雙十一“剁手”最狠的人：加價(jià)358輪，豪擲1555萬(wàn)拍下20年樓齡的豪宅

jiezhukuaile 2019-11-14

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◎樓市黃大大團(tuán)隊(duì)（ID：HouseLeader）

剛剛過(guò)去的雙11，有人為了5塊錢(qián)的優(yōu)惠拼了老命，但有人分分鐘優(yōu)惠上萬(wàn)，豪氣買(mǎi)房。

法拍房，一個(gè)很多人感到陌生的名詞，在這個(gè)雙11悄然刷屏。

有人花23萬(wàn)一平的天價(jià)拍到心儀的學(xué)位房，有人競(jìng)拍358次鏖戰(zhàn)終于競(jìng)得千萬(wàn)豪宅，還有人豪擲數(shù)千萬(wàn)“剁手”買(mǎi)房……

法拍房，真的香？

阿里、京東、蘇寧等電商巨頭紛紛加入賣(mài)房大軍，搞起了降價(jià)優(yōu)惠、百萬(wàn)補(bǔ)貼等活動(dòng)。

阿里拍賣(mài)“1元拍學(xué)區(qū)房”的活動(dòng)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，京東更是悄悄上架了5折房源；蘇寧聯(lián)手恒大推出1111套特價(jià)房。

OMG，這簡(jiǎn)直比李佳琪還魔鬼。

昨天，阿里拍賣(mài)網(wǎng)的其中一處房產(chǎn)——坐落在北京胡同深處的一套 “老破小”學(xué)區(qū)房，賣(mài)到了23萬(wàn)一平米的天價(jià)。

最終，這套還不到6平米的房子，以總價(jià)127.55萬(wàn)元成交，遠(yuǎn)高于65.76萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)。

無(wú)獨(dú)有偶，1000多公里外的深圳，龍崗區(qū)布吉某20年樓齡的老式別墅拍出了3倍多的價(jià)格。

深圳蓮花別墅，圖源阿里拍賣(mài)網(wǎng)

深圳的樓市本就特立獨(dú)行，該別墅起拍價(jià)和評(píng)估價(jià)一致，均是439.9萬(wàn)。當(dāng)天有17人參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)358次加價(jià)，最終以1555萬(wàn)成交，“戰(zhàn)況”可謂是異常激烈！

實(shí)際上，這兩處拍賣(mài)的網(wǎng)紅房源均是法拍房。

我們所說(shuō)的房產(chǎn)線(xiàn)上拍賣(mài)，更多的是法拍房，房子被法院強(qiáng)制查封后，拿去執(zhí)行拍賣(mài)變現(xiàn)。近幾年，法拍房這類(lèi)特殊、小眾的標(biāo)的物屢次進(jìn)入公眾視野。

在“限購(gòu)令”節(jié)制和市場(chǎng)高房?jī)r(jià)的大背景下，法拍房似乎成為一種撿漏和落戶(hù)的捷徑。

法拍房之所以“火”，主要出于兩個(gè)核心優(yōu)勢(shì)。一是便宜，二是不限購(gòu)。這兩點(diǎn)直切購(gòu)房者的“痛點(diǎn)”和“要害”。

有多便宜？一般情況下，銀行批房貸會(huì)給出一個(gè)稍低于市價(jià)的「評(píng)估價(jià)」。第一次拍，市價(jià)基礎(chǔ)上打7折，經(jīng)過(guò)多次流拍，法拍房的起拍價(jià)最低可達(dá)市價(jià)的5折。

這樣的渠道有不少淘到真豪宅的案例。例如杭州某豪宅，4月以5600萬(wàn)元的起拍價(jià)掛出，結(jié)果流拍。5月份再次掛出，起拍價(jià)直降600萬(wàn)，最終經(jīng)過(guò)1輪報(bào)價(jià)，以起拍價(jià)5000萬(wàn)元成交。

