原告觀點(diǎn)：一、鑒定報(bào)告已明確系爭(zhēng)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，上訴人原審對(duì)修復(fù)方案并無(wú)異議，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)修復(fù)責(zé)任。二、被上訴人一直報(bào)修并多次主張租金損失，但上訴人沒(méi)有將系爭(zhēng)房屋修好，導(dǎo)致房屋無(wú)法居住，被上訴人主張租金損失合理，且未超過(guò)訴訟時(shí)效。

被告觀點(diǎn)：一、對(duì)修復(fù)方案中“客廳地坪下沉/底部受潮”該部分不予認(rèn)可，裂縫屬于施工質(zhì)量瑕疵，不屬于主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題，無(wú)需將整個(gè)客廳混凝土地坪鏟除，可通過(guò)其他方式予以修復(fù)，且修復(fù)方案中超過(guò)保修期的項(xiàng)目維修費(fèi)用應(yīng)由被上訴人承擔(dān)。二、系爭(zhēng)房屋系毛坯交付，上訴人對(duì)內(nèi)墻和頂板涂料不承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；插座線管內(nèi)電線、配電箱和不銹鋼欄桿的維護(hù)屬物業(yè)公司責(zé)任，且已超過(guò)了保修期，上訴人不應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，故原審認(rèn)定修復(fù)補(bǔ)償費(fèi)金額有誤。三、被上訴人無(wú)證據(jù)證明其在2011年報(bào)修后向上訴人主張過(guò)租金損失，該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求超過(guò)訴訟時(shí)效。同時(shí)，被上訴人亦未提供證據(jù)證明其發(fā)生了租金損失，且租金損失并非上訴人訂立合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的損失，每月2,000元的標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于實(shí)際損失，被上訴人也未采取合理措施防止損失擴(kuò)大，故被上訴人租金損失的訴請(qǐng)不應(yīng)得到支持。

 一審法院觀點(diǎn)：

系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，鞠某、高某、賣(mài)方均應(yīng)嚴(yán)格履行。本案中，鞠某、高某在房屋交付后不久即發(fā)現(xiàn)房屋存在多處質(zhì)量問(wèn)題故要求維修，但根據(jù)本案司法鑒定意見(jiàn)，至今未全面修復(fù)，賣(mài)方認(rèn)為除地坪外的質(zhì)量問(wèn)題均已超過(guò)保修期限的抗辯意見(jiàn)，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。關(guān)于涂料修復(fù)費(fèi)用爭(zhēng)議，在對(duì)修復(fù)方案鑒定意見(jiàn)質(zhì)證時(shí)，賣(mài)方對(duì)涂料修復(fù)方案無(wú)異議，現(xiàn)又認(rèn)為系爭(zhēng)房屋毛坯交付時(shí)沒(méi)有涂料，但又未提供反駁證據(jù)，法院不予采信。本案糾紛系因賣(mài)方未及時(shí)、有效履行保修義務(wù)所致，客觀上鞠某、高某至今仍將房屋鑰匙留存于物業(yè)公司，賣(mài)方認(rèn)為欄桿有銹跡是鞠某、高某保管不善、插座線管內(nèi)電線及配電箱費(fèi)應(yīng)另案處理的意見(jiàn)，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。鞠某、高某要求賣(mài)方按照鑒定修復(fù)意見(jiàn)修復(fù)并依約支付修復(fù)補(bǔ)償費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，具有事實(shí)和合同依據(jù)，法院予以支持。鞠某、高某將房屋鑰匙一直留在物業(yè)公司等待修復(fù)完成，應(yīng)自修復(fù)之日起計(jì)算賠償請(qǐng)求權(quán)的時(shí)效期間，賣(mài)方認(rèn)為鞠某、高某訴請(qǐng)的租金損失已超過(guò)訴訟時(shí)效，法院不予采納。賣(mài)方履行修復(fù)義務(wù)是其應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)，鞠某、高某要求修復(fù)時(shí)全程監(jiān)督、修復(fù)后，賣(mài)方出具鑒定機(jī)構(gòu)的合格報(bào)告，非涉案預(yù)售合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，該部分訴請(qǐng)缺乏合同依據(jù)，法院不予支持。涉案房屋底層客廳地坪下沉嚴(yán)重，根據(jù)鑒定意見(jiàn)需鏟除原有全部混凝土地坪后進(jìn)行全面翻修修復(fù)，該質(zhì)量問(wèn)題直接導(dǎo)致鞠某、高某無(wú)法裝修入住，鞠某、高某要求賣(mài)方賠償租金損失，具有事實(shí)和法律依據(jù)。對(duì)于租金損失數(shù)額，法院根據(jù)系爭(zhēng)房屋所處位置、近幾年的租賃市場(chǎng)行情并結(jié)合本案具體案情,酌定為每月2,000元。

