（一）“市場(chǎng)法”評(píng)估思路

1、市場(chǎng)法基本含義

市場(chǎng)法是以市場(chǎng)上相同或類(lèi)似森林景觀資源資產(chǎn)的近期市場(chǎng)交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。運(yùn)用市場(chǎng)法要求選擇三個(gè)或三個(gè)以上森林景觀資源資產(chǎn)可比交易實(shí)例。

2、市場(chǎng)法具體公式

式中：E —— 森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估值

K1—— 景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)

K2—— 物價(jià)因素調(diào)整系數(shù)

G —— 所參照森林景觀資源資產(chǎn)單位面積市場(chǎng)價(jià)格

S —— 委估森林景觀資源資產(chǎn)的面積

3、市場(chǎng)法的應(yīng)用特點(diǎn)

（1）通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：一是有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)，二是公開(kāi)市場(chǎng)上有可比的森林景觀資源資產(chǎn)交易案例。

（2）市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。在森林景觀資源資產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境比較成熟、公開(kāi)、有序，且有足夠數(shù)量可比交易案例以供參考的情況下，宜優(yōu)先選用此方法。

但是，目前國(guó)內(nèi)森林景觀資源資產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)交易案例較少，且由于其森林景觀的自然特性、周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)方式、目的的不同，給市場(chǎng)法的應(yīng)用帶來(lái)很多限制。

（二）“收益法”評(píng)估思路

1、收益法定義

收益法是將委估森林景觀資源資產(chǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折為現(xiàn)值，然后累計(jì)求和得出資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。

2、收益法具體公式

式中：En —— 森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估值

Ri —— 森林景觀資源資產(chǎn)第i個(gè)收益期的預(yù)期凈收益額

r —— 折現(xiàn)率

n —— 評(píng)估年限

3、收益法的衍生模式

（1）假設(shè)開(kāi)發(fā)法模式

當(dāng)委估森林景觀資源資產(chǎn)需要經(jīng)過(guò)一定的基礎(chǔ)性建設(shè)才能給經(jīng)營(yíng)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)思路對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。

該思路首先需要按照合理的方式，預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象達(dá)到預(yù)定可經(jīng)營(yíng)狀態(tài)前所必需的初始開(kāi)發(fā)投資，然后預(yù)測(cè)營(yíng)運(yùn)期內(nèi)評(píng)估對(duì)象各年經(jīng)營(yíng)凈收益，最后將各年經(jīng)營(yíng)凈收益扣減初始投資后的差額折現(xiàn)并累計(jì)求和，作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。

按照假設(shè)開(kāi)發(fā)的思路需注意：對(duì)委估景觀資源資產(chǎn)基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)建設(shè)的預(yù)測(cè)要依據(jù)科學(xué)和合法原則，可將委估森林景觀資源資產(chǎn)（森林公園或森林旅游景區(qū)）的《總體規(guī)劃》或《可行性研究報(bào)告》作為相關(guān)參考依據(jù)，并注意政策法規(guī)和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)劃、管理部門(mén)對(duì)該資產(chǎn)開(kāi)發(fā)和利用的限制。

（2）年金資本化模式

運(yùn)用收益法時(shí)，對(duì)有相對(duì)穩(wěn)定收益且收益年期無(wú)限的森林景觀資源資產(chǎn)，可采用年金資本化模式這種特殊表達(dá)形式進(jìn)行價(jià)值評(píng)估：

具體公式：

式中：E —— 森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估值

A —— 森林景觀資源資產(chǎn)年均凈收益額

r —— 資本化率

（3）條件價(jià)值法模式

條件價(jià)值法也是以收益法為基礎(chǔ)的衍生技術(shù)方法，該方法是通過(guò)對(duì)游客進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，測(cè)算游客對(duì)森林景觀的平均旅游支付意愿，并以此作為合理門(mén)票價(jià)格，從而獲得森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估值。

運(yùn)用條件價(jià)值法評(píng)估整個(gè)森林風(fēng)景區(qū)的價(jià)值時(shí)，主要步驟如下：

首先，進(jìn)行游客調(diào)查，得出游客對(duì)該景區(qū)門(mén)票的平均愿意支付值；

其次，以該平均愿意支付值作為合理的門(mén)票價(jià)格，計(jì)算出景區(qū)的年門(mén)票收入，加上其它經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的年預(yù)計(jì)收入，得出該景區(qū)的年總收入；

