撰文：哪吒 美編：刀妹 校對(duì)：紫藤

1、朋友求助

我的朋友小楠今年31歲，在銀行工作，結(jié)婚5年，孩子4歲，一家三口其樂融融。

小楠看多了朋友圈里虎媽牛娃的故事，多少有點(diǎn)“教育焦慮”。她篤信教育是最好的投資，對(duì)孩子的教育問題無比重視，女兒朵朵3歲就開始上樂高課和英語啟蒙課程。小楠老公開玩笑說“誰說中國人沒有信仰，中國人的信仰就是孩子”。

夫妻二人努力工作打拼，攢下不薄的家底，就是想給孩子創(chuàng)造最好的教育條件和成長(zhǎng)環(huán)境。最近小楠和丈夫賣掉了一套老房子，加上手里的積蓄，攢（cuan）出200萬 ，商量著一步到位，置換一套合適的學(xué)區(qū)房。

綜合考慮通勤距離、教育資源、環(huán)境、生活配套等因素，他們把買房目標(biāo)區(qū)域鎖定在省實(shí)驗(yàn)中學(xué)和文化路一小附近。

這里既是鄭州優(yōu)質(zhì)教育資源扎堆的學(xué)區(qū)房集中區(qū)域，也是熱門的改善二手住宅集中片區(qū)。加上便利的交通、發(fā)達(dá)的商業(yè)和優(yōu)越的地段位置，甚至還有河南省博物院、農(nóng)科路酒吧美食街、鄭州市動(dòng)物園等稀缺的城市文旅資源，如此多優(yōu)勢(shì)條件的加持，使得本片區(qū)的二手房成交一直有量有價(jià)，吸引大量中介公司在此盤踞。

小楠看著區(qū)域里密集的二手房小區(qū)、滿街的中介門店，還有動(dòng)輒兩三萬的房?jī)r(jià)，一時(shí)不知該作何選擇，于是向我求助。

為了確保信息準(zhǔn)確，我也向自己的好友尋求了幫助。

2、購買省實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)房的方法論分析

我的朋友在英地天驕華庭小區(qū)附近有兩家中介門店，他把店里的銷冠經(jīng)紀(jì)人杜娟介紹給我。杜姐已經(jīng)在這個(gè)區(qū)域工作了很多年，上個(gè)月成交5套二手房，業(yè)績(jī)很牛，而她自己的兒子就在省實(shí)驗(yàn)中學(xué)上學(xué)。

杜姐告訴我們，在這附近買房，需要考慮清楚——因?yàn)轸~和熊掌不可兼得。

如果從居住體驗(yàn)出發(fā)，這個(gè)片區(qū)首選一定是正弘藍(lán)堡灣、萬達(dá)公館、恒大名都、英地天驕華庭、鑫苑世家還有建業(yè)貳號(hào)城邦這些改善次新房樓盤。

但要是單純考慮穩(wěn)定劃片本區(qū)域最優(yōu)質(zhì)的省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、文一小雙學(xué)區(qū)，并且不限制名額，最好的選擇卻是一些老舊小區(qū)，比如文博花園、中行家屬院、交行家屬院、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)家屬院、二柴家屬院、原田花園等。

▲省實(shí)驗(yàn)中學(xué)和文化路一小

買不同的小區(qū)，就是選擇了不同的學(xué)校和不同的生活方式。

選擇（一）

首先，環(huán)境較好的改善小區(qū)中，享受top學(xué)校省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、文化路一小雙學(xué)區(qū)的小區(qū)有：

1. 英地天驕華庭1期、2期。小區(qū)定位為改善，配套加拿大楓葉小熊幼兒園。本小區(qū)為【學(xué)位房】，上文一小和省實(shí)驗(yàn)中學(xué)都只有一個(gè)名額，上學(xué)名額可以隨房產(chǎn)買賣更名易主，適合只生育一個(gè)寶寶的家庭。

▲天驕華庭的楓葉小熊幼兒園

目前英地天驕華庭的房?jī)r(jià)對(duì)比2017年有所回落，有上學(xué)名額的房子實(shí)際成交價(jià)在26000-28000元/㎡，而名額被使用過的房源成交價(jià)格回落至22000-23000元/㎡左右，二者目前價(jià)格差距較大。

天驕華庭小區(qū)有89㎡戶型的緊湊小三房，成交總價(jià)約為250萬元，對(duì)小楠來說壓力不大，但是居住感受不算太好，而130㎡四房戶型350萬 的總價(jià)需要拼上全部身家，上學(xué)名額用完即貶值，將來萬一生了二胎又要為學(xué)區(qū)發(fā)愁。

