開發(fā)商直言：30多層的“高層住宅”未來想要推倒重建，基本不可能

生有崖學(xué)無邊 2019-10-27

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城市化與房地產(chǎn)似乎是一對孿生兄弟，手拉著手一起前進(jìn)。當(dāng)城市化快速推進(jìn)的同時，吸引了大量農(nóng)村人口入城，導(dǎo)致城市人口增多。為了解決城市居民的住房需求，房子只能從原本的多層住宅到現(xiàn)在的高層住宅，房子越建越高。

而這種做法，雖然能夠解決當(dāng)下的住房需求，并且還能增加土地的利用率。但卻是犧牲了住戶的居住環(huán)境，同時也透支了房子未來的價值增長。

雖然高層住宅具備了平房和低層住宅無可比擬的優(yōu)勢，比如視野開闊、通風(fēng)性好、高樓層少蚊蟲困擾等等優(yōu)勢?？墒?，大家有沒有想過，高層的房子未來面臨老舊之后，房子成為危房該怎么處理？咔咔在一次聊天中，從開發(fā)商那里得知，“高層住宅”未來想要推倒重建，基本不可能。難度特別大，為何這么說呢？主要有三點。

一、拆遷成本高。

過去我們的房子大都是多層住宅或是平房，拆起來簡單，成本不用太高。而現(xiàn)在的房子，動不動就30層以上，這樣的房子拆起來不知道要動用多少人口物力，我相信沒有多少開發(fā)商愿意做這樣的事情。

還有就是拆遷過程中的補償費用。按照現(xiàn)行的住宅'拆1賠1.5'，以前的多層住宅，拆起來賠償相對比較少，差不多就賠10層房子，只要建20層以上，基本就回本，剩下建的基本都是賺的。

但未來拆遷起來就沒那么簡單了?，F(xiàn)在的房子，隨隨便便都是30、40層以上。那么還按照1賠1.5的話，光拆遷安置賠付也達(dá)到45層樓，開發(fā)商起碼要蓋100層樓的房子才可能回本。

如果賠少的話，我相信又沒多少住戶愿意，這就給拆遷重建起到了很大的阻力。還有更重要的一點是，超高層建筑需要更高的建造技術(shù)和要求，比如需要挖深基、建防火層等，而且對建筑材料和質(zhì)量的要求將大大增加，這種情況一定會加大開發(fā)商的建造成本和時間。

因此，在利益降低的情況下，開發(fā)商肯定不會去做這個冤大頭。如果開發(fā)商不出的話，難道讓住戶來出？還是國家來出？我相信都不實際。在各方都不愿意賠錢情況下，高層住宅拆建未來恐怕是個“大難題”。

二、維修基金使用完畢，沒人愿意花錢去維護(hù)小區(qū)。

我們當(dāng)初在購房時，都會繳納一筆維修基金。這是為了保障后來我們房屋出現(xiàn)問題時，能夠維修的一筆錢。一開始，往往不會使用這筆錢，通常都會在20年后，才會開始申請使用。不過就算是維修基金，也會有用完的一天。

這個時候，物業(yè)公司基本不會搭理，像地板的打磨、外墻玻璃、墻面等都是需要大量維護(hù)成本的。那么這筆費用，還要誰來出呢？

有人提議，就像小區(qū)公攤一樣，維修基金也由每家每戶來出就好。我覺得這種做法想想就好了，賺錢的事大家都愿意，出錢的話，就很難說了。比如某一棟外墻出現(xiàn)問題，難道還得整個小區(qū)給你錢維修？樓下大爺阿姨的運動設(shè)施損壞了，沒用過的業(yè)主，會甘心湊這筆錢去維護(hù)？

所以，其難度是可以想象的。比如香港早期建成的高層住宅，目前就遇到了物業(yè)公司不愿意接手這些高齡住宅。而且外墻破損也沒人去修補，安全問題，衛(wèi)生問題等事件頻頻發(fā)生。

三、住房需求得到飽和。

隨著城市化的進(jìn)程，開發(fā)商不斷的建造房子，國內(nèi)的住房需求逐漸得到飽和。根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)通過調(diào)查顯示，2017年中國城鎮(zhèn)住宅空置房達(dá)到了6500萬套。與此同時，2017年新房的銷售面積達(dá)到16.9萬億平方米；2018年達(dá)到了17.1萬億平方米。

這是一個什么概念呢？每年都會有1000萬套的房子入市，而我們當(dāng)前的住宅存量已經(jīng)足夠30億人所居住了。因此，按照這個的趨勢不變的話，那么5年后，我們的房子存量會到一個更加恐怖的數(shù)字。

所以，在這種情況下，大家買房的選擇余地會更大，多半不會像現(xiàn)在這樣都“擠”著去買高層住宅。而且還不會選擇老舊的高層住宅，就算是換房子，也會選擇更新更好的房子。那么高層住宅就像我們前面說的，隨著小區(qū)逐漸破舊，性價比越來越低，加上沒有新的購房者來接手，又無法拆遷的情況下，未來高層住宅還有沒有人拆，都是個問題。