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作者：周倫愉 如要轉(zhuǎn)載到其他媒體請(qǐng)聯(lián)系我
今年夏天，我有幸參觀了位于杭州良渚的萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目是公認(rèn)的國(guó)內(nèi)最成功的養(yǎng)老地產(chǎn)案例。
其實(shí)，關(guān)于杭州良渚隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目，萬(wàn)科最早拿到地也不是想做養(yǎng)老公寓項(xiàng)目，最早是旅游用地，政府規(guī)定讓萬(wàn)科在良渚文化村北面做一個(gè)4A級(jí)的景點(diǎn)。
當(dāng)時(shí)萬(wàn)科在文旅這塊也做了很多研究，發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目要有比較好的回報(bào)，做文旅非常難。到底怎樣的項(xiàng)目定位才符合良渚文化村整個(gè)大盤(pán)的定位呢。
萬(wàn)科集團(tuán)在2009、2010年左右察覺(jué)到了未來(lái)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)。預(yù)計(jì)在2022年至2024年左右整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)將是一萬(wàn)億的市場(chǎng)，這是非常大的市場(chǎng)，全國(guó)房地產(chǎn)一年的總銷(xiāo)售量也就是七八萬(wàn)億。養(yǎng)老在未來(lái)將是高發(fā)展區(qū)域，所以萬(wàn)科想定位做養(yǎng)老。
萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)老年公寓項(xiàng)目位于杭州良渚文化村核心區(qū)內(nèi)。 它超越了樓盤(pán)概念，以小鎮(zhèn)的尺度、主題村落式的布局，成為理想田園城市的試驗(yàn)場(chǎng)和示范區(qū)。
萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)基本概況
隨園嘉樹(shù)，得“隨園”之名，而取“嘉樹(shù)”之意，正若悠然山水，滌凈塵慮的意境，絲縷交融著東方長(zhǎng)者的美好愿望與養(yǎng)生理想。
清代大詩(shī)人袁枚，晚年居住在“隨園”（據(jù)說(shuō)是紅樓夢(mèng)“大觀園”的原址），享八十二歲高壽。
生于杭州的清代大詩(shī)人袁枚，晚年別居“隨園”，閑逸放達(dá)，優(yōu)游自在，終頤享八十二歲高壽。 陸羽《茶經(jīng)》有云：“南方有嘉木，其葉有真香?！奔文居粲羰[蔥，發(fā)榮滋長(zhǎng)，沉浮杯中，余香裊裊，恰如悠然的養(yǎng)生境界。
1項(xiàng)目概況
位置：杭州良渚文化村核心區(qū) 性質(zhì)：40年旅游用地上的老年人居住社區(qū) 規(guī)劃：總用地面積63853㎡ 容積率為：1.0 綠地率：35% 物業(yè)：多層電梯洋房（5-6層） 規(guī)劃：居住區(qū)、隨園會(huì)會(huì)所、護(hù)理院和門(mén)診部 護(hù)理醫(yī)療：浙一醫(yī)院門(mén)診部
△項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖
健康公寓是共17棟5~6層多層產(chǎn)品。 其中1棟為需要輔助的老人護(hù)理區(qū)，共包含96個(gè)床位，1棟康復(fù)中心。 其余15棟為生活自理老人生活區(qū)域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源。 另外，社區(qū)還配有地下車(chē)庫(kù)11073平方米，提供230個(gè)車(chē)位。
2地理區(qū)位
3周?chē)涮?/span>
△隨園嘉樹(shù)在萬(wàn)科良渚文化村位置（點(diǎn)開(kāi)圖片可以放大）
