我們的故事如同80集的電視劇

“中國是凱德最重要也是最大的市場，我們不認為能找到另外一個市場代替中國”。在凱德集團首席執(zhí)行官李志勤做出上述表態(tài)之時，總投資額240億人民幣的重慶來福士剛剛舉行了亮燈儀式，這是凱德集團迄今為止在全球投資金額和體量最大的項目，也是新加坡在華最大的單體投資。

凱德集團是進入中國最早的國際開發(fā)商之一。從1994年的寥寥數(shù)十人，發(fā)展到在43個城市運營200多個項目，管理資產(chǎn)超過2700億元人民幣，今天的凱德不僅是中國最大的外資房地產(chǎn)開發(fā)商之一，也是新加坡在華投資最大的企業(yè)。

凱德集團在中國經(jīng)營的25年恰好經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)市場“從無到有”、發(fā)展壯大的“黃金時代”。凱德不僅見證、參與了中國房地產(chǎn)行業(yè)的進退沉浮，也真正分享了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展紅利。

過去25年間，凱德集團的中國發(fā)展策略是什么？在中國房地產(chǎn)市場進入“下半場”，開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型的當下，凱德又將如何應對中國市場的挑戰(zhàn)？

當中新社國是直通車記者問及凱德的中國故事時，負責中國業(yè)務的凱德集團總裁羅臻毓笑言：“故事要講完的話可以拍成80集的電視劇”。

羅臻毓 凱德集團總裁，中國

圖片來源：凱德集團提供

簡言之，凱德在中國的發(fā)展有以下幾個重要節(jié)點：

1994年，進入中國，將“花園洋房”住宅、服務公寓等領先理念引入中國；參與中國第一批產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設。

2000年左右，開始大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

2013年，提出“五大核心城市群”和“綜合體”發(fā)展戰(zhàn)略。

2015年，開啟數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

2019年，與星橋騰飛整合，產(chǎn)業(yè)鏈延伸至產(chǎn)業(yè)園區(qū)，著力布局城市更新、產(chǎn)城融合。

與國內(nèi)房企拿地-建設-出售的模式不同，羅臻毓解釋說，凱德是以資本平臺運作的，每蓋一個購物中心或是綜合體，都是以持有、經(jīng)營、收租、管理的模式來運營的。但這種每月收租金的方式比銷售賺錢慢得多，很多項目要十幾年甚至二十年才能收回成本。

資金周轉(zhuǎn)速度快，固然意味著房地產(chǎn)企業(yè)更容易成長。但在“在別人覺得我們賺錢慢的聲音中，我們還是堅持走自己的路”，羅臻毓說。

正是因為慢下腳步，打磨自己的經(jīng)營管理能力，凱德“商業(yè)帝國”逐漸浮出水面，一個跨區(qū)域的全產(chǎn)業(yè)鏈布局也逐漸形成。

對于未來的發(fā)展方向，羅臻毓指出，隨著凱德收購星橋騰飛之后，集團在中國的業(yè)務板塊更廣，未來的重點方向之一是產(chǎn)業(yè)園、物流園融入并擴大整個生態(tài)圈。同時，也希望能為各類客戶提供包括商業(yè)、辦公樓、產(chǎn)業(yè)園、住宿等在內(nèi)的一站式解決方案。

伴隨中國房地產(chǎn)市場的快速崛起和房價的持續(xù)上漲，過去20多年里，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商大都將拿地和融資視為企業(yè)的核心能力，這也讓多數(shù)房企加入“規(guī)模競爭”的戰(zhàn)圈。只有不斷狂奔，擴大規(guī)模，才能拿到更好的地，融到更便宜的錢，這又反過來讓企業(yè)的規(guī)模越來越大，形成循環(huán)。

這個規(guī)模擴張的速度非常快。去年，據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，有龍頭房企銷售額已經(jīng)突破7000億元。而2016年，由國內(nèi)銷售額最高的三家房企組成的“第一梯隊”還在“3000億俱樂部”徘徊。

不過，凱德選擇了一條不同的路。“作為一個外資房地產(chǎn)商，我覺得還是把企業(yè)有競爭優(yōu)勢的領域做好，而不是以規(guī)模取勝”，羅臻毓說。

