本文是關(guān)于“房產(chǎn)繼承”系列中的第一篇。

“房本”是老百姓擁有房產(chǎn)的象征。在“房本”中，有三類信息直接關(guān)系到老百姓的利益：

• 房子的產(chǎn)權(quán)人。證明房子是不是你的？
• 產(chǎn)權(quán)人的份額。你在房子中占有多少份額？
• 房子的價(jià)值。這套房子值多少錢？

我國住房制度改革正式落地是在1998年，至今已經(jīng)有20多年的時(shí)間。在這二十余年的時(shí)間里，伴隨著我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度，“房本”的形式在變，登記信息在變。了解清楚這些房本的形式和信息，無論今后售賣、出租、繼承甚至分家析產(chǎn)，或者買房，都能做到心里有數(shù)。

本文先帶著大家認(rèn)識一下“房本”，看看這些關(guān)乎切身利益的信息都“長”什么樣。二十年的時(shí)間里，按照房本的形式，劃分為三個(gè)階段：

【1】“兩證”時(shí)期

1.“兩證”通常指的是《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》。

通過這兩個(gè)證的名字很容易看出：老百姓買的房子，擁有的是房子的所有權(quán)；蓋房子占用的土地，只有使用權(quán)。所以，一個(gè)叫“所有權(quán)證”，一個(gè)叫“使用權(quán)證”。

老百姓口中俗稱的“房產(chǎn)證”就是從這個(gè)時(shí)候開始叫起來的，指的就是《房屋所有權(quán)證》?！胺慨a(chǎn)證”是在1992年左右的時(shí)候開始出現(xiàn)：

“房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行駛占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件，即《房屋所有權(quán)證》”。

“兩證”的房屋目前市場上還普遍存在。在后來新的房產(chǎn)證件推出之后，國家并沒有強(qiáng)制換證。08年之前的房子，大多是這種組合方式。這里需要提醒的是，如果涉及到這類房產(chǎn)的交易，要注意《土地使用證》。我國的土地使用權(quán)只有兩種：

• 城鎮(zhèn)土地。屬于國家所有，對應(yīng)的土地使用證叫《國有土地使用證》。
• 鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地。屬于集體所有，對應(yīng)的土地使用證叫《集體土地使用證》。

如果是《房屋所有權(quán)證》 《集體土地使用證》的組合，這類房屋多數(shù)只能在同村集體成員之間進(jìn)行交易，“外戶人”購買的時(shí)候會(huì)受到很多限制甚至利益上的損失，必須要謹(jǐn)慎。

2.《房屋所有權(quán)證》中的三類關(guān)鍵信息

（1）房屋所有權(quán)人。登記的是房子的產(chǎn)權(quán)人信息。登記的是誰，誰就有產(chǎn)權(quán)份額。注意，房屋所有權(quán)人采取的是“一人一證”，只登記一個(gè)人的名字。

（2）共有人。這套房子是不是還有其他共有人。如果有，后面還有一個(gè)信息欄：“共有權(quán)證號自……至…… ”。這里就會(huì)涉及到另外一個(gè)證：《房屋共有權(quán)證》，共有人信息會(huì)登記在此證中。所以，一般情況下，多人共有一套房產(chǎn)，采取的是《房屋所有權(quán)證》 《土地使用證》 《房屋共有權(quán)證》的組合方式。

多人共有時(shí)，如果涉及到房產(chǎn)的處置，在“按份共有”的情況下，需要經(jīng)過擁有2/3以上產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人同意；在“共同共有”的情況下，需要經(jīng)過所有產(chǎn)權(quán)人同意。一般來講，跟份額有關(guān)的約定和說明，會(huì)在《房屋所有權(quán)證》中的“附記”欄中說明。

（3）房屋價(jià)值。房屋價(jià)值主要跟房子的位置、面積大小有關(guān)。在房產(chǎn)證中的信息主要包括：房屋坐落、產(chǎn)別、建筑面積（平方米）、設(shè)計(jì)用途等四類。

