實(shí)的物權(quán)狀況不一致。更正登記是對錯誤登記的更正和補(bǔ)充，通過更正登記，從而保護(hù)真正權(quán)利人的利益不至因錯誤登記而遭受損害。不動產(chǎn)登記雖然有嚴(yán)格的操作程序，但也很難避免發(fā)生登記錯誤或遺漏，出現(xiàn)登記簿記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人不一致或權(quán)利遺漏現(xiàn)象，從而使真正的權(quán)利人可能因此遭受損害。為了徹底地消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，使登記權(quán)利人與真正權(quán)利人保持一致，從而維護(hù)真正權(quán)利人的利益，避免造成真正權(quán)利人的損害，設(shè)置更正登記制度，是對錯誤登記的補(bǔ)救措施。

其次，上述案例各地登記機(jī)構(gòu)也有著不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：雖然合同被法院判決無效，但登記有效，現(xiàn)法院確認(rèn)房屋歸屬張某，應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記，并交納相關(guān)稅費(fèi)。還有的人認(rèn)為：合同被法院判決無效，依據(jù)《合同法》第56條規(guī)定，“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力”；依據(jù)《物權(quán)法》第28條規(guī)定，“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”。故而，法院的法律文書一經(jīng)生效，即發(fā)生了物權(quán)變動的效力，該不動產(chǎn)權(quán)利仍歸屬張某所有。也就是說，張某、李某之間的不動產(chǎn)買賣合同被判決無效，則即便不動產(chǎn)還登記在買受人李某的名下，法律文書已確認(rèn)房屋所有權(quán)仍然屬于張某。此種情況下，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)生效的《民事判決書》及《協(xié)助執(zhí)行通知書》辦理更正登記。

本人贊同第二種更正登記的觀點(diǎn)，即：因登記原因行為不成立或者無效，造成了登記簿記載與實(shí)際權(quán)利不一致造，應(yīng)適用于更正登記。在法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動的情況下，如果該法律行為不成立或者無效、被撤銷，依據(jù)《民法通則》以及《合同法》的規(guī)定，即便完成登記，物權(quán)變動也溯及到法律行為成立時而自始不生效。

不動產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容和真實(shí)權(quán)利狀況不一致的，屬于登記錯誤情形的一種。雖然不是登記機(jī)構(gòu)的過錯，但仍需要更正?！逗贤ā返?6條規(guī)定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力”，《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還……”。原來就是張某的財產(chǎn)，現(xiàn)在返還，是對原來登記的否定，應(yīng)屬更正登記才對。正是基于此考慮，《房屋登記辦法》第80條規(guī)定：“人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請或有關(guān)法律文書，注銷原有登記”。對于該案例，“并辦理相應(yīng)的登記”即為更正登記。

再次，依據(jù)人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書辦理的更正登記，應(yīng)與一般情況的更正登記作區(qū)別，登記機(jī)構(gòu)無需也無能力去實(shí)質(zhì)性審查人民法院法律文書，依據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第16.1.4條，受理人員只需審查法律文書等材料是否已明確不動產(chǎn)權(quán)利歸屬，是否已經(jīng)發(fā)生法律效力。

由此可見，更正登記是對不動產(chǎn)登記簿記載的錯誤事項(xiàng)進(jìn)行補(bǔ)充改正而進(jìn)行的登記，是對原登記權(quán)利的涂銷登記，同時是對真正權(quán)利的登記，上述案例應(yīng)適用不動產(chǎn)更正登記。

本文已刊發(fā)《中國房地產(chǎn)》2019年8月上旬刊