A文化設(shè)施
良渚文化藝術(shù)中心（圖書(shū)館&藝術(shù)中心） 世界級(jí)建筑大師 安藤忠雄的作品，小鎮(zhèn)的藝術(shù)殿堂。安藤忠雄用十分簡(jiǎn)單的建筑語(yǔ)言創(chuàng)造豐富的空間，并且引入自然界的抽象元素，使空間體驗(yàn)變得獨(dú)特和有感染力。 
屋頂?shù)牟晒獯啊⒀由熘廖菝嫦碌乃婧退哆叺臋鸦ǖ来蚱屏饲逅炷练忾]的印象。光、水、櫻花這三個(gè)元素非常融洽的融入到了建筑內(nèi)部。
中心經(jīng)常舉辦藝術(shù)類活動(dòng)和沙龍，小劇場(chǎng)經(jīng)常會(huì)有活動(dòng)
這里也是高曉松的“曉書(shū)館”——良渚文化村的圖書(shū)館，高曉松任圖書(shū)館館長(zhǎng)，現(xiàn)藏書(shū)近5萬(wàn)冊(cè)。
萬(wàn)科良渚文化村-博物館 2007年，隨著良渚古城的考古發(fā)現(xiàn)，這是繼20世紀(jì)殷墟發(fā)現(xiàn)之后中國(guó)考古界的又一重大發(fā)現(xiàn)。良渚古城是在中國(guó)新石器時(shí)代最大的城址。“良渚古城遺址”被列入《世界遺產(chǎn)名錄》。
良渚文化博物院----中國(guó)最佳公共建筑獎(jiǎng)第一名。構(gòu)成了良渚文化村的精神內(nèi)核，是其標(biāo)志性建筑。
良渚博物院由世界級(jí)建筑大師戴衛(wèi)·奇普菲爾德設(shè)計(jì)，以“一把玉錐散落地面”為設(shè)計(jì)理念，組成高低錯(cuò)落有致、內(nèi)部相互聯(lián)通的空間形態(tài)。
院內(nèi)還設(shè)計(jì)了三個(gè)天井式主題庭院，體現(xiàn)了中國(guó)園林建筑的特色。
良渚文化博物館
美麗洲堂（教堂）
美麗洲堂亦是這里的標(biāo)志性建筑，構(gòu)成了良渚文化村的精神內(nèi)核。
美麗洲堂的建筑方案設(shè)計(jì)由日本津島建筑事務(wù)所操刀。教堂所用的材料也采用日本進(jìn)口的松木再生材料建造，是一座可以耐用百年的全木結(jié)構(gòu)建筑。
美麗洲堂位于玉鳥(niǎo)流蘇一側(cè)的小山丘上，雖然沒(méi)有歐洲教堂般盛大宏偉，但其挺拔的三角外形，直沖而上，向往天堂，在現(xiàn)場(chǎng)這種體驗(yàn)就更加強(qiáng)烈。
B.商業(yè)配套
玉鳥(niǎo)流蘇（商業(yè)街區(qū)）
“萬(wàn)科良渚文化村“玉鳥(niǎo)流蘇”創(chuàng)意街區(qū)，以滿足居住的配套功能為主。玉鳥(niǎo)流蘇商業(yè)街還有良渚食街、玉鳥(niǎo)菜市場(chǎng)等。
村民食堂
在良渚文化村的良渚食街，有一家人均26元的“村民食堂”。 村民食堂在良渚文化村的食街上，占盡了地理優(yōu)勢(shì)，附近就是文化藝術(shù)中心和博物院。
進(jìn)到食堂，墻上貼著老海報(bào)和宣傳畫(huà)，長(zhǎng)條桌子上放著搪瓷杯，就好像穿越回了80年代一樣，滿滿的復(fù)古感，充滿了村落的淳樸氣息。
作為一個(gè)老少咸宜的食堂，村民食堂的菜價(jià)尤其親民，菜品都是家常做法，味道也著實(shí)不錯(cuò)?！胺奖?、實(shí)惠、好吃”似乎已經(jīng)成了大家對(duì)這家村民食堂的共識(shí)。
玉鳥(niǎo)菜場(chǎng)
春漫里（商業(yè)中心） 春漫里——集成了會(huì)所、超市、餐飲樓、商業(yè)街、小廣場(chǎng)、精裝修酒店式服務(wù)私邸、幼兒園等功能空間，擁有齊全的品質(zhì)生活配套設(shè)施。
春漫里玉鳥(niǎo)幼兒園
4項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)
△戶型設(shè)計(jì)（點(diǎn)開(kāi)圖片可以放大）
△功能區(qū)規(guī)劃：包括健康公寓、頤養(yǎng)中心、康復(fù)中心、“金十字”休閑區(qū)以及公共配套區(qū)。
社區(qū)規(guī)劃亮點(diǎn)：
△風(fēng)雨連廊效果 適老化設(shè)計(jì)在隨園嘉樹(shù)隨處可見(jiàn)：從加寬的樓間距，到雨天不用帶傘就能在園區(qū)里自由穿行的風(fēng)雨連廊。