• “坐落”就是房子所處的地段，值不值錢不言而喻。
• “產(chǎn)別”要注意，對老百姓而言，房子完全是自己家的，在產(chǎn)別欄上應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖椤八疆a(chǎn)”。
• “建筑面積（平方米）”就不多說了，面積×單價(jià)就是房子總共值多少錢。
• “設(shè)計(jì)用途”。我們這個(gè)系列的主題就是家庭財(cái)產(chǎn)，所以這一欄必須是“住宅”。

認(rèn)識這三類信息之后，就知道房子是不是屬于“個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)”、自己占有的份額，等到需要處置的時(shí)候，就知道能不能處置、處置多少。

3.另外需要提醒的兩個(gè)要點(diǎn)

（1）不是所有的房子都必須有“兩證”。

早期的時(shí)候，房產(chǎn)證和土地證是不同機(jī)關(guān)頒發(fā)的，《房屋所有權(quán)證》是由房屋管理部門發(fā)的，《土地使用證》是由土地管理部門發(fā)的。有些地方由“國土資源局和房屋管理局”統(tǒng)一印制發(fā)放，這種情況下，都體現(xiàn)在《房屋所有權(quán)證》中，不需要土地證。主要標(biāo)記就是看看房產(chǎn)證上蓋的章。

（2）在這個(gè)階段，還有個(gè)證叫“契證”。

契證是一種完稅憑證，是由縣級契稅征收機(jī)關(guān)統(tǒng)一向納稅人開具，作為農(nóng)村地區(qū)契稅納稅人的完稅憑證，主要適用于農(nóng)村地區(qū)。

發(fā)放的主要原因在于，因?yàn)槲覈糠洲r(nóng)村地區(qū)存在房產(chǎn)交易缺乏管理制度和機(jī)構(gòu)的實(shí)際情況，所以，農(nóng)村購房者繳納契稅之后，通過“契證”證明購房人實(shí)際交易的合法性?！捌踝C”在1998年10月1日開始使用，到2016年左右的時(shí)候取消了。

所以，有時(shí)候人們口中的“三證”，就是指的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》和《契證》。

【2】房地產(chǎn)權(quán)證

1.“兩證合一”

把《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》合二為一，變成《房地產(chǎn)權(quán)證》。最早是1996年3月1日在上海開始實(shí)施，2008年9月1日全國統(tǒng)一實(shí)行“兩證合一”。

顧名思義，就是把房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)合并到一個(gè)證件上。為方便辦證、簡化辦理流程，明確不再需要跑幾個(gè)機(jī)關(guān)部門辦理，也是一項(xiàng)便民的舉措。《房地產(chǎn)權(quán)證》由當(dāng)?shù)氐膰临Y源和房屋管理局印制發(fā)放。

2.《房地產(chǎn)權(quán)證》中的三類關(guān)鍵信息

（1）房地產(chǎn)權(quán)利人。注意，信息欄名稱已經(jīng)改成“房地產(chǎn)權(quán)利人”，不再是“房屋所有權(quán)人”。房地產(chǎn)權(quán)證依然遵循“一人一證”的原則。在“權(quán)利人”登記的是一個(gè)人的名字，在后面的信息欄中寫明證件名稱和證件號碼，以證明權(quán)利人的真實(shí)身份。

（2）共有情況。有些朋友會(huì)問：婚后買的房子明明算夫妻共同財(cái)產(chǎn)，為什么只能寫一個(gè)人的名字？

沒關(guān)系，在“共有情況”欄中做出標(biāo)識。前面“兩證”時(shí)期做了一些提示，這里詳細(xì)說明一下，有三種情況：

• 單獨(dú)所有。說明該房子僅由權(quán)利人個(gè)人所有。
• 共同共有。說明這個(gè)房子還有其他共有人，一般來講是平均擁有份額。
• 按份共有。說明這個(gè)房子還有其他共有人，每個(gè)人占有的份額可以約定，例如，占1/3、占40%、占50㎡等，均可。

