?第二節(jié)期房

一、什么是期房

人們習慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)企

業(yè)取得商品房預售許可證，尚未取得不動產(chǎn)權(quán)證書的房屋。消費者在這一階段購買商品房時

應簽預售合同。

二、期房、準現(xiàn)房、現(xiàn)房有何區(qū)別

現(xiàn)房是指房屋已經(jīng)竣工，開發(fā)企業(yè)取得不動產(chǎn)權(quán)證書的房屋。準現(xiàn)房介于期房和現(xiàn)房

之間，房屋已建好大體輪廓，能一目了然地看清房型、樓間距等重要因素，但開發(fā)企業(yè)還未

辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的房屋。

期房、準現(xiàn)房(房子主體已經(jīng)封頂，正在同步建設(shè)配套設(shè)施的房子)、現(xiàn)房的區(qū)別，主要體現(xiàn)在房屋性質(zhì)、購房合同、入住時間、配套設(shè)施、

房屋結(jié)構(gòu)、房屋價格等方面。

（1）房屋屬性：區(qū)分期房和現(xiàn)房的標準，即開發(fā)企業(yè)有沒有拿到不動產(chǎn)權(quán)證書，有不

動產(chǎn)權(quán)證書的是現(xiàn)房，沒有不動產(chǎn)權(quán)證書的是期房。區(qū)分期房和準現(xiàn)房的標準，看房屋建造

情況，快要封頂?shù)氖菧尸F(xiàn)房，還未開建或正在建設(shè)中的是期房。

（2）購房合同：期房和準現(xiàn)房簽的是《商品房預售合同》(《商品房預售許可證、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證、《國有土地使用證》)，現(xiàn)房簽的是《商品房銷售

買賣合同》(現(xiàn)房需要買賣公證，簽訂《網(wǎng)簽合同》)。

（3）入住時間：期房、準現(xiàn)房和現(xiàn)房的入住時間是依次遞進的關(guān)系?，F(xiàn)房可以即買即

?。粶尸F(xiàn)房是需要等一段時間才能入住，比期房等的時間短；而期房可能需要等待一年乃至

更長時間才能入住。

（4）配套設(shè)施：現(xiàn)房的配套設(shè)施比較成熟，對于已建好的配套設(shè)施，可以通過親身體

驗來判斷好壞；準現(xiàn)房的配套設(shè)施一般都在建設(shè)進行中，但能知道開發(fā)企業(yè)給承諾的配套設(shè)

施正在落地；而期房只能靠看沙盤和置業(yè)顧問的講解，不一定能實現(xiàn)。

（5）房屋結(jié)構(gòu)：現(xiàn)房的質(zhì)量、戶型、樓間距、采光、通風、面積等都是真實存在的，

購房者可以親身檢查。比如可以通過早上和晚上來觀察采光，也可以通過雨天檢查房屋是否

漏水。而準現(xiàn)房和期房也只能看沙盤或樣板間，或是職業(yè)顧問的講解來自己想象。

（6）房屋價格：一般情況下現(xiàn)房的房價比準現(xiàn)房和期房的價格要高一些，準現(xiàn)房與期

房的房價，受市場、地段的影響較大。通常準現(xiàn)房與期房的優(yōu)惠力度比現(xiàn)房大。

（7）風險指數(shù)：現(xiàn)房的風險指數(shù)較低，準現(xiàn)房次之，期房較高。因為現(xiàn)房和準現(xiàn)房的

所有東西，差不多都是看得見、摸得著的東西，能夠通過視覺和觸覺來判斷好壞。而期房的

所有細節(jié)都是不確定的，比如開發(fā)企業(yè)資金斷裂、延期交房等問題。

三、購買期房的好處是什么

（1）先期預購，戶型、位置利于選擇：由于預訂的是未竣工的房屋，銷售工作剛剛開

始，開發(fā)項目的所有房型都有，朝向好的戶型也在其中，購房者有了比較大的選擇余地；

（2）價格能給予較大的優(yōu)惠，一般為5%~10%，甚至更多。開發(fā)商開發(fā)一個樓盤一般

需要1~2年的時間，甚至更長。為了及時收回現(xiàn)金，對購買期房持極大的歡迎態(tài)度，也因此

會給予較大的優(yōu)惠；

（3）付款輕松，隨施工進度付款，一般分為三次：第一次付款時間為取得預售證時，

一般僅為1~2萬元的定金和總房款10%左右的首期房款，第二次付款時間是工程進行到一

半時，付款額約為總房款的60%；第三次付款時間為房屋已經(jīng)交工或即將投入使用時，購

房者將余下的款項付完，同時開發(fā)商將房屋交付給購房者，也可選擇按揭付款。如果是一次

性，交付全款，可獲得更大的優(yōu)惠；

四、購買期房的風險是什么

（1）房屋質(zhì)量風險。開發(fā)企業(yè)為追逐更大利潤，使用劣質(zhì)材料或者偷工減料，隨意降

低工程質(zhì)量標準，以致造成地基下沉、屋頂漏水、管道滲漏等質(zhì)量問題。

（2）面積縮水風險。開發(fā)企業(yè)改變建筑面積、加大公攤面積，并且不明示公攤面積的

數(shù)量和計算方法，以致商品房實際面積與銷售面積嚴重不符。

（3）虛假廣告宣傳風險。開發(fā)企業(yè)的售樓廣告與實際情況差異巨大，開發(fā)企業(yè)交付的

房子與其宣傳的品質(zhì)大相徑庭。

（4）規(guī)劃變更風險。開發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設(shè)計，在配套設(shè)施、綠地、容積率、環(huán)境

設(shè)施等方面隨意改動，將小區(qū)中本是綠地的地方改作他用，有的加建新樓，有的變成了停車

場。

（5）產(chǎn)權(quán)風險。開發(fā)企業(yè)以各種借口拒絕，拖延辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，致使許多消費者

入住后遲遲拿不到不動產(chǎn)權(quán)證書。

（6）合同以及合同條款無效的風險。消費者因為信息不對稱，導致對合同條款中存在

的違法問題無法察覺，以致在發(fā)生糾紛時被法院判決合同無效。

（7）延期交房風險。開發(fā)企業(yè)的資金問題（開發(fā)資金不到位、抽逃資金、挪用售房資

金等）、工程管理問題等原因，有的延遲交房、甚至不能交房，以致消費者的利益受損；

期房和準現(xiàn)房的售價：

(1)風險；

(2)優(yōu)惠力度：開發(fā)商回籠資金；銀行承擔70%的風險(銀行愿意承擔風險，證明已經(jīng)考察過，還是很安全的)；