△風(fēng)雨連廊設(shè)計(jì) 從加寬的走廊，到便于使用輪椅及擔(dān)架的大進(jìn)深專業(yè)電梯。
從大按鍵智能電話，到設(shè)置在通往衛(wèi)生間動(dòng)線上的智能監(jiān)測(cè)報(bào)警系統(tǒng)。
萬(wàn)科·隨園嘉樹(shù)的地暖、衛(wèi)生間暖氣片、暖足機(jī)、松下暖浴等可以為老人的起居冷暖帶來(lái)保障； 方便輪椅使用者的洗漱臺(tái)盆下方人體工學(xué)凹面設(shè)計(jì)，全屋暢行無(wú)阻的無(wú)障礙地面，無(wú)論是衛(wèi)生間還是廚房甚至陽(yáng)臺(tái)，都是沒(méi)有高差的平整地面……
廚房櫥柜下拉籃和廚房直飲水等設(shè)計(jì)，可以在細(xì)節(jié)間讓老人感受貼心的關(guān)照。
卡式數(shù)碼鎖、門(mén)口插卡取電、玄關(guān)人體感應(yīng)智能燈、分床設(shè)計(jì)、起夜地?zé)簟?/p>
特別值得一提的是，項(xiàng)目公寓超大陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)真是老少通殺，一套75平方的公寓，陽(yáng)臺(tái)面積達(dá)到吃驚的13平米。 萬(wàn)科的講解員稱，陽(yáng)臺(tái)是老年生活最為重要的區(qū)域，因此這個(gè)區(qū)域要確保絕對(duì)的舒適。
充分的適老化設(shè)計(jì)，可以讓老人生活在其中更順心，也讓子女更安心。
核心配套：
△“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)
萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)的4571平米”金十字“養(yǎng)生休閑區(qū)：
包括景觀餐廳、陽(yáng)光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、以及老年大學(xué)”隨園書(shū)院“，是一個(gè)專為長(zhǎng)者營(yíng)造的養(yǎng)老配套集群。
景觀餐廳
多功能廳
健身房
健身房
隨園書(shū)院
社區(qū)建立了三層醫(yī)療配套：健康管理中心：身體的定期量測(cè)，實(shí)時(shí)監(jiān)控，包括浙一心內(nèi)科專家坐診； 浙一良渚門(mén)診部：一般老年病和常見(jiàn)病的檢測(cè)治療； 浙江省老年醫(yī)院：緊急救助綠色通道就醫(yī)協(xié)議。
護(hù)理院為照顧長(zhǎng)者創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的生活及護(hù)理服務(wù)。
護(hù)理院位于隨園嘉樹(shù)內(nèi)第17號(hào)樓，占地面積約5000平方米，共五層。 全院設(shè)護(hù)理房64間，醫(yī)療床位120張，現(xiàn)基本實(shí)現(xiàn)滿床運(yùn)營(yíng)。
護(hù)理院整樓配備醫(yī)院新風(fēng)系統(tǒng)，預(yù)留中心供氧以及負(fù)壓管線； 全樓均為無(wú)障礙設(shè)計(jì)，采用醫(yī)用防水、防滑材料。
每層設(shè)有獨(dú)立客梯、醫(yī)梯，以保障入住老人遇到突發(fā)情況時(shí)得以快速得到醫(yī)療救治。 護(hù)理院還與杭州邵逸夫康復(fù)科、128心肺康復(fù)科、胡慶余堂合作，有助于提高自身技術(shù)實(shí)力。
護(hù)理院對(duì)標(biāo)澳大利亞RACGP（澳大利亞皇家全科醫(yī)學(xué)院）、AACQA（澳大利亞養(yǎng)老品質(zhì)鑒定中心）的標(biāo)準(zhǔn)，定位于長(zhǎng)者介護(hù)與術(shù)后康復(fù)。
護(hù)理院室內(nèi)為居家設(shè)計(jì)風(fēng)格，配有400方特色康復(fù)科室及多個(gè)獨(dú)立助浴室、水療房，設(shè)立了中心供氧、中心呼叫系統(tǒng)。
康復(fù)治療師配有PT、ST、OT設(shè)備，綜合功能區(qū)配有DR機(jī)，B超，心電圖等檢查設(shè)備。