二審法院觀點(diǎn)：

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三。一、上訴人應(yīng)否按照司法鑒定意見(jiàn)書(shū)確認(rèn)的修復(fù)方案對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行修復(fù)；二、原審確認(rèn)的修復(fù)補(bǔ)償費(fèi)金額是否準(zhǔn)確；三、被上訴人主張租金損失是否超過(guò)訴訟時(shí)效以及若未超過(guò)訴訟時(shí)效，原審確認(rèn)的租金標(biāo)準(zhǔn)是否合理。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，一、上訴人不認(rèn)可“客廳地坪下沉/底部受潮”該部分的修復(fù)方案，其認(rèn)為裂縫屬于施工質(zhì)量瑕疵，不屬于主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題，無(wú)需將整個(gè)客廳混凝土地坪鏟除，對(duì)此，本院認(rèn)為，司法鑒定意見(jiàn)書(shū)已載明“底層客廳地坪與墻身脫開(kāi)，中部有通長(zhǎng)裂縫，主要是由于地坪下填土密實(shí)度達(dá)不到規(guī)定要求，致使地坪下沉所致，不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求：基土應(yīng)均勻密實(shí)?！辫b定人員原審也出庭釋明，地坪屬于隱蔽工程，裂縫原因系地坪下面填土密度不符合要求，局部維修不能解決下沉問(wèn)題。因此，系爭(zhēng)房屋既然存在“客廳地坪下沉/底部受潮”的質(zhì)量問(wèn)題，理應(yīng)按照鑒定機(jī)構(gòu)提出的專業(yè)修復(fù)意見(jiàn)進(jìn)行全面修復(fù)，如此方可從根本上解決該質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)上訴人的上述觀點(diǎn)本院難以采納。二、上訴人主張除了地坪下沉外的其他質(zhì)量問(wèn)題已超過(guò)保修期，故不應(yīng)由其承擔(dān)維修責(zé)任。對(duì)此，本院認(rèn)為，原審查明情況顯示，被上訴人在房屋交接后不久即發(fā)現(xiàn)房屋存在若干質(zhì)量問(wèn)題并于2011年1月21日提出維修要求，而上訴人至今未能進(jìn)行全面修復(fù)，上訴人現(xiàn)以超過(guò)保修期為由拒絕承擔(dān)維修責(zé)任，其主張并無(wú)事實(shí)依據(jù)，也有違誠(chéng)信、公平原則，本院不予支持。三、上訴人提出系爭(zhēng)房屋系毛坯交房，內(nèi)墻和頂板并非刷的涂料而是批的白色膩?zhàn)印，F(xiàn)被上訴人二審期間已向本院表示同意相關(guān)房間內(nèi)墻和頂板按原設(shè)計(jì)、施工規(guī)范要求批膩?zhàn)?，此系被上訴人對(duì)自身權(quán)利的合法處分，于法不悖，本院予以認(rèn)可，并對(duì)修復(fù)方案進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。四、上訴人主張插座線管內(nèi)電線、配電箱和不銹鋼欄桿的維護(hù)屬物業(yè)公司責(zé)任，且插座線管內(nèi)電線、配電箱被偷原因在被上訴人，故上訴人不應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，本院認(rèn)為，該兩項(xiàng)問(wèn)題均系上訴人未及時(shí)、全面履行保修義務(wù)所致，且上訴人上述主張并無(wú)確鑿依據(jù)佐證，本院不予采信。綜上，除前述涉及的修復(fù)方案調(diào)整內(nèi)容外，上訴人應(yīng)按照司法鑒定意見(jiàn)書(shū)確定的修復(fù)方案將系爭(zhēng)房屋質(zhì)量問(wèn)題予以修復(fù)。