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      桂林市房屋征收補償條例意見稿新鮮出爐
      
                    
                    
                    
                    
      
                         昵稱27831771
                        
                        
                        2019-10-10
                        
                            
                        
                    
      
                    
      
                        
                        
      
                    
      
                    
                    
      
                        
      
                            
                        
      
                        
      
                            
                                
      
                                    
                                        
      

                                        
                                        

                                        






      2019年7月10日，桂林市住房和城鄉(xiāng)建設委員會頒布了《關于征求《桂林市國有土地上房屋征收與補償實施辦法（征求意見稿）》意見的函》（簡稱意見稿）。
       
      該意見稿在【2012】58號文基礎上做出了較大改動，包括新增內容、修改提高補償標準、刪除舊規(guī)定等。
       
      下面就由我們文鰩地產律師團隊為您詳細解讀該意見稿的核心精華內容。
       
      【一、新增了受托房屋征收實施單位的工作范圍】
       
      第十條 受委托房屋征收實施單位新增的工作范圍如下：
      （一）組織開展社會穩(wěn)定風險評估；
      （二）就征收補償?shù)木唧w問題與被征收人進行協(xié)商，在發(fā)布房屋征收公告后，協(xié)助房屋征收部門與被征收人簽訂房屋補償安置協(xié)議；
      （三）協(xié)助房屋征收部門做好房屋拆除的管理及安全工作；
      （四）負責提供臨時周轉用房和安置房源；
      （五）負責辦理被征收房屋產權的注銷手續(xù)；辦理被征收人安置房屋的不動產登記手續(xù)。
       
      【文鰩評析】
       
      我們發(fā)現(xiàn)，新規(guī)體現(xiàn)了以下三大變化：
       
      變化一：以前通常由城區(qū)政府和主管部門負責的“社會穩(wěn)定風險評估”，現(xiàn)在變成受托房屋征收單位的職責。
       
      變化二：國土土地使用權從原來的“由市國土資源局負責收回”變成了由受托房屋征收單位負責辦理注銷手續(xù)。
       
      變化三：受托房屋征收單位必須提供臨時周轉用房和安置房源。
       
      從上述三大職責變化可以看出，桂林市房屋征收部門更多地將征拆遷職責下放，受托房屋征收單位責任更重。
       
      我們也注意到，新規(guī)和舊規(guī)對如何選聘受托房屋征收單位沒有規(guī)定，僅限制了不得以盈利為目的，不得轉讓征收業(yè)務。而在別的省市，如淮南則明確規(guī)定征收實施單位一般為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦、房地產管理機構、政府專門組織的項目辦、土地儲備開發(fā)機構等非營利性單位。
       
      其實從提供臨時周轉用房、安置房源的要求看，除了房地產企業(yè)，其他企業(yè)較難做到。因此這也意味著房地產開發(fā)企業(yè)在參與桂林市的土地征拆業(yè)務時，將有更大的優(yōu)勢。
       
      當然，理論上即便房企參與了土地一級開發(fā)過程中的征拆環(huán)節(jié)，也并不意味著在后續(xù)土地完成收儲后對外公開出讓時該房企有優(yōu)先權。但事實上，當?shù)卣欠駮O置一些特定條件，以實現(xiàn)某種意義上的“一二級開發(fā)聯(lián)動”，進而促成房企優(yōu)先獲得該地塊，那就仍要拭目以待了……
       

      【二、在原有房屋征收的基礎上新增了三個步驟】
       
      原來的舊規(guī)定為10個步驟，而意見稿則增加到了13個步驟：
      1.征收預告
      2.房屋調查、測量、登記
      3.對未經登記房屋做認定處理
      4.暫停辦理征收房屋范圍內相關手續(xù)
      5.房屋價格評估
      6.公布征收補償房屋
      7.社會穩(wěn)定風險評估
      8.撥付補償資金
      9.公告征收決定，分戶評估
      10.和被征收人簽訂補償協(xié)議
      11.建立房屋補償征收檔案，不動產部門辦理房屋產權注銷手續(xù)（新增）
      12.無法達成補充協(xié)議或產權人不明確的，由同級政府作補償決定（新增）
      13.申請法院強制執(zhí)行（新增）
       
      【文鰩評析】
       
      其實從嚴格意義上說，11-13的內容不算新增內容，這些內容各自分布在舊規(guī)定的房屋征收程序條款之外。
       
      我們認為，本次桂林市特意將11-13納入征收程序，一方面來是為了體現(xiàn)征收程序的完整性。畢竟簽訂完補償協(xié)議只是一個階段的結束。

      另一方面則是為了體現(xiàn)主體權利的一致性。在舊規(guī)定中，房屋征收部門是市政府的內設機構——市房屋征收辦公室。由于內設機構不具備獨立法人資格，故舊規(guī)定只能單列條款，由市政府作為申請強制執(zhí)行的主體。
       
      而新規(guī)定把房屋征收部門改為市住房和城鄉(xiāng)建設局（新規(guī)第五條），住建局當然可以作為獨立法人申請強制執(zhí)行，故也將強制執(zhí)行一并列入了征收程序。
       