還設(shè)有藥房，輸液室，化驗(yàn)等科室；室外配套特色康復(fù)花園。
5服務(wù)體系
△服務(wù)理念及內(nèi)容
△八十六項(xiàng)服務(wù)細(xì)節(jié)（點(diǎn)開(kāi)圖片可以放大）
萬(wàn)科杭州養(yǎng)老事業(yè)部推出兩個(gè)產(chǎn)品線：一個(gè)是城市型的養(yǎng)老公寓，一個(gè)是定位康復(fù)護(hù)理的隨園護(hù)理線，也是萬(wàn)科首個(gè)以護(hù)理服務(wù)為特色的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，打造獨(dú)立的護(hù)理院，獨(dú)創(chuàng)24小時(shí)管家式服務(wù)。
隨園嘉樹(shù)目前擁有一支110余人的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，其核心人員均有兩年以上的培育期。這支服務(wù)團(tuán)隊(duì)雛形脫胎于傳統(tǒng)物業(yè)和酒店管理，又在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了重新的架構(gòu)設(shè)計(jì)。
6租售情況
隨園嘉樹(shù)的土地較為特殊是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，經(jīng)過(guò)幾年的前期建設(shè)，直到2013年5月推出，僅剩30年的產(chǎn)權(quán)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目前采取租售結(jié)合的方式。銷(xiāo)售方式： 使用權(quán)銷(xiāo)售，以30年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售，無(wú)產(chǎn)權(quán)證，土地期滿后房子歸客戶，房屋不可轉(zhuǎn)讓；開(kāi)盤(pán)售價(jià)14000元/㎡。租賃方式： 一次性交納15年租金，期內(nèi)退房可按時(shí)間折舊退款，15年之后繼續(xù)居住不再收取租金，不可轉(zhuǎn)讓。
前期價(jià)格
萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)社區(qū)于2017年12月清盤(pán)，目前處于滿租滿住狀態(tài)，所以未有現(xiàn)時(shí)售價(jià)和租價(jià)。
銷(xiāo)售情況 戶型75~110平方米，開(kāi)盤(pán)售價(jià)14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服務(wù)費(fèi)。 “隨園嘉樹(shù)”一期的目標(biāo)客戶群主要針對(duì)有自理能力的健康老人，在長(zhǎng)時(shí)間蓄客的基礎(chǔ)下，開(kāi)盤(pán)兩個(gè)月兩次推盤(pán)（先后推出60套和120套）； 僅老年人的口碑營(yíng)銷(xiāo)就支撐項(xiàng)目推量的去化；項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售價(jià)14000元/平米，一個(gè)月后提價(jià)至15000元/平米。 項(xiàng)目核心客戶來(lái)源于杭州市區(qū)，占到整體客戶的80%左右；剩余客戶主要來(lái)源于長(zhǎng)三角地區(qū)，以上海、寧波、溫州等地的客戶居多。 市場(chǎng)反應(yīng)還不錯(cuò)，但有一點(diǎn)出乎意料，買(mǎi)的都不是老人，客戶為40~50歲的中年人士，都是為自己10年后養(yǎng)老準(zhǔn)備的，與萬(wàn)科最初預(yù)計(jì)的60-70歲的老年人相差甚遠(yuǎn)。租賃情況 2014年初推出租賃項(xiàng)目，共推出20套房源，到目前為止去化率100%。相較于使用權(quán)租賃，用戶更傾向于使用權(quán)銷(xiāo)售方式。 到2014年年底，一期200套房源全部完成長(zhǎng)期租賃（一次性交付15年租金+月服務(wù)費(fèi)模式）或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 2015年1月，首批房源交付入住，至4月，累計(jì)120余戶、200多位長(zhǎng)者入住，入住率超過(guò)60%。而后期剩下的房源，萬(wàn)科計(jì)劃以自持的形式，進(jìn)行出租運(yùn)營(yíng)。服務(wù)部分
