?拿地原則

?研究政策?發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)

?爭(zhēng)分奪秒?儲(chǔ)備土地

?瞻前顧后?全盤考慮

?拿地建立評(píng)估體系

?取地模式

萬科國(guó)內(nèi)大規(guī)模取地模式進(jìn)行了細(xì)致分析，歸納總結(jié)出6種規(guī)?；〉啬Ｊ剑?/p>

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一.主題拿地模式

主題地產(chǎn)模式——將地產(chǎn)與主題嫁接，滿足特定人群需求，追求更高生活品質(zhì)的開發(fā)模式；根據(jù)主題定位方向，目前我國(guó)主流主題地產(chǎn)取地模式可分為兩種類型

旅游地產(chǎn)的核心要素：旅游資源城市或中心城市周邊，旅游型配套持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力 ，較大初始投入

養(yǎng)老地產(chǎn)核心要素：人口老齡化或具備適老資源的城市、政策大力扶持、具備專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)

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二.新區(qū)開發(fā)拿地模式

新區(qū)開發(fā)模式——依據(jù)新區(qū)規(guī)劃，為滿足城市發(fā)展需求，拓展城市新空間的規(guī)模化開發(fā)模

式；根據(jù)操作方式不同，新區(qū)開發(fā)取地模式可分為兩種類型

快速造城取地核心要素：有大量外溢需求的中心城市新區(qū)、眾多大配套整合能力與極高的資金投入要求

區(qū)域運(yùn)營(yíng)取地核心要素：有新區(qū)規(guī)劃城市，具政府資源及政策支持，強(qiáng)大基建、資金實(shí)力與相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)

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三.大配套拿地模式

大配套模式——因代建或配建配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)政策紅利回報(bào)與區(qū)域價(jià)值提升雙贏的開發(fā)模式；根據(jù)配套設(shè)施類型不同，大配套取地模式可分為兩種類型

一般配套取地核心要素：高效的開發(fā)組織能力和大配套運(yùn)營(yíng)能力，資金實(shí)力強(qiáng)，需政府相關(guān)配套支持

專業(yè)配套取地核心要素：有代建需求財(cái)力不足的政府，城市專業(yè)基建企業(yè)或建設(shè)單位，資金實(shí)力雄厚

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四.綜合體拿地策略

商業(yè)綜合體模式——購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)組成的建筑綜合體，提升空間使用效率

商業(yè)綜合體取地模式核心要素：商業(yè)商務(wù)需求旺盛的城市，高資金投入要求及商業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力

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五.城市更新拿地策略

城市更新模式——通過重建或再開發(fā)、綜合整治或功能改變，優(yōu)化區(qū)域功能，助力城市升級(jí)

城市更新取地模式核心要素：發(fā)展飽和的城市優(yōu)質(zhì)、企業(yè)極強(qiáng)的舊改協(xié)調(diào)能力及經(jīng)驗(yàn)、政府政策支持

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六.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地策略

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式——以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)取地模式核心要素：經(jīng)濟(jì)活躍度較高的城市、產(chǎn)業(yè)背景雄厚、具園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力、政策優(yōu)惠支持

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七. 各大拿地模式總結(jié)

①主題地產(chǎn)取地模式的核心成功要素

②新區(qū)開發(fā)取地模式的核心成功要素

③大配套取地模式的核心成功要素

④商業(yè)綜合體取地模式的核心成功要素

⑤城市更新取地模式的核心成功要素

⑥產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)取地模式的核心成功要素

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八.大中型開發(fā)企業(yè)取地總結(jié)

大型房地產(chǎn)企業(yè)在取地時(shí)遵循：“多區(qū)域發(fā)展+多地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展”的戰(zhàn)略，追求項(xiàng)目的回現(xiàn)速度和利潤(rùn)率。在取地時(shí)關(guān)注城市持續(xù)發(fā)展的潛力、地塊的溢價(jià)以及政府的土地運(yùn)營(yíng)能力。在城市進(jìn)入時(shí)重點(diǎn)選擇市場(chǎng)較為活躍與成熟的誠(chéng)實(shí)！