2. 文博花園。文一小、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)雙學(xué)區(qū)房，上學(xué)不限制名額。電梯小高層，小區(qū)建成于2002年，配套有點(diǎn)陳舊，景觀略顯臟亂，而且戶型偏大。最小面積是110㎡南北通透的兩房，均價(jià)近三萬，成交總價(jià)約320萬左右。這只是本小區(qū)的起步總價(jià)，這種戶型出房源也不多，需要遇，或者等。

▲文博花園

選擇（二）

除了這兩個(gè)小區(qū)外，如果想穩(wěn)定劃片雙top學(xué)校，還可以選擇周邊的老小區(qū)、多層家屬院。

這兩所學(xué)校各自的劃片范圍其實(shí)是不同的。

其中文一小的劃片范圍包括：

農(nóng)西社區(qū)、信息社區(qū)、白廟社區(qū)、綠財(cái)社區(qū)、經(jīng)五路社區(qū)、科技市場(chǎng)社區(qū)、儉學(xué)街社區(qū)和博物院社區(qū)。

▲劃片范圍不包含紅色區(qū)域中的新建小區(qū)

而省實(shí)驗(yàn)中學(xué)（初中部）的劃片范圍包括：

儉學(xué)街社區(qū)、博物院社區(qū)和文博西路25號(hào)院（即正弘數(shù)碼公寓小區(qū)）。

這個(gè)劃片范圍從確定到現(xiàn)在基本沒有變化，從中可以看出有交集的唯二兩個(gè)社區(qū)是儉學(xué)街社區(qū)和博物院社區(qū)，包括的小區(qū)有：

博物院社區(qū)：金水區(qū)委家屬院、二柴家屬院、花園商廈家屬院、咨詢公司家屬院、省機(jī)電學(xué)校家屬院、中行家屬院、農(nóng)業(yè)路2號(hào)院、農(nóng)業(yè)路4號(hào)院、農(nóng)業(yè)路5號(hào)院、農(nóng)業(yè)路6號(hào)院、農(nóng)業(yè)路8號(hào)院、文博花園小區(qū)。

儉學(xué)街社區(qū)：公安高專家屬院、文化路一小家屬院、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)家屬院、白廟勞教所家屬院、小汽車修理公司家屬院、天福苑/書香苑/廢品回收公司家屬院、原田小區(qū)、古建所家屬院、河南省商科所家屬院、政法干校家屬院、外貿(mào)學(xué)校家屬院、老財(cái)院家屬院、省高招辦家屬院、郵政局家屬院、第一糧油公司家屬院。

這些家屬院除個(gè)別是小高層（文博花園）、高層（白廟勞教所家屬院）外，大多是多層無電梯的老舊小區(qū)，配套和環(huán)境較差，單價(jià)高達(dá)2-3萬每平米，還有一部分建成年代久遠(yuǎn)【不能貸款】或者【可貸款年限較短】。

二柴家屬院的50㎡左右兩房，總價(jià)約120萬，需要全款；

博物院家屬院70多平兩房成交價(jià)格不低于230萬；

政法干校家屬院60多平兩房成交價(jià)在170-180萬；

小區(qū)環(huán)境和氛圍相對(duì)較好的銀行家屬院，86平米兩房成交價(jià)格在220萬以上。

原田花園小區(qū)因?yàn)槭菃螝猓瑑r(jià)格較低，成交單價(jià)低于20000元/㎡。

▲原田花園小區(qū)

這些老小區(qū)房源都很少，而且其中一部分可能還面臨著拆遷危機(jī)。即便如此，每年三四月份學(xué)區(qū)房成交旺季，還是有大量家長(zhǎng)為了孩子學(xué)業(yè)來此選購學(xué)區(qū)房。

時(shí)值中午，我們一行三人走在看房路上，小區(qū)里來往的都是穿著藍(lán)白校服的學(xué)生，背著書包，臉上寫著稚氣，步履有些匆匆。

▲中行家屬院

小楠看了幾套老房子，臉上寫滿失望。我很理解她的心情，打拼十年好不容易混成中產(chǎn)中堅(jiān)中層，并不希望住回奶奶家一樣的小區(qū)環(huán)境，多少還是對(duì)新家居住品質(zhì)抱有期待和要求的。

選擇（三）

帶我們看房的經(jīng)紀(jì)人杜姐說，如果不是非要雙學(xué)區(qū)，可以考慮單劃片省實(shí)驗(yàn)中學(xué)的鑫苑世家小區(qū)和正弘數(shù)碼公寓。