從模式上，隨園嘉樹(shù)完全不再是地產(chǎn)的概念，它不出售房子的產(chǎn)權(quán)，而是以租賃的形式與業(yè)主簽約?！澳壳爸饕蚤L(zhǎng)租15年的形式，租期不到可退還，15年后仍續(xù)租，則只收取服務(wù)費(fèi)用?！币砸惶?5方的兩室公寓為例，15年的租金在70萬(wàn)左右，月服務(wù)費(fèi)用2500元。
之所以不出售使用權(quán)，是不希望客戶買(mǎi)來(lái)投資，而是真正有需求的人入住進(jìn)來(lái)，這樣才形成養(yǎng)老社區(qū)的良好生態(tài)，服務(wù)才能進(jìn)行，并且在開(kāi)展的過(guò)程中去不斷更新和提升服務(wù)。7萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)的借鑒意義專訪：周竟 ——原萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 以下為專訪內(nèi)容整理： 萬(wàn)科在做隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目初期相對(duì)想得比較清楚，花大量時(shí)間做養(yǎng)老的定位，根據(jù)養(yǎng)老定位，做一個(gè)適老的社區(qū)，同時(shí)完成一個(gè)運(yùn)營(yíng)模式。在做定位的時(shí)候，我們?cè)诳此^的運(yùn)營(yíng)模式的時(shí)候，我們可以看到，其實(shí)國(guó)內(nèi)關(guān)于社區(qū)型的養(yǎng)老（隨園嘉樹(shù)就是定位成社區(qū)型養(yǎng)老）有很多方式回籠資金，有押金制，也有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，也有租金，可能是長(zhǎng)租模式，也可能是短租模式。在這些模式的探討過(guò)程中，每一個(gè)所謂的回籠資金的模式它所對(duì)應(yīng)的客戶群是非常不一樣的。隨園嘉樹(shù)總共643套房子，首次推出時(shí)選擇了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，共銷(xiāo)售了150套。我們發(fā)現(xiàn)，客戶相對(duì)比較年輕，55歲左右，最大特點(diǎn)買(mǎi)房子是給父母住的，自身也在慢慢進(jìn)入老年的年齡段，他們的設(shè)想是這個(gè)房子等他們父母用后他們自己也會(huì)使用。使用權(quán)轉(zhuǎn)讓模式還有一部分客戶是65歲左右，他們真正住到公寓可能會(huì)在70歲左右及70歲以后，但他們看好良渚文化村的整體環(huán)境，他們關(guān)注的是資源稀缺性的占有，他們想通過(guò)資源的稀缺性占有來(lái)提前搶占資源。考慮適當(dāng)降低門(mén)檻。因?yàn)殡S園嘉樹(shù)項(xiàng)目按照使用權(quán)轉(zhuǎn)讓每平米售價(jià)大概在15000-16000元，主力戶型是75平方米和91平方米，一套房子在100-150萬(wàn)的總價(jià)段，當(dāng)時(shí)在杭州有些偏高。第二，從資產(chǎn)角度講，社區(qū)型規(guī)劃比較好的養(yǎng)老公寓在國(guó)內(nèi)還是比較稀缺的，后面的定位就不做使用權(quán)轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售模式了，全部改成長(zhǎng)租模式，老人一次性繳納15年的租金，15年到了老人還健在的話，后面就不收租金了，學(xué)習(xí)日本的終身制模式。