再次，年總收入扣除各種成本費(fèi)用即得景區(qū)的年純收益；

最后，將年均純收益折現(xiàn)后得出該森林風(fēng)景區(qū)的評(píng)估值。

在評(píng)估實(shí)踐中，條件價(jià)值法的應(yīng)用存在如下局限性：

a).現(xiàn)行森林旅游景區(qū)的門(mén)票定價(jià)主要受制于經(jīng)營(yíng)者的意愿和物價(jià)管理部門(mén)的調(diào)控，其定價(jià)受市場(chǎng)波動(dòng)影響 較 小，受訪游客的支付意愿無(wú)法直接影響實(shí)際定價(jià)，也不能作為理性和客觀的定價(jià)參考依據(jù)；

b).森林景觀資源資產(chǎn)有別于機(jī)器設(shè)備、建筑物等其它種類(lèi)資產(chǎn)，其具有區(qū)域壟斷性和資源稀缺性，其門(mén)票定價(jià)并不是一種完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下的價(jià)格。因此，不能僅僅以游客的支付意愿確認(rèn)門(mén)票的價(jià)格。

c).該方法下，調(diào)查數(shù)據(jù)的分析質(zhì)量取決于調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)和調(diào)查樣本的數(shù)量，在評(píng)估實(shí)務(wù)操作中，為有效實(shí)施調(diào)查取得足夠樣本數(shù)量，需要耗費(fèi)大量人力和時(shí)間，實(shí)際可操作性有限。

4、收益法的應(yīng)用特點(diǎn)

（1）收益法的應(yīng)用前提是：委估森林景觀資源資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；資產(chǎn)擁有者獲得收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并用貨幣衡量；資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。

（2）鑒于森林景觀資源資產(chǎn)多為天然形成，且其具有明顯的獨(dú)特性、區(qū)域性和經(jīng)營(yíng)性，因此市場(chǎng)法和成本法的應(yīng)用明顯受到限制，這使得收益法成為實(shí)踐中應(yīng)用最為廣泛的方法。

（3）收益法中，委估森林景觀資源資產(chǎn)的預(yù)期收益額，應(yīng)為資產(chǎn)基于現(xiàn)有條件，未來(lái)一定期間內(nèi)，按照最佳利用條件下的客觀收益。對(duì)收益額的預(yù)測(cè)需要結(jié)合委估資產(chǎn)自身特點(diǎn)和利用狀態(tài)、資產(chǎn)歷史運(yùn)營(yíng)狀況、周邊可比資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況、市場(chǎng)環(huán)境和政策條件，進(jìn)行綜合分析確定。

（三）“成本法”評(píng)估思路

1、成本法含義

成本法是按現(xiàn)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)、工價(jià)和生產(chǎn)水平，將重新?tīng)I(yíng)造一塊與評(píng)估對(duì)象相類(lèi)似資產(chǎn)所需的成本費(fèi)用，作為委估森林景觀資源資產(chǎn)的評(píng)估值。

2、成本法具體公式

式中 E —— 森林景觀資源資產(chǎn)評(píng)估值

k —— 景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)

Ci —— 第i年景觀營(yíng)林投入，主要包括工資、物資消耗、管護(hù)費(fèi)用、地租等

Q —— 旅游設(shè)施重置價(jià)

v —— 旅游設(shè)施成新率

r —— 折現(xiàn)率

n —— 平均林齡

3、成本法應(yīng)用特點(diǎn)

該方法的應(yīng)用前提：委估森林景觀資源資產(chǎn)處于持續(xù)使用或假定處于持續(xù)使用狀態(tài)；具備可用的歷史資料；形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的；委估森林景觀資源資產(chǎn)主要由人工形成為主。

成本法中，景觀林和旅游設(shè)施的重置成本應(yīng)采用更新重置成本，即指采用新型材料、現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格和技術(shù)，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。

以上為三種基本評(píng)估思路的概述。在評(píng)估實(shí)踐中，應(yīng)主要考慮上述方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性。除此之外，我們對(duì)旅行費(fèi)用法的適用性也進(jìn)行了研究。

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