“不限購(gòu)”也是這類(lèi)法拍房的利好之一。只要后續(xù)能逐漸滿(mǎn)足購(gòu)房條件，可以慢慢辦理過(guò)戶(hù)。倘若真的撿到漏，還能滿(mǎn)足落戶(hù)、學(xué)位等訴求。

而市面上的法拍房，主要有商業(yè)貸款、民間借貸、司法沒(méi)收、無(wú)主財(cái)產(chǎn)等四種來(lái)源。

一般而言，抵押給銀行的房子是最好的一類(lèi)法拍房，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)在放貸之前都會(huì)有嚴(yán)格的審核流程，能保證房產(chǎn)手續(xù)的真實(shí)性。過(guò)戶(hù)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都很小。

而民間借貸、司法沒(méi)收產(chǎn)生的法拍房往往問(wèn)題較多，不規(guī)范不透明，民間借貸可能涉及多頭借貸，司法沒(méi)收可能涉及兇宅。

因此，買(mǎi)法拍房其實(shí)很容易踩雷，不可心大。

前陣子發(fā)生過(guò)一個(gè)真實(shí)案例。家住武漢的劉女士，看上一套法拍房，在繳納30萬(wàn)競(jìng)拍保證金，并成功拍下后，單方面毀約。20萬(wàn)保證金無(wú)法退回，究其原因，居然是落戶(hù)存在問(wèn)題，并未與原房主協(xié)商一致，從而白白造成巨大損失。

那么，那么法拍房究竟能不能買(mǎi)、如何買(mǎi)，究竟有哪些需要注意的坑呢？

第一，拍賣(mài)房是否已搬離或是有租約。

但凡你細(xì)心，基本上都能在拍賣(mài)公告上面發(fā)現(xiàn)這樣的一行字：法院不負(fù)責(zé)清退現(xiàn)場(chǎng)，按現(xiàn)狀拍賣(mài)。

因?yàn)檫@類(lèi)房子一般都是企業(yè)或者個(gè)人破產(chǎn)后被法院查封拍賣(mài)的，很難保證拍賣(mài)后前屋主已經(jīng)離開(kāi)。

倘若一不小心遇上那些“老賴(lài)”，一開(kāi)始還會(huì)面臨有房不能賣(mài)的窘迫局面。

更尷尬的是，如果這套房子被長(zhǎng)期租出去了，你也沒(méi)轍?，F(xiàn)行法律規(guī)定，租賃大于買(mǎi)賣(mài)，如果這套房子之前被簽了長(zhǎng)期租賃合約（10-20年）的話(huà)，你得等租約結(jié)束，才能收回這套房子的使用權(quán)；

第二，是否存在大量的稅費(fèi)。

因?yàn)樾再|(zhì)特殊，所以通常情況下，法拍房轉(zhuǎn)讓和受讓的稅費(fèi)，都是由買(mǎi)家一人承擔(dān)。

由于缺少之前業(yè)主的購(gòu)房發(fā)票，繳納的稅款往往都比較多，如果你接手的房子是“國(guó)有劃撥”而不是“國(guó)有轉(zhuǎn)讓”，還需繳納一筆不菲的土地補(bǔ)償款。

打個(gè)比方，一套現(xiàn)價(jià)500萬(wàn)的房屋，原先是由公司持有，屬于國(guó)有劃撥，登記總價(jià)為50萬(wàn)；拍賣(mài)后成交總價(jià)為300萬(wàn)，與等級(jí)價(jià)差額太大，則需按照差額的60%來(lái)收取土地增值稅，即為270萬(wàn)。

這樣折騰來(lái)折騰去，算下來(lái)還不如用市價(jià)買(mǎi)周邊正常出售的房子。

第三，戶(hù)口是否可遷入。

有一種糟心的情況是，就算是到手的法拍房，能不能過(guò)戶(hù)另說(shuō)。

因?yàn)樵瓌t上拍賣(mài)是為了償還債務(wù)，戶(hù)口并不在法院受理范圍內(nèi)。如果落戶(hù)意愿強(qiáng)烈，一定要事前溝通了解清楚。學(xué)區(qū)房同理。