具體可參考一紙家書之前的一篇專題文章：你的房子里你占多少份額？好好看一下房本，這欄信息特別重要

針對共同共有、或者按份共有，一般情況下：

• 在“附記”欄會(huì)做出備注說明。
• 有一個(gè)叫做《房地產(chǎn)權(quán)共有（用）證》的證件，針對其他共有人，配套發(fā)放。

（3）房產(chǎn)價(jià)值。包括房地坐落、房屋的建筑面積、套內(nèi)面積、土地用途、土地獲取方式等。

【3】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書

《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》是對《房地產(chǎn)權(quán)證》的一次升級，正式實(shí)施是在2015年3月1日，證件中包含的權(quán)利和范圍更廣。

大家知道，現(xiàn)在各地辦理房屋登記、更名、過戶等的機(jī)構(gòu)都叫做“不動(dòng)產(chǎn)登記中心”，這是配合國家推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的機(jī)構(gòu)改革措施。

《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》中的三類關(guān)鍵信息：

（1）權(quán)利人。權(quán)利人可以是多人，例如，夫妻購房并且作為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，在“權(quán)利人”一欄中同時(shí)登記夫妻二人的名字。

這是相對之前“房本”變化的一個(gè)關(guān)鍵地方。所有的房子的產(chǎn)權(quán)人都寫在一欄上，不用再像之前，采用的是“主房本” “共有房本”的組合方式?，F(xiàn)在的做法是，如果權(quán)利人是多位，每人發(fā)一個(gè)相同的房本，唯一的區(qū)別就在于“權(quán)利其他情況”一欄中登記的持證人不同，其他信息完全相同。

（2）共有情況。跟《房地產(chǎn)權(quán)證》中的選項(xiàng)一樣，也分為單獨(dú)所有、共同共有、按份共有三種情況。同理，涉及到的“共有”的份額信息，也會(huì)在后頁“附記”欄中寫明。

（3）房產(chǎn)價(jià)值。通過坐落、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途、面積體現(xiàn)。重點(diǎn)介紹三個(gè)信息欄：

• 權(quán)利類型。會(huì)顯示土地的性質(zhì)和對房屋的權(quán)利。例如：

“國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)”

說明這套房子占用的土地屬于國家建設(shè)用地，持有該證的權(quán)利人擁有房屋的所有權(quán)，未來這套房子滿足自行處置的條件。

• 權(quán)利性質(zhì)。會(huì)顯示土地的獲取方式和房屋的性質(zhì)。例如：

“出讓/商品房”

說明這套房子占用的土地屬于國有出讓，房子是商品房，上市交易沒問題。

• 用途。這套房子是干什么用的。對于老百姓居住而言，顯示“住宅”。

【4】小結(jié)

目前市場上主要存在的“房本”形式就是上述三類。在實(shí)際改革過程中，由于政策試行、歷史遺留等原因，上述各類證件在各地實(shí)施時(shí)間有一定差別。

在整個(gè)住房制度改革過程中，還有很多其他形式的“房本”，例如，《村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證》、《宅基地使用證》，林林總總十余種。這里不詳細(xì)介紹，在后續(xù)文章中涉及到相關(guān)話題時(shí)再單獨(dú)講解。

這里主要是告訴大家，通過各種形式房產(chǎn)證，要清楚房子屬于誰的、有多少份額、值多少。因此，這三類信息是真正關(guān)乎老百姓切身利益的。

最后再提醒大家一句：“房本”的信息是判斷個(gè)人權(quán)益的最重要依據(jù)，但不是唯一依據(jù)。

后記

在家庭財(cái)產(chǎn)繼承中，最復(fù)雜和麻煩的就是房產(chǎn)，其中的關(guān)鍵就在于如何判斷房產(chǎn)是誰的、有多少份額。

本篇文章先介紹一下目前房產(chǎn)證的主要類型，讓大家有一個(gè)初步認(rèn)識。下一篇將介紹如何在“房本”信息的基礎(chǔ)上，更清楚的判斷產(chǎn)權(quán)人在房產(chǎn)中占有的份額。