凱德集團首席執(zhí)行官 李志勤 圖片來源：凱德集團提供

李志勤也表示，與本土開發(fā)商相比，凱德必須有自己的獨特優(yōu)勢。“我們跟其他開發(fā)商一個很大的不同點是我們具有多個領域的能力，有完整的產(chǎn)業(yè)鏈，從住宅、辦公樓、購物中心、商業(yè)綜合體、服務公寓到產(chǎn)業(yè)園等等，我們可以跟政府合作，帶進來領先的商業(yè)模式、創(chuàng)造就業(yè)，能夠從更大規(guī)模層面運作項目”，李志勤說。

凱德的另一個優(yōu)勢在于資金的來源渠道。拿地、開發(fā)動輒占用幾十乃至上百億元的資金，融資對于任何房企都至關重要。

凱德的資本平臺與國際資本市場掛鉤，這是凱德跟其他的房地產(chǎn)公司最大的區(qū)別之一。李志勤表示，凱德有很多私募基金，包括在美國、加拿大、日本、澳大利亞等國都有資本伙伴，他們希望通過像凱德這樣的合作者進入中國市場，參與整個中國經(jīng)濟的崛起和發(fā)展。

此外，凱德有8支上市的房地產(chǎn)信托基金（REITs），其中7支在新加坡上市，一支在馬來西亞上市?！斑@些是很好、很穩(wěn)健的平臺，不僅可以將成熟資產(chǎn)注入REITs實現(xiàn)資金回籠，也有能力從市場、從競爭者那里收購資產(chǎn)，這是很多開發(fā)商所不具備的”，李志勤說。

據(jù)介紹，目前凱德在中國的商業(yè)地產(chǎn)項目，基本上都是通過不同基金平臺持有的，這是實現(xiàn)一定商業(yè)規(guī)模的根源。

在當前中國住房市場絕對短缺時代結(jié)束，房地產(chǎn)開發(fā)增長“天花板”隱現(xiàn)之際，過去“以規(guī)模論英雄”的發(fā)展模式受到質(zhì)疑。國內(nèi)房企也紛紛進行新的嘗試，有的降負債，有的去庫存，有的加大兼并購力度，有的“試水”多元化。曾經(jīng)不被看好的“凱德模式”如今備受行業(yè)關注，甚至成為不少房企學習借鑒的對象。

對于中國市場，李志勤強調(diào)，中國是凱德最大，也是最重要的市場。整個中國市場業(yè)務貢獻集團40%以上的利潤。短期來看，中國經(jīng)濟可能存在一定壓力，但長期而言，凱德對中國的市場抱有非常大的信心。

羅臻毓認為，雖然中美貿(mào)易摩擦等外部因素加大了經(jīng)濟下行壓力和不確定性，但中國經(jīng)濟整體基本面向好的趨勢并未改變。他指出，中國是世界第二大經(jīng)濟體，發(fā)展速度和市場規(guī)模全球獨一無二。

與過去幾年相比，中國市場發(fā)生巨大變化。羅臻毓指出，消費成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力，需求開始倒逼創(chuàng)新和發(fā)展。另一邊，數(shù)字化成為驅(qū)動宏觀經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的核心力量之一。

與此同時，房地產(chǎn)市場也進入一個新時代，城市發(fā)展從增量模式轉(zhuǎn)為存量模式，城市更新、產(chǎn)城融合等成為新型城鎮(zhèn)化的重要增長點。

在羅臻毓看來，過去20多年來，凱德在中國獲得的發(fā)展經(jīng)驗是要時刻注意“跟上中國速度”。

事實上，凱德發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整實際上一直緊跟中國的發(fā)展節(jié)奏。

在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展方面，隨著京津冀、粵港澳、長三角區(qū)域一體化等國家級戰(zhàn)略的提出，以核心大中城市驅(qū)動、輻射周邊的發(fā)展模式顯現(xiàn)，房地產(chǎn)競爭格局向城市群演變。2013年凱德提出五大核心城市群的發(fā)展理念，緊跟與這一發(fā)展趨勢。