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，如前文所述，上訴人對(duì)相關(guān)房間的內(nèi)墻和頂板應(yīng)承擔(dān)批膩?zhàn)拥男迯?fù)責(zé)任，對(duì)插座線管內(nèi)電線、配電箱和不銹鋼欄桿亦應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。關(guān)于內(nèi)墻和頂板修復(fù)費(fèi)，被上訴人二審期間表示同意該項(xiàng)修復(fù)費(fèi)按批膩?zhàn)拥馁M(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，原審鑒定機(jī)構(gòu)已明確內(nèi)墻、頂板按批膩?zhàn)舆M(jìn)行計(jì)費(fèi)，費(fèi)用為10,645元，因此本院采納鑒定機(jī)構(gòu)意見(jiàn)，確認(rèn)內(nèi)墻和頂板批膩?zhàn)拥男迯?fù)費(fèi)為10,645元。原審鑒定機(jī)構(gòu)關(guān)于插座線管內(nèi)電線、配電箱和不銹鋼欄桿的修復(fù)費(fèi)用的認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)，原審予以采納正確，本院予以確認(rèn)。綜上，本院對(duì)原審判決確定的修復(fù)補(bǔ)償費(fèi)由27,817元調(diào)整為24,909.5元。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三，上訴人以租金損失訴訟請(qǐng)求超過(guò)訴訟時(shí)效，被上訴人無(wú)證據(jù)證明其發(fā)生了租金損失，租金損失每月2,000元標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高且非上訴人訂立合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的損失，以及被上訴人未采取合理措施防止損失擴(kuò)大等為由，主張不應(yīng)支持被上訴人關(guān)于租金損失的訴訟請(qǐng)求。對(duì)此，本院認(rèn)為，相關(guān)鑒定意見(jiàn)已明確系爭(zhēng)房屋底層客廳存在地坪下沉問(wèn)題，需要將客廳全部混凝土地坪全部鏟除后方可進(jìn)行全面修復(fù)，顯然該質(zhì)量問(wèn)題屬于主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題且直接導(dǎo)致被上訴人無(wú)法正常入住使用系爭(zhēng)房屋，被上訴人主張系爭(zhēng)房屋對(duì)外出租的租金損失，于法有據(jù)，本院予以支持。同時(shí)，從該質(zhì)量問(wèn)題的性質(zhì)看，應(yīng)由上訴人承擔(dān)修復(fù)義務(wù)實(shí)屬毋庸置疑，上訴人認(rèn)為被上訴人未采取合理措施防止損失擴(kuò)大，系將自身責(zé)任推卸給被上訴人，對(duì)其該觀點(diǎn)本院難以認(rèn)同。上訴人主張被上訴人的該項(xiàng)訴請(qǐng)超過(guò)訴訟時(shí)效，本院認(rèn)為，被上訴人于2011年1月21日即提出維修要求，并將房屋鑰匙托管于物業(yè)公司，而上訴人始終怠于履行修復(fù)義務(wù)，導(dǎo)致被上訴人利益受損，原審認(rèn)為被上訴人主張損失賠償請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效應(yīng)自修復(fù)之日起計(jì)算，本院予以認(rèn)可，對(duì)上訴人關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯，本院不予采納。至于租金損失標(biāo)準(zhǔn)，被上訴人基于毛坯房租金價(jià)格主張每月3,000元的損失賠償標(biāo)準(zhǔn)，原審在此基礎(chǔ)上綜合相關(guān)因素酌定為每月2,000元并無(wú)不當(dāng)，本院亦予認(rèn)可。

