雖然一直有“金九銀十”的說(shuō)法，那實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)的，與普通老百姓買房并沒(méi)有多大的關(guān)系，只是說(shuō)一年之計(jì)賣房子的最好時(shí)機(jī)是“金九銀十”。就好像人們常說(shuō)“一年之計(jì)在于春”一樣，一般對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，9月是房地產(chǎn)銷售的黃金時(shí)期，10月則是一年中銷售的白銀時(shí)期。

首先，所謂的“金九銀十”現(xiàn)在仍然存在嗎？9月10月仍然是房產(chǎn)銷售的旺季嗎？

在如今的大趨勢(shì)之下，今年金九的成色已經(jīng)大打了折扣，房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年9月上半月全國(guó)35城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅成交面積9月上半月比8月上半月下降7%。從成交價(jià)格來(lái)看，8月份一線城市房?jī)r(jià)總體微跌，一線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.125%。其中北京、上海、廣州房?jī)r(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)中微降的態(tài)勢(shì)，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比雖上漲0.64%但漲速比上月下降了0.34個(gè)百分點(diǎn)。準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)基本停止上漲，二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)繼續(xù)分化，房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.201%，三四線城市房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌。更重要的是，從二手房成交量指數(shù)看，核心城市二手住房成交量仍快速下滑。2019年8月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為157.7，比7月下降了12.4%，成交量的快速下滑，表明短期上漲動(dòng)能減弱，房?jī)r(jià)難以有力反彈。

因此，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，“金九銀十”已經(jīng)風(fēng)光不再，9月23日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在萬(wàn)科南方區(qū)域媒體交流會(huì)上表示，今年9月份萬(wàn)科的房地產(chǎn)銷售成色不足，“金九”不一定有了。

同樣的結(jié)論是：對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，“金九”難有成果，“銀十”恐怕也難有作為，”金九銀十“銷售時(shí)代難以再風(fēng)光無(wú)限。

其次，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，”金九銀十“是不是購(gòu)買最好的時(shí)機(jī)呢？

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，”金九銀十“銷售時(shí)代難以再風(fēng)光無(wú)限，購(gòu)買者也不要追趕這一所謂的銷售浪潮，而是找準(zhǔn)購(gòu)買的時(shí)機(jī)。

從今年以來(lái)的房地產(chǎn)政策看，控制住房?jī)r(jià)格仍然是我國(guó)的長(zhǎng)期政策，只住不炒仍然是房地產(chǎn)政策的理論基礎(chǔ)，特別是今年8月再一次明確堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。再一次將控制房?jī)r(jià)列為重要的目標(biāo)，表明未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)既不會(huì)大漲也不會(huì)大跌。

最近為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲，銀行再次提高了住房貸款的利率，許多地區(qū)不僅限貸還限購(gòu)，提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件；收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目；收緊個(gè)人住房貸款條件、額度，并嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等政策選項(xiàng)都可能會(huì)是抑制房?jī)r(jià)的政策措施。

因此，房?jī)r(jià)大概率不會(huì)出現(xiàn)暴漲的情況，在一定的范圍內(nèi)徘徊的可能性更大一些。

購(gòu)房目前既不是最差的時(shí)機(jī)，也不是最好的時(shí)機(jī)，購(gòu)房隨時(shí)可以購(gòu)買，不一定非要等到9月10月。

其三，現(xiàn)在是購(gòu)房最好的時(shí)機(jī)嗎？如何看待現(xiàn)在購(gòu)買住房呢？

現(xiàn)在要購(gòu)買住房，重要的是考慮以下因素：

一是如果購(gòu)買住房是剛需投資，那么隨時(shí)都是一個(gè)很好的選擇，現(xiàn)在也是。如果真的有居住需求，現(xiàn)在投資購(gòu)買是一個(gè)好的選擇。但要注意幾個(gè)原則：確實(shí)是自己有需要而不是為了投資；確定自己有投資能力不過(guò)度負(fù)債；確定購(gòu)買的住房是學(xué)區(qū)住房而不是僅僅考慮住房本身的質(zhì)量好壞。

二是如果購(gòu)買的住房是進(jìn)行投資，那么不建議進(jìn)行購(gòu)買投資。

投資住房有兩個(gè)基本原則：

第一個(gè)原則是城市，一線城市好于二線城市，二線城市好于三線城市，三線城市好于四線城市，所以你如果要投資去二三線投資也許并不是一個(gè)好的選擇。

第二個(gè)原則是地段，住房投資三大因素：地段、地段還是地段，所以在投資住房時(shí)一定要考慮地段因素，好的地段是投資住房的王道。

但如果考慮了城市和地段，那么可能考驗(yàn)的是資金實(shí)力和居住需求的矛盾，又違背了只住不炒的原則三是如果購(gòu)買的房產(chǎn)是投資二手商鋪，那么更應(yīng)該慎重，因?yàn)?/span>“一鋪養(yǎng)三代“的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。雖然現(xiàn)在說(shuō)投資商鋪的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去也許太早，但是商鋪的經(jīng)營(yíng)越來(lái)越難卻是事實(shí)。雖然商鋪仍然具有一定的投資價(jià)值，但是也預(yù)示著以前那種商鋪的黃金投資時(shí)代確實(shí)已經(jīng)一去不復(fù)返了。即使從投資回報(bào)率和投資收益率的比較看，商鋪的投資回報(bào)率與國(guó)債、理財(cái)產(chǎn)品和銀行存款的收益率相比，也已經(jīng)完全沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)。因此，如果投資商鋪目前的情況看可能也不是一個(gè)好時(shí)機(jī)。

綜上所述，“金九銀十”的時(shí)代應(yīng)該已經(jīng)成為過(guò)去，如果真的有購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)需求和居住需求，那么購(gòu)買住房也不必要等到“金九銀十”的到來(lái)，只選擇合適的地段、好的學(xué)區(qū)、合理的價(jià)格、喜歡的環(huán)境就好。

對(duì)于購(gòu)買住房，你喜歡的就是最好的；而對(duì)于“金九銀十”則不要太在意，因?yàn)槟鞘轻槍?duì)開發(fā)商的，對(duì)購(gòu)買者應(yīng)該沒(méi)有什么關(guān)系。

作者：麒鑒，銀行資深高級(jí)管理人員，原創(chuàng)不易，請(qǐng)支持原創(chuàng)