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在房產(chǎn)投資界，投資人經(jīng)常談?wù)摰脑掝}是哪個城市更好、更有前途，哪個區(qū)域更成熟、更有未來，哪種戶型更主流。這些幾乎占據(jù)了房產(chǎn)投資微觀討論的絕大部分，但其實這些都可以統(tǒng)稱為選籌，而選籌其實只是房產(chǎn)投資的一小部分。一個完整的房產(chǎn)投資過程其實是由三個維度組成的，按照操作順序，分別是融資、選籌、畝產(chǎn)。今天我們就來一一解讀。全文干貨滿滿，沒有一句廢話，相信看完一定會有所收獲。融資和會計意義的不同，簡單地說就是開源節(jié)流，湊齊資金或者通過各種途徑獲取外界資金。那么關(guān)于融資者而言，最容易碰到的就是我手里只有100萬但是想買房，怎么辦？ 通常購房者都是去借錢，管親戚朋友去借錢，但這只是籌錢不能算融資。 我們會想到，差的錢那我們是不是可以先付首付，我們是不是可以把原來的房子做抵押，問銀行融錢？例如，手里面有一套房產(chǎn)價值500，你把它集出來200，我拿這200和手里原有100去付首付，這就是融資。 融資本是一個很正常的手段，用得好可以讓投資人能力放大，但是在真實世界中，行家的玩法往往都會摸不清門道。其特點就是容易杠桿越加越高，以貸養(yǎng)貸、以融續(xù)融。但如今房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，早已不是那個閉著眼睛買都能賺錢的年代了。“房住不炒”的大環(huán)境下，我們絕對抵制加杠桿。所以這個環(huán)節(jié)不是我們今天要聊的重點，重點說說下面的選籌環(huán)節(jié)。什么叫選籌呢，選籌就是如何挑選房子。 如果是自住，那你可能看的就是片區(qū)、通勤、配套?；蛘呤强紤]居住因素，我們家需要有幾個人，需要買幾室的戶型。還有需要考慮孩子上學的問題，那就要考慮購買學區(qū)房，那這就是自住的選擇。 作為投資的選籌而言，你可能想的就是，這個區(qū)域有沒有人能夠在幾年以后接盤，這種房子在幾年以后好不好賣，比如說一房就比三房在未來要難賣。還有這個房子未來會不會升值的快一點。 選籌就是最終買哪一套房子，選籌模型就是“好城市 好區(qū)域 好房子 好價格”十二字及其拓展的小模型。選籌是各種流派說的較少的，最多的是城市之爭，城市之間互有爭議。城市之爭是最常見的選籌模式，好像城市好就選籌一定好，只要買在一個好城市就萬事大吉了。在真實房產(chǎn)投資世界里，選籌這件事，其實只有一種人非常重視，那就是剛需小白。一是因為剛需小白認為買房買房，看的不就是房子么，二是很多剛需小白有自住需求，稍微資深一點的反而不研究了，之所以如此有幾個很重要的原因：最重要的就是過去樓市是供不應求、大水漫灌的，無論籌碼好壞，漲幅差距不大，所以勞心費力的選籌顯得效率低下；其次，選籌其實是一項研究，需要縱向?qū)Ρ葰v史數(shù)據(jù)、橫向?qū)Ρ炔煌臻g的數(shù)據(jù)，還要有系統(tǒng)思維，難度較大；第三是大部分城市還是一手市場，大部分投資人還是“新房癌”，在一手市場選籌的價值相對小得多。但是大水漫灌的市場終究過去，選籌在未來顯得越來越重要。要知道沒有任何一種投資不重視選籌，在股市中為了避免選籌踩坑的方法是購買指數(shù)基金，而基金股票池的編制是有大量歷史經(jīng)驗決定的，建立時又要滿足各種約束和法規(guī)。在樓市，是沒有一個對標全市場或者全地域的指數(shù)的，而且樓市標的極大，很難做到一人持有大量倉位分散風險，所以選籌踩坑幾乎無法避免。這樣更是要求投資人對于選籌要有一整套的分析體系，要將有限的資金投入到更可靠的標的中去。在市場上成長起來的投資者，幾乎沒有選籌派的，選籌派的高手幾乎都是做研究出身，可能是因為選籌的本質(zhì)是研究吧。所謂畝產(chǎn)，就是每平方米房產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。 比如說你買了一套300平米的房子，把它放著覺得很浪費，想通過出租來獲取租金。普通人想著整套租出去獲取收益，但這就不叫畝產(chǎn)了。 畝產(chǎn)的邏輯一是通過分割成多間來獲得現(xiàn)金流，二是通過裝修。把房子裝得富麗堂皇，干嘛用呢，這種大型的別墅，我去租給那些有特殊需求的，比如影視公司、廣告公司當然還有就是按時間出租，有很多市中心的房子可以做民宿、做鐘點房、按天出租，這就是提升畝產(chǎn)。隨著資產(chǎn)總額的增加，貸款起的作用就越來越小，而房產(chǎn)產(chǎn)生的租金作用越來越大。