      可以看出，由于政府內設機構的性質，其行使的行政權利受限，桂林市將房屋征收主管部門改為住建局，符合精簡行政的行政準則。
       
      【三、新增了被查封房屋的通知程序】
       
      第六十五條【征收被查封房屋】征收在市、縣級人民政府作出房屋征收決定前被查封的房地產的，房屋征收部門應當將征收事項通知查封機關。
       
      【文鰩評析】
       
      舊規(guī)定僅規(guī)定了房屋抵押人通知抵押權人房屋征收的義務，而新規(guī)定增加了房屋征收部門征收查封房屋的通知義務。
       
      我們認為，該義務的設置可以有效減少房屋征收部門和法院二者之間的沖突。
       
      在中國法院網公布的一則案例中，法院得知被查封房屋要拆遷后，向拆遷實施單位送達不得拆除涉案房產的通知書，后拆遷實施單位拆除房屋，并給被征收人發(fā)放補償款，法院以拆遷實施單位擅自拆除被查封房產為由決定對其罰款20萬元，并責令追回拆遷補償款。
       
      對于拆遷實施單位的拆遷行為是否屬于擅自處置查封財產，存在爭議。但主流觀點認為：法院在得知查封的房產已被征收的情況下，可以裁定扣留、提取房屋拆遷補償款，而不能通知拆遷實施單位不能拆除，拆遷實施單位拆除房屋是依據政府統(tǒng)一規(guī)劃拆除的，因此不構成擅自處置被查封的財產。
       
      所以，此次桂林市給房屋征收部門增加了通知法院的義務，可在一定程度上可以避免法院認為征收部門擅自處置被查封財產、協(xié)助法院解決執(zhí)行難的問題，起到雙贏的效果。
       
      【四、新增了補償征收公告期限、送達方式】
       
      第七十條【補償決定公告】市、縣（市）人民政府應當自作出補償決定之日起7個工作日內在房屋征收范圍內予以公告。
       
      第七十一條【補償決定送達】補償決定應當直接送達被征收人。被征收人拒絕簽收的，可以留置送達。直接送達有困難的，可以郵寄送達。采取上述方式無法送達的，可以公告送達。
       
      【文鰩評析】
       
      第一，舊規(guī)定僅要求市政府及時公告補償決定，對期限沒有做規(guī)定。新規(guī)定的7日內公告，對整個征拆遷程序來說則是一個有力的助推劑。
       
      我們知道，若法律、法規(guī)、政策未明確一個行政行為作出的期限，其后續(xù)的程序也將面臨不確定的等待期限。
       
      而征收補償公告只是征收程序的其中一個步驟，若補償公告遲遲未出，后面推進耗時久、繁雜的簽訂補償協(xié)議、搬遷等工作，其難度更大。
       
      第二，征收補償決定的送達借鑒了法院送達法律文書的規(guī)定，有效解決送達難的問題。
       
      由于個別拆遷戶早已外出安置或者個別釘子不愿意簽訂補償協(xié)議，前期補償決定的有效送達直接影響了后面協(xié)議、搬遷及強制拆遷，該規(guī)定可有效解決因送達導致的各種遲延、糾紛。
       
      【五、新增了強制拆遷前的催告義務】
       
      第七十三條【催告義務送達】申請人民法院強制執(zhí)行之前，市、縣（市）人民政府應當催告被征收人履行搬遷義務。催告應當以書面形式作出。
       
      被征收人收到催告書后有權進行陳述和申辯。市、縣（市）人民政府應當充分聽取當事人的意見，對當事人提出的事實、理由和證據，應當進行記錄、復核。
       
      第四十七條 市人民政府作出補償決定后，被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由市人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。
       
      【文鰩評析】
       
      舊規(guī)定對強制執(zhí)行前的通知送達未做規(guī)定。新規(guī)定在強制執(zhí)行條件的基礎上增加了送達方式。
       
      在實踐中，哪怕政府依法對違法建筑進行強制拆除，違法建設當事人都會對強拆的程序、損失賠償提起訴訟，何況是合法建筑的強制拆除。
       
      由于舊規(guī)定沒有送達規(guī)定，被拆遷人往往以未收到補償決定，不知道搬遷公告為由作為舊規(guī)定第四十七條的抗辯，此時行政人員又需要舉證已經送達或已經窮盡一切手段告知...工作程序稍有不慎，就有可能被認定程序違法，進而面臨賠償損失的風險。
       
      而本次意見稿中，既規(guī)定了送達的方式，又規(guī)定了強拆前的催告程序，賦予了被征收人陳述、申辯的權利，保障了行政人員行政合法性，可以看出桂林市政府本次的征拆遷程序規(guī)定更嚴謹、謹慎、合理。
       
      【六、新增了最低收入家庭優(yōu)惠政策】
       
      第六十三條【最低收入家庭優(yōu)惠政策】對最低收入家庭設定基本保障建筑面積。最低收入家庭被征收房屋的住房套內面積小于六十平方米的，選擇產權調換的按本辦法計算補助獎勵后安置房仍不足六十平方米的，按六十平方米給予產權調換安置。
       
      安置房與被征收房屋產權套內面積內互不補差，因安置房平面結構原因造成超面積安置的，按本條規(guī)定增加的面積部分，參照經濟適用房標準支付，被征收人一次性支付超面積購房款有困難的，可以在協(xié)議中約定分期支付。
       
      最低收入家庭必須是具有本市常住戶口，在被征收房屋實際居住且在本市無其它住房（包括租賃公房）。
       
      【文鰩評析】
       
      在大量的征拆中，低收入家庭始終占有一定比例。而這些低收入家庭的拆遷安置，則往往也成為一個棘手的問題。
       
      此次桂林市對最低家庭收入的征拆補償優(yōu)惠政策，構建了桂林被拆遷低收入家庭住房保障體系，有利于促進城市房屋拆遷的順利實施。
       
      真的是要為桂林市政府大大地點個贊！
       
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