近年來(lái)國(guó)內(nèi)投資現(xiàn)況令人堪憂，似乎每種投資方式的收益都不盡如人意。實(shí)際上傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資也還是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，因?yàn)椴徽撛鯓?，最后還是會(huì)有一處不動(dòng)產(chǎn)供投資者作為后備之選，更何況只要選好了地區(qū)和地段，就不愁沒有租戶和收入，相對(duì)于理財(cái)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)更為劃算。

目前國(guó)內(nèi)整體房?jī)r(jià)都處于一個(gè)上漲的趨勢(shì)，一線城市的房?jī)r(jià)讓人望而卻步，就算是十八線城市有的也能達(dá)到1萬(wàn)元/平，房產(chǎn)投資回報(bào)的主要來(lái)源在于日后的出租回報(bào)率，而國(guó)內(nèi)整體的租售比偏低，很難在一個(gè)合理的時(shí)間范圍內(nèi)收回成本并獲得收益。因此很多投資者將目光投向了海外地產(chǎn)。

日本地產(chǎn)業(yè)在戰(zhàn)后順利恢復(fù)經(jīng)濟(jì)后呈一個(gè)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，特別是經(jīng)歷過(guò)泡沫破碎后的陣痛之后，更是痛定思痛，完善了房產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)，再加上日元是全球有名的避險(xiǎn)貨幣，選擇日本在某種程度上也是選擇了放心和穩(wěn)定，為您合理的資產(chǎn)配置打下比較堅(jiān)穩(wěn)的基礎(chǔ)。

（日本近十年的房?jī)r(jià)趨勢(shì)）

那么日本投資的方向除了我們耳熟能詳?shù)摹熬┶嫔瘛边€有哪些城市可供選擇呢？他們的租售比和首都東京相比有什么優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)呢？

東京

作為日本的首都，東京房產(chǎn)市場(chǎng)極度成熟，很多房屋的售價(jià)和出租價(jià)格都在嚴(yán)格的市場(chǎng)管理之下。房?jī)r(jià)方面，東京的房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，這和他們穩(wěn)定的社會(huì)和全球前五經(jīng)濟(jì)體的關(guān)系密不可分。從60年代泡沫破裂以來(lái)，東京作為日本首都走在日本恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的最前列，直接的體現(xiàn)是東京的房屋存量在穩(wěn)步上升。

（東京房屋存量和其他三個(gè)城市的對(duì)比）

和房屋數(shù)量一起上漲的還有東京的房?jī)r(jià)。由于日本人多地少的緣故，東京中心地區(qū)房屋價(jià)格可以說(shuō)是寸土寸金，大東京地區(qū)出售的新公寓的平均價(jià)格在2018年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄水平，開發(fā)商大幅增加了價(jià)格在1億日元以上的高檔公寓的供應(yīng)。

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所最近發(fā)布的報(bào)告，2018年在東京都會(huì)區(qū)發(fā)售的新建公寓的平均價(jià)格躍升至每年5,908萬(wàn)日元（53.5萬(wàn)美元）同比增長(zhǎng)7.6％。

創(chuàng)紀(jì)錄的平均售價(jià)在1990年定為6123萬(wàn)日元。但是，與泡沫時(shí)期不同，價(jià)格大幅上漲主要集中在東京中部地區(qū)和主要火車樞紐附近的重建項(xiàng)目。去年，大東京地區(qū)有35,898套新公寓要出售，同比略增0.4％，是四年來(lái)的首次增長(zhǎng)。

（東京房屋租金和價(jià)格線型圖）

08年金融危機(jī)后，東京房屋租金在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)穩(wěn)定的道路上也有了小幅度的提升。那么東京房?jī)r(jià)和租金的比例是什么水平呢？日本以其社會(huì)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)穩(wěn)住了租售比。在亞洲國(guó)家和地區(qū)中，日本的租售比處于一個(gè)中等偏上水平。

（日本整體租售比在亞洲的情況）

通過(guò)上面的數(shù)據(jù)分析可以看出，東京的房屋價(jià)格和出租回報(bào)處于一個(gè)較低的水平。特別是東京的中心地區(qū)，100萬(wàn)人民幣的房產(chǎn)可能只是一間僅僅3平米的公寓，而房屋租金則遠(yuǎn)低于每月的還貸金額。

福岡

初聞福岡，或許會(huì)有點(diǎn)陌生。福岡是日本九州的核心城市，市內(nèi)的博多港是神戶港以西唯一既與北美及歐洲等地區(qū)有貨柜運(yùn)輸航路，又能與東亞接軌的國(guó)際貿(mào)易港，同時(shí)這里也是重要的亞洲航空港。雖然知名度不如“京阪神”，但最近在小眾旅游的驅(qū)使下很多游客也發(fā)現(xiàn)了福岡的美。

福岡的房屋價(jià)格浮動(dòng)和日本整體的房?jī)r(jià)呈正相關(guān)，近年來(lái)也呈上漲趨勢(shì)，例如2018年，福岡的平均土地價(jià)格約為每平方米12.27萬(wàn)日元，而2017約為每平方米11.31萬(wàn)日元。在房屋價(jià)格上漲的同時(shí)，福岡的整體房?jī)r(jià)處于整個(gè)日本的下位區(qū)域。

（福岡房?jī)r(jià)處于日本房?jī)r(jià)的低位）

在房?jī)r(jià)處于一個(gè)低位價(jià)格的時(shí)候，福岡的房屋租金在整個(gè)日本則處于中上的范圍，這主要在于福岡政府的開放態(tài)度。與東京和大阪不同，福岡確實(shí)具有兩全其美的好處，由于外國(guó)投資的涌入，福岡是一個(gè)生活質(zhì)量，人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相近的發(fā)達(dá)的一線城市，但同時(shí)卻享有與東京和大阪相比，生活成本相對(duì)較低，尤其是在住宅和商業(yè)替代品的價(jià)格較低的優(yōu)勢(shì)，福岡政府也大力主張自主創(chuàng)業(yè)，這就吸引了不少首都圈的年輕群體，有了這一租房大軍的支持，福岡的租賃市場(chǎng)處于一個(gè)欣欣向榮的階段。

（福岡的年輕群體位于日本前列）

那么福岡的租售比如何呢？以海星hi寓為例，使用面積為16.5㎡的公寓，總價(jià)為15萬(wàn)人民幣，帶租約的情況下每月租金1170元，租售比為1：128，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為1:200到1:300。比值越高，說(shuō)明房屋的投資價(jià)值越大，福岡正是處于一個(gè)適宜投資的區(qū)域。

在房產(chǎn)投資之前，考察該地區(qū)的租售比是很重要的一件事情，也算是一個(gè)投資導(dǎo)向。如果投資者不以自住為目的，投資日本的話不妨考慮福岡這個(gè)日本新興城市?？們r(jià)略低的它是初學(xué)者投資第一步的好選擇。