本案是一起比較典型的房屋質(zhì)量糾紛案件，房屋所出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題比較有代表性，由本案小業(yè)主的一些訴訟請(qǐng)求引申出的問(wèn)題也較富討論意義。

一、質(zhì)量糾紛的類型以及相應(yīng)承擔(dān)責(zé)任類型

1、通常的房屋質(zhì)量問(wèn)題包括：（1）、樓體不穩(wěn)定，如過(guò)了沉降期依然沉降不止，不均勻沉降等；（2）、裂縫，如樓板裂縫及墻體裂縫；（3）、滲漏，如水平滲漏及垂直滲漏；（4）、墻體空鼓、墻皮脫落；（5）、隔音、隔熱效果差；（6）、門(mén)窗密閉性差、變形，如本案中情形；（7）、上下水跑冒漏滴；（8）、水、電、暖通、氣設(shè)計(jì)不合理，影響小業(yè)主正常使用；（9）、公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理，質(zhì)量不過(guò)關(guān)，如樓梯位置不方便等。

2、針對(duì)上述房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)視情況而定。根據(jù)《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》）及相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量問(wèn)題所承擔(dān)的責(zé)任主要一是維修責(zé)任及賠償責(zé)任，二是退房責(zé)任。

開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的維修責(zé)任，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)?！睂?duì)于本條應(yīng)正確理解，關(guān)聯(lián)案例1中開(kāi)發(fā)商在庭審時(shí)辯稱，法院不能直接判定其負(fù)給付義務(wù)，認(rèn)為其未完成維修的情況下，直接判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)給付責(zé)任，違背司法解釋，二審時(shí)巢湖中院認(rèn)為，該條規(guī)定前后兩句是并列關(guān)系，不能推斷出買(mǎi)受人必須先維修，然后才能向出賣(mài)人主張修復(fù)費(fèi)用的結(jié)論。此種解釋并未點(diǎn)出問(wèn)題的關(guān)鍵，費(fèi)用（損失）的賠償并不以發(fā)生為要件，應(yīng)能確定即可，《合同法》第一百三十一條中關(guān)于違約損失包括合同履行后可以獲得的利益，即非發(fā)生但若能確定的損失，法院也同樣支持便是一例。因此，只要開(kāi)發(fā)商未依約修復(fù)且房屋維修費(fèi)用能夠確定，法院就應(yīng)予支持，而無(wú)需等開(kāi)發(fā)商拖延修復(fù)。

之前我國(guó)房?jī)r(jià)一直維持上行趨勢(shì)，所以當(dāng)出現(xiàn)房屋質(zhì)量糾紛時(shí)，大多數(shù)小業(yè)主要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任主要集中在維修責(zé)任上，但當(dāng)出現(xiàn)房屋價(jià)格下跌時(shí)，小業(yè)主的要求就發(fā)生了轉(zhuǎn)變，退房的要求隨之增多，這同時(shí)就提出了一個(gè)問(wèn)題：什么樣情況下小業(yè)主的退房要求能被支持？目前我國(guó)法律對(duì)退房的相關(guān)規(guī)定主要集中在《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中，其中規(guī)定房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格及房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用小業(yè)主方可主張退房，其他房屋質(zhì)量問(wèn)題開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修及賠償責(zé)任。同時(shí)，有的地區(qū)商品房銷(xiāo)售合同范本也列明了房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格小業(yè)主可主張退房，如《上海商品房出售合同》。

實(shí)踐中，對(duì)于“房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用”的理解存在爭(zhēng)議，我國(guó)尚未對(duì)此做出更清晰的界定，一般而言，“房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)同時(shí)兼具如下兩種情形：

二、買(mǎi)受人因房屋質(zhì)量糾紛向開(kāi)發(fā)商要求賠償損失的范圍

1、《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第十三條規(guī)定了“修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)”，但該條在實(shí)際操作中往往很難準(zhǔn)確把握，本案中，買(mǎi)受人還主張要求自保修之日起至實(shí)際修復(fù)之日止的租金。

2、開(kāi)發(fā)商在維修過(guò)程中買(mǎi)受人能否主張租金損失？本案中，二審法院認(rèn)為，該質(zhì)量問(wèn)題屬于主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題且直接導(dǎo)致無(wú)法正常入住使用系爭(zhēng)房屋，買(mǎi)受人主張系爭(zhēng)房屋對(duì)外出租的租金損失，于法有據(jù)。因此，若房屋質(zhì)量問(wèn)題確實(shí)引起了買(mǎi)受人使用的障礙（該等質(zhì)量問(wèn)題與上述“嚴(yán)重”的情況類似，法官擁有自由裁量權(quán)），買(mǎi)受人即有權(quán)向開(kāi)發(fā)商主張?jiān)摰葥p失。

三、房屋質(zhì)量問(wèn)題能否成為拒收房屋的理由

買(mǎi)受人能否以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商主張拒收所購(gòu)房屋并進(jìn)而要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)聯(lián)案例5中周吉高以房屋存在大門(mén)鎖壞、電燈未安裝為由拒收所購(gòu)房屋，兩審法院均未支持。

除合同有專項(xiàng)約定外，買(mǎi)受人應(yīng)依據(jù)《合同法》第一百四十八條規(guī)定主張，該條規(guī)定：因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。因大門(mén)鎖壞及電燈未安裝并不能致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的實(shí)現(xiàn)，故不能拒收并主張違約責(zé)任。

另需引起注意的是，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第十一條規(guī)定：買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。