拿四個(gè)一線(xiàn)城市的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，截至11日24點(diǎn)，阿里拍賣(mài)上今日已結(jié)束拍賣(mài)的39個(gè)房源，有25個(gè)成交。

其中，北京、上海推出的法拍房只有個(gè)位數(shù)字。而深圳當(dāng)天推出14套法拍房全部成交，其中9套房的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)；廣州法拍房市場(chǎng)就沒(méi)這么走俏，當(dāng)天推出18套法拍房，11套流拍。

整體上來(lái)看，相比天貓雙十一的火爆，買(mǎi)房的熱情依舊過(guò)于冷清。

線(xiàn)上房產(chǎn)拍賣(mài)的市場(chǎng)似乎還未成熟，購(gòu)房者對(duì)于法拍房的顧慮依舊不小。那么，法拍房究竟值得買(mǎi)嗎？

法拍房有點(diǎn)像特殊版的二手房，但相比二手房，法拍房的市場(chǎng)價(jià)往往更低，房屋位置相對(duì)較好，交易周期短，大部分不限購(gòu)，還能按成交價(jià)申請(qǐng)額度更高的貸款，如此一來(lái)，買(mǎi)房者拿來(lái)二次轉(zhuǎn)賣(mài)有較大的出讓優(yōu)勢(shì)。

因此，即便處處有坑，那些經(jīng)過(guò)“大浪淘沙”后的法拍房，依然值得上車(chē)，依舊存在淘到筍盤(pán)的可能。

需要注意的是，拍賣(mài)前要有幾點(diǎn)原則。

房產(chǎn)交易中最重要的環(huán)節(jié)是實(shí)地去看，買(mǎi)法拍房至少需要花費(fèi)普通買(mǎi)房三四倍的工夫，因?yàn)楹箢欀畱n(yōu)實(shí)在太多，需要一一排除。

目前，法拍房情況透明度已經(jīng)很高了。在法院處置之前，會(huì)公式權(quán)屬、共有人、房產(chǎn)性質(zhì)、債權(quán)債務(wù)關(guān)系、占用使用情況、位置結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、裝修裝飾、已知瑕疵抗性等內(nèi)容，這些結(jié)合線(xiàn)下看房仔細(xì)比對(duì)。

理念上，要優(yōu)先選擇那些因商業(yè)貸款抵押的法拍房，后期扯皮少很多；那些未清場(chǎng)的法拍房，堅(jiān)決不碰；不太走俏的法拍房，先觀望，盡量在“三拍”時(shí)再出手；如果是投資，不要被價(jià)格蒙蔽雙眼，起拍價(jià)哪怕只要1塊錢(qián)都只是噱頭，做好地段分析更重要。

是否值得買(mǎi)，往往也要結(jié)合個(gè)人的實(shí)際需求。就像北京那套不足6平米的房子賣(mài)到120多萬(wàn)，顯然不是考慮自主，沖的就是戶(hù)口和學(xué)位價(jià)值。這個(gè)時(shí)候，就得明確戶(hù)口和法拍房是否都能雙雙到手。

在拍賣(mài)時(shí)，也要預(yù)設(shè)好自己的心理價(jià)格，只是通過(guò)電腦和手機(jī)點(diǎn)擊，很容易因?yàn)樘Ц?、較勁把價(jià)格拉上去，如果超出市場(chǎng)上同品質(zhì)房屋價(jià)格，就太得不償失了。

畢竟，“法拍房”坑多且深，沒(méi)人想折騰老半天，最后只買(mǎi)了個(gè)房產(chǎn)證回來(lái)。

本文作者：齊以和

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來(lái)自： jiezhukuaile > 《我的圖書(shū)館》

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