對于注重畝產(chǎn)的購房者，某種程度上可以無視漲幅，也不存在月供維持時間的問題，因為這部分人大多數(shù)現(xiàn)金流都是正的。無視漲幅看上去不符合邏輯，但在實際生活中這樣的人群很大，最典型的就是城中村居民，根本不管房價的漲漲跌跌--要知道城市商品房漲價實際上城中村房屋也是一樣漲價的從拆遷評估就可以看出，反之跌價也會影響--他們最在乎的就是租金，只要租金持續(xù)上漲，就可以依靠租金養(yǎng)活全家人。對于注重畝產(chǎn)的購房者而言，怎么樣把手中巨大的倉位變成穩(wěn)定而源源不斷的現(xiàn)金流才是最重要的。在維持住現(xiàn)金流的前提下，再去追求漲幅，有漲幅錦上添花當然更好不過，無漲幅也不會陣亡。而追求租金其實已經(jīng)包含了漲幅，因為但凡好租的房產(chǎn)總是在好城市、好區(qū)域，漲幅只會遲到、不會缺席。這批人群嚴格地說也不是投資人，而是一個經(jīng)營者。一個房東就是一家小型企業(yè)的操盤手。注重畝產(chǎn)本質(zhì)是通過對租戶的服務(wù)，將房產(chǎn)變成現(xiàn)金流，是最重視客戶最具有客戶思維的。要通過自己對房產(chǎn)的不斷改造來提升現(xiàn)金流，最常見的是鳳變冰、分割時間和分割空間三種方法，其實還有改變客戶屬性的方法。無論是哪一種方法，都要通過投入時間和精力去對房屋進行改造、迎合用戶，本質(zhì)上都是經(jīng)營。融資、選籌、畝產(chǎn)，哪一個環(huán)節(jié)更為重要？誰才是最優(yōu)選擇？對于一個剛剛起步的房產(chǎn)投資新人，手中根本沒有資本，不加杠桿其實是無法投資的。所以早期投資人應該想法設(shè)法加杠桿，從親朋處、銀行借款買房。但是有一點要記得，不要以貸養(yǎng)貸，而是要開源節(jié)流，多賺錢少消費去還月供。對于一個有了很多房產(chǎn)的投資人，當然是畝產(chǎn)更為重要，那些幾千甚至幾萬平米的持倉者，一個月光租金就是幾萬甚至幾十萬上百萬，完全可以實現(xiàn)押金買房或者租金買房，融資的作用大大降低。其實融資和畝產(chǎn)，只是一名房產(chǎn)投資人所要經(jīng)歷的階段而已，并無優(yōu)劣之分，每一個投資人都是從融資入的門，而每一個成功的房產(chǎn)投資人終究要到畝產(chǎn)階段。選籌則是貫穿其中的，千萬不要因為追求高融資而去買沒有流動性的盤，例如鬼盤；也不要因為追求高畝產(chǎn)而去買基本不漲的盤，例如公寓。要記住無論追求什么，始終都是在追求房產(chǎn)投資收益最大化，都要綜合考慮“貸款+漲幅+租金”，最終還要保證能夠賣出變現(xiàn)（融資派的抵押變現(xiàn)不是真正的變現(xiàn)）或拆遷變現(xiàn)。對于任何房產(chǎn)投資人，在任何階段都要三者兼顧、只是有所側(cè)重，任何階段的方法論都是房產(chǎn)投資人應該掌握的。房股本相通，其實大部分可以產(chǎn)生現(xiàn)金流的投資品也是相通的。都有這三個維度，例如股票，也有融資（場內(nèi)加杠桿以及場外加杠桿）、選籌（股票還是基金或轉(zhuǎn)債、哪一只）、畝產(chǎn)（高股息、紅利再投資）三個維度。放到更大類別看也是如此，雖然我認為這些類別已經(jīng)不是投資。有些品種沒有現(xiàn)金流、杠桿很高，但是并不是好的投資籌碼，例如外匯、期貨等；而有些只追求漲幅，不加杠桿、不產(chǎn)生現(xiàn)金流，例如字畫文物；有些品種利息很高，但是本金其實沒有什么漲幅，銀行承兌匯票、大額存單等。但是對于房產(chǎn)以外的投資品，融資從來都不是最應該學習的，而是最應該避免的。即使是房產(chǎn)類也應力所能及，不加杠桿重要的事要再說三遍“不要加杠桿 不要加杠桿 不要加杠桿”。
跟安利大家一個我們的矩陣內(nèi)容賬號，來自投資圈我個人認為的大拿，也是本文的作者、我的好朋友六土，所有的內(nèi)容沒有追熱點沒有弄情緒，都是告誡大家不要一夜暴富，如何合理有序的慢慢變富，有興趣的朋友可以
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