鑫苑世家小區(qū)小學(xué)劃片農(nóng)業(yè)路小學(xué)或者黃河路三?。ㄟ@兩年有變化），中學(xué)劃片省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，這個(gè)小區(qū)有洋房、別墅也有高層，兩邊分區(qū)隔開，小區(qū)內(nèi)配建一所東方劍橋幼兒園，高層梯戶比很高，5梯24戶，50-80㎡的小戶型為主，洋房最小面積89㎡的三房戶型成交價(jià)在300萬以上。

▲鑫苑世家洋房別墅區(qū)

正弘數(shù)碼公寓是50年產(chǎn)權(quán)的住宅，劃片文化路二小和省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，有5棟小戶型為主的塔樓，戶型有23㎡的標(biāo)間、40㎡左右的標(biāo)準(zhǔn)一室一廳、70㎡左右的兩房。

▲正弘數(shù)碼公寓

杜姐的意思是，這兩個(gè)小區(qū)都是劃片省實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)區(qū)房，有小戶型且價(jià)格不高。尤其正弘數(shù)碼公寓，23㎡的標(biāo)間成交價(jià)40多萬；40㎡的標(biāo)準(zhǔn)一室一廳成交價(jià)格不到70萬。單價(jià)16000-17000元，后者租金約1800-2000元/月。

可以考慮最低成本買一套小戶型來換取省實(shí)驗(yàn)中學(xué)的入學(xué)名額，相當(dāng)于買份保險(xiǎn)。并且這個(gè)小區(qū)二手房成交一直非?；钴S，具有一定投資價(jià)值。

選擇（四）

這個(gè)片區(qū)還有其他幾個(gè)不錯(cuò)的高層改善小區(qū)：

正弘藍(lán)堡灣2期劃片文化路三小和47中，1期、3期劃片農(nóng)科路小學(xué)和47中；恒大名都小區(qū)劃片文化路二小和47中；萬達(dá)公館劃片農(nóng)科路小學(xué)和47中。

▲恒大名都小區(qū)

藍(lán)堡灣小區(qū)內(nèi)部還有一所省實(shí)驗(yàn)幼兒園分園（很難入學(xué)）和私立正弘國際小學(xué)，據(jù)說是農(nóng)科路小學(xué)的分校，每年學(xué)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用需要花費(fèi)3萬元。今年是第一屆學(xué)生畢業(yè)，教學(xué)質(zhì)量尚未可知。

另外附近真正的top初中并不是省實(shí)驗(yàn)中學(xué)初中部，而是省實(shí)驗(yàn)中學(xué)分校——私立的文博中學(xué)，小學(xué)畢業(yè)生需要通過公平的考試入學(xué)，擇優(yōu)錄取，考不上才服從劃片政策。也就是說，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)提前，小學(xué)畢業(yè)時(shí)就已經(jīng)開始?xì)埧岬谋荣惲恕?/p>

3、結(jié)論和（艱難的）選擇

了解完這些，也看了不少房子，我、小楠和杜姐三個(gè)人坐在中介門店，集體陷入沉默。腳累，心也累。

這學(xué)區(qū)房，還真不好買。

想兼顧改善小區(qū)和雙學(xué)區(qū)，選擇少，壓力大（只有一個(gè)名額的英地天驕華庭、單價(jià)3萬的文博花園）；

買老小區(qū)可以穩(wěn)定劃片、不限名額，但居住品質(zhì)差，也很貴；

選擇省實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)房而放棄文一小學(xué)區(qū)房（鑫苑世家、正弘數(shù)碼公寓）？沒有一流小學(xué)的教育水平，擔(dān)心孩子輸在起跑線上，失去考取文博中學(xué)等top學(xué)校的機(jī)會(huì)；

選擇藍(lán)堡灣、萬達(dá)公館等純改善小區(qū)，只能劃片到二流學(xué)校，違背了買學(xué)區(qū)房的初心。

人間真實(shí)，這游戲太難了。

謝過杜姐，小楠說她要回去仔細(xì)捋一捋，和老公商量后再做決定。

我十分理解她的糾結(jié)，我比她還糾結(jié)。因?yàn)槲壹炔恢涝撛趺催x，也沒人能商量。哦不，我甚至沒有選擇的資格，因?yàn)槲覜]有200萬（想到這里我如釋重負(fù)）。

以上，就是我十一假期陪朋友看房的一天。

后記：

昨天，小楠給我打來電話，說她決定買天驕華庭帶名額的四房，這也是目前最能兼顧所有需求的選擇了。

我還能說什么，當(dāng)然是真誠祝福啦！