15年的租金大概是買(mǎi)房子價(jià)格的六成左右，門(mén)檻就降低了。采用這種模式，客群發(fā)生很大變化。使用權(quán)轉(zhuǎn)讓模式中子女為父母買(mǎi)房子的那部分基本消失了，都是老人為自己買(mǎi)，客戶群年齡一下子就提升到75歲左右，主要的客戶是以文教衛(wèi)體系內(nèi)的公務(wù)員和老師為主的高知人群，有實(shí)際的養(yǎng)老需求，通過(guò)長(zhǎng)租模式降低了門(mén)檻。這是一個(gè)很大的變化。模式調(diào)整和時(shí)間節(jié)點(diǎn)也有關(guān)。第一個(gè)模式是在預(yù)售階段，這個(gè)階段客戶更關(guān)注的是你的硬件條件和你未來(lái)承諾的服務(wù)及你所處的地理位置，三者相加如果吻合需求，他們有資源占有的沖動(dòng)，即使未交付，他們也愿意付錢(qián)購(gòu)買(mǎi)公寓。長(zhǎng)租是在已經(jīng)交付的階段，這個(gè)階段客戶更關(guān)注的是你的真實(shí)服務(wù)體驗(yàn)和硬件標(biāo)準(zhǔn)。這時(shí)候服務(wù)就很重要，相對(duì)來(lái)講地段就沒(méi)有那么重要。隨著客戶關(guān)注點(diǎn)的不同，客戶年齡段不同，需求也不同。我們?cè)诤竺鎻?fù)盤(pán)總結(jié)也發(fā)現(xiàn)，兩種模式各有優(yōu)劣。使用權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，一開(kāi)始能收到比較多的錢(qián)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)就有保障，適合民營(yíng)企業(yè)通過(guò)自有資金開(kāi)發(fā)中大型養(yǎng)老項(xiàng)目。長(zhǎng)租模式，第一，人氣有保障。使用權(quán)轉(zhuǎn)讓模式賣(mài)掉的房子客戶不一定入住。比如隨園嘉樹(shù)，不管你住不住，2500-3000的服務(wù)費(fèi)也必須交，還是發(fā)生了很多使用權(quán)轉(zhuǎn)讓客戶暫時(shí)沒(méi)有入住的情況。長(zhǎng)租模式就不會(huì)發(fā)生這種情況，基本上長(zhǎng)租客戶買(mǎi)完后很快就入住，他更看重養(yǎng)老公寓給他提供的服務(wù)體系。通過(guò)長(zhǎng)租模式，能快速融入更多客戶，使服務(wù)團(tuán)隊(duì)有很好的鍛煉，服務(wù)費(fèi)收取有很好保障，對(duì)養(yǎng)老公寓正常運(yùn)營(yíng)很有幫助。
Q&A以下是現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)交流內(nèi)容：
養(yǎng)老公寓就是：適合養(yǎng)老的住房。對(duì)嗎？并非是有人去服務(wù)老人，幫助老人。可能不是您想象的那樣。養(yǎng)老公寓還是應(yīng)該有比較好的服務(wù)，服務(wù)肯定是養(yǎng)老公寓的一個(gè)特點(diǎn)，沒(méi)有服務(wù)的養(yǎng)老公寓不能成為養(yǎng)老公寓。項(xiàng)目銷(xiāo)售的部分30年使用權(quán)是什么情況？當(dāng)時(shí)那塊地是旅游用地，40年產(chǎn)權(quán)，我們一直沒(méi)想明白做什么，耽誤了7年，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)是3年，30年對(duì)應(yīng)的是這塊地的土地使用年限來(lái)定的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，和客戶也約定好了，使用年限到了以后，后面的權(quán)益我們要無(wú)償給到客戶的，也是考慮到了國(guó)家法律方面的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。我看資料是無(wú)產(chǎn)權(quán)證。銷(xiāo)售和長(zhǎng)租的比例開(kāi)始是如何考慮的，實(shí)際最終的比例是？旅游用地是無(wú)產(chǎn)權(quán)證的，我們銷(xiāo)售的是使用權(quán)，通過(guò)合同的方式。使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的客戶承價(jià)能力更高，是資源占有型。長(zhǎng)租客戶對(duì)服務(wù)的關(guān)注度更高，是實(shí)際使用型。關(guān)于戶型，后來(lái)有什么總結(jié)？戶型與總價(jià)有關(guān)，和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的客戶有很大的關(guān)系?？傮w看隨園戶型的定位是準(zhǔn)確的，后來(lái)大戶型因?yàn)楸壤?，銷(xiāo)售得比小戶型好。我們接觸的旅游用地都可以辦產(chǎn)權(quán)證。我的意思是有產(chǎn)權(quán)證是不是更有利于銷(xiāo)售？有產(chǎn)權(quán)證肯定更有利銷(xiāo)售。我要問(wèn)的是您那兒的配套服務(wù)設(shè)施及團(tuán)隊(duì)都建好了嗎？若有失能失智老人入住，您在賣(mài)房的所承諾的那些服務(wù)能到位嗎？配套服務(wù)設(shè)施團(tuán)隊(duì)都建設(shè)好了，可以參觀。我們有護(hù)理樓可以照顧失能的老人。目前失智老人有考慮設(shè)置專門(mén)的樓層，但從實(shí)際入住情況看尚未碰到。我們的醫(yī)療服務(wù)目前是和浙一醫(yī)院聯(lián)合的。在隨園隔壁就有浙一醫(yī)院良渚門(mén)診部。護(hù)理樓也是和浙一合作的。隨園嘉樹(shù)是屬于高端養(yǎng)老公寓，適合自理老人和基本自理的老人，也不排除有的作為投資房。其實(shí)失能失智是剛需，養(yǎng)老型的公寓，其他的地產(chǎn)也能夠提供。如果有很好的醫(yī)療合作或?qū)ｉT(mén)的醫(yī)護(hù)人才，可以考慮開(kāi)設(shè)，直至提供善終服務(wù)。但開(kāi)發(fā)商，可能不愿意吧？60%以上的老人都有各種不同的健康問(wèn)題。如果有專業(yè)化的的養(yǎng)護(hù)結(jié)合的照顧，這樣看起來(lái)健康的老人也能享受健康管理自助和健康監(jiān)測(cè)服務(wù)。有緊急醫(yī)療狀況也能得到及時(shí)的救助。從政策法規(guī)層面，允許以合同方式出售使用權(quán)嗎，目前關(guān)于這方面有沒(méi)有新的規(guī)定或約束？從政策法規(guī)角度講是允許的。我們簽的是養(yǎng)老服務(wù)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，而不是房子的。我們提供硬件的空間是服務(wù)里的一部分，這個(gè)在合同里有約定。關(guān)于長(zhǎng)租，一次性收取租金年限是否有明確的規(guī)定或說(shuō)法？租金是不能超過(guò)20年，20年之內(nèi)一次性收取都是合法的。國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)租賃期限是20年。
總結(jié)： 杭州萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)開(kāi)盤(pán)后三年時(shí)間內(nèi)，杭州萬(wàn)科的養(yǎng)老探索逐步加大“服務(wù)”內(nèi)容。比如，2014年推出的嘉木養(yǎng)生公寓及里仁日照中心，以及在2015及2016年先后面市的“隨園護(hù)理院”及“隨園之家”。
隨園嘉樹(shù)是杭州萬(wàn)科在養(yǎng)老探索之路上下的第一步大棋，這個(gè)建立在環(huán)境優(yōu)美且獨(dú)立之地上的老人之家，為萬(wàn)科其他項(xiàng)目提供了復(fù)制的可能，也為萬(wàn)科“社區(qū)嵌入式養(yǎng)老”模式起到了投石問(wèn)路的作用。
作者：周倫愉 更多文章 請(qǐng)關(guān)注我的公眾號(hào